【正文】 理性的買賣雙方都會在替代原理的作用下 ， 將交易對象的價格與類似房地產(chǎn)的價格進(jìn)行比較 ， 然后決定是否交易 。 ? 這種經(jīng)濟(jì)主體選擇行為產(chǎn)生的結(jié)果就是效用均等的物品之間會產(chǎn)生替代作用 ， 即在市場上具有同樣效用的商品價格 ， 或類似房地產(chǎn)價格 ， 會互相接近 。 ? 2. 市場比較法的理論依據(jù) 。建筑物不能充分發(fā)揮使用效用 ， 其價值自然會降低 。如建筑物高度限制 、 消防管制 、 環(huán)境保護(hù)等 。 – 建筑物的施工質(zhì)量不僅影響建筑物的投入成本 ， 更重要的是影響建筑物的耐用年限和使用的安全性 、 方便性和舒適性 。 ? 如果建筑物的面積或高度與基地及周圍環(huán)境不相協(xié)調(diào) ，該建筑物的價值會大大降低 。 ? 在影響房地產(chǎn)價格的個別因素中 ， 影響土地價格的個別因素和影響建筑物價格的個別因素并不完全相同 ， 以下闡述影響建筑物價格的個別因素 。 一般來說 ， 對于同一宗土地而言 ， 商業(yè)用地 、 住宅用地 、 工業(yè)用地的地價是遞減的 。 容積率越大 ，地價越高；反之 ， 容積率越小 ， 地價越低 。 ? 地勢因素是指該土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與鄰近道路的高低關(guān)系對地價的影響，一般來說，地勢高的宗地地價比地勢低的宗地價格高。地質(zhì)條件決定著土地的承載力。 ? 一般認(rèn)為宗地形狀以矩形為佳，特殊情況，在街道的交叉口，三角形等不規(guī)則土地的地價也可能畸高。 ? 宗地臨街深度過淺 、 過深 ， 都不適合土地最佳利用 ， 從而影響地價水平 。 當(dāng)區(qū)位由劣變優(yōu)時 ， 地價會上升；相反 ， 則地價下跌 。 – 區(qū)位是影響地價的一個非常主要的因素 。 （三）個別因素 ? 個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素 。 主要包括電影院 、 圖書館 、 博物館 、 俱樂部 、 文化館等設(shè)施 。 主要包括供水 、 排水 、 供電 、 供氣 、 供熱和通訊等設(shè)施 。 – 這是指交通的便捷程度 ， 包括公共交通系統(tǒng)的完善程度和公共交通的便利程度 。 如果商服繁華度較高 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平也會較高 。 （二）區(qū)域因素 ? 區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會 、經(jīng)濟(jì) 、 行政 、 技術(shù)等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域特性 ， 對該區(qū)域內(nèi)的各塊 土地的價格水平產(chǎn)生影響 。 – 交通管制包括禁止通行 ， 實行單行道及限制通行時間等規(guī)定 。 – 一個地區(qū)的行政隸屬關(guān)系發(fā)生變更 ， 也會影響其房地產(chǎn)價格水平 。 進(jìn)行房地產(chǎn)估價時 ， 需考慮不同稅種對房地產(chǎn)市場中供需雙方的不同影響 。 這些因素決定了一個城市的性質(zhì) 、 發(fā)展方向和發(fā)展規(guī)模 ， 還決定城市用地結(jié)構(gòu) 、 城市景觀輪廓線 、 地塊用途 、 利用程度等 。 ? 隨著住房制度改革的深入 、 住房進(jìn)一步商品化 ， 住房價格逐步由市場決定 。 ? 土地使用制度科學(xué)合理 ， 可以調(diào)動土地利用者或投資者的積極性 ， 促進(jìn)土地資源合理配置 、 帶動土地增值 ， 導(dǎo)致地價上漲 。 ? 社會、經(jīng)濟(jì)因素對房地產(chǎn)價格的影響，主要是以利益為中心，但行政因素的影響，則以公益為中心，行政因素是從公益觀點(diǎn)，積極扶助和促進(jìn)房地產(chǎn)的利用，或限制其消極作用，但最終目的是提高整體房地產(chǎn)的效用。 一個地區(qū)若經(jīng)常發(fā)生偷盜 、 搶劫等犯罪案件 ， 則意味著該地區(qū)居民的生命財產(chǎn)缺乏保障 ， 因此會造成地價低落 。 ? ② 當(dāng)預(yù)測房地產(chǎn)價格將進(jìn)一步下跌的房地產(chǎn)投機(jī)商紛紛拋售時 ， 在市場上造成一種虛假的供過于求的現(xiàn)象 ， 引起房地產(chǎn)價格下跌 。比如，隨著家庭人口平均數(shù)的下降，即家庭小型化，對總的住宅套數(shù)的需求將增加，因此，對房地產(chǎn)的需求會增加，房地產(chǎn)的價格也就會上漲。居民素質(zhì)較高的地區(qū)，居住環(huán)境也力求寬敞舒適，房地產(chǎn)價格水平一般趨高，居民素質(zhì)較低的地區(qū)，組成復(fù)雜，秩序欠佳，房地產(chǎn)價格則會低落，尤其是居住用地的地價會降低。 人口密度高的地區(qū) ， 一般房地產(chǎn)的供給相對缺乏 ， 供不應(yīng)求 ， 因此 ， 該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平趨高 。 具體來說 ，人口因素對房地產(chǎn)價格的影響表現(xiàn)為人口數(shù)量 、 人口密度和人口素質(zhì)三個方面 。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在這里主要是指第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)及國民生產(chǎn)總值中的比例關(guān)系以及房地產(chǎn)業(yè)在其中所占的比重。 ? 存款利率 、 貸款利率 、 物價上升指數(shù) 、 稅率 、 貸款比例和土地資本還原率等財政金融因素對房地產(chǎn)價格的形成有著密切的關(guān)系 。 – 比如，在國民經(jīng)濟(jì)增長快、國民生產(chǎn)總值大、居民收入水平高、資金充裕地區(qū)，國民生產(chǎn)總值用于投資、消費(fèi)部分加大，用于生產(chǎn)性、投資性或消費(fèi)性等方面的房地產(chǎn)的支出增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，帶動房地產(chǎn)價格上漲。 這些因素通常會對較廣泛地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響 。 – 另一種分類方法主要是將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：（ 1）供求狀況；（ 2）自身因素；（ 3）環(huán)境因素；（ 4）人口因素；（ 5）經(jīng)濟(jì)因素；（ 6）社會因素；（ 7）行政因素；（ 8）心理因素；（ 9）國際因素；（ 10）其他因素。 二、影響房地產(chǎn)價格的因素 – 房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)商品價值的貨幣表現(xiàn) ， 是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的一個核心問題 ， 它關(guān)系到房地產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn) ， 房地產(chǎn)市場運(yùn)行的秩序和房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置 。 – 一宗房地產(chǎn)通常與周圍其他房地產(chǎn)構(gòu)成某一特定地區(qū) ， 而該地區(qū)并非固定不變 ， 尤其是社會經(jīng)濟(jì)區(qū)位經(jīng)常在變化 ， 所以 ， 房地產(chǎn)價格也是在考慮該房地產(chǎn)過去如何使用 ， 預(yù)計將來可以做何種使用 ， 總結(jié)這些考慮結(jié)果后才形成房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格 。 ? （ 3） 房地產(chǎn)價格是在長期考慮下形成的 。 ? 2. 房地產(chǎn)價格的特征 ? （ 1） 房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大 。因為土地往往可以在不同的用途之間進(jìn)行選擇，從而一種用途可以擠占其他用途的土地。是不完全市場，而且價值大，其交易一般需要經(jīng)過長期考慮后才能達(dá)成，因此地價形成的時間通常較長。 ? （ 4） 市場性質(zhì)不同 – 一般物品的市場為較完全 、 公開市場 ， 形成的價格較客觀 ， 而土地市場為不完全市場 ， 形成的地價受主觀因素的影響較大 。 – 而如果是無限年的土地所有權(quán)，就無須計提折舊，因為在土地所有權(quán)交易下，新的土地所有權(quán)人不存在購地資本逐漸回收的問題。 – 當(dāng)然也有例外的情況，如一座礦山城鎮(zhèn)，礦物被開采完后如果沒有其他產(chǎn)業(yè)興起，則地價會隨著城鎮(zhèn)的衰落而有逐漸低落的趨勢。 如一塊位置和自然風(fēng)光較好 、 適宜建造別墅的未開發(fā)土地 ， 價格可能很高 ， 但此之前可能并未投入勞動 。 一般情況下 ， 土地價格是指公開市場條件下形成的土地價格 。 容積率 – 以上房地產(chǎn)單位價格和樓面地價都是反映房地產(chǎn)價格水平高低的指標(biāo)。 – 如住宅面積含義包括建筑面積和使用面積等。資產(chǎn)評估講義 (下 ) 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格 一、房地產(chǎn)價格的種類 ? 1. 根據(jù)權(quán)益： – 所有權(quán)價格 – 使用權(quán)價格 – 其他權(quán)利價格 ? 2. 按價格形成方式： – 市場交易價格 ? 協(xié)議價格 ? 招標(biāo)價格 ? 拍賣價格 ? 自由交易價格 – 評估價格 ? ? 3. 按表示單位： ? 房地產(chǎn)總價格 ? 房地產(chǎn)單位價格 – 它可以是土地的單位面積價格，建筑物單位面積的價格和房地合一狀態(tài)下的單位面積價格。面積含義因房地產(chǎn)的種類不同亦有所差異。 建筑總面積 – 或 樓面地價＝土地單價 247。 ? 4. 其他 ? 課稅價格 二、房地產(chǎn)價格的主要形式 ? （ 一 ） 土地價格 ? 1. 土地價格 – 土地價格也稱地價 ， 其實質(zhì)是地租的資本化 。 ? 2. 土地價格的特征 ? 地價與一般物品價格的不同主要表現(xiàn)在下列 6個方面： ? （ 1） 生產(chǎn)成本不同 ? 一般物品是勞動的產(chǎn)物 ， 而土地本質(zhì)上不是勞動創(chuàng)造的 ，是大自然的恩賜 ， 所以 ， 一般物品的價格必然含有生產(chǎn)成本因素 ， 而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素 。 – 而土地由于具有不可毀滅性，不能再生產(chǎn)，其價格通常隨著時間的流逝而自然升高，不僅無折舊，而且有增值。購地者必須在其使用年限內(nèi)將包括購地資本在內(nèi)的所有投入收回。由于土地具有獨(dú)一無二性 ， 所以基本上是一宗土地一個價格 ，而且不同的土地之間價格差異較大 ， 有的寸土寸金 （ 如城市中心商業(yè)地段 ） ， 有的可能一文不值 （ 如沙漠 ） 。由于土地具有獨(dú)一無二性，不易于比較。但對于某種特定用途的土地來說，土地的經(jīng)濟(jì)供給是有彈性的。通常用貨幣表示，也可以用實物、勞務(wù)等其他形式來償付，如以房地產(chǎn)作價入股換取設(shè)備、技術(shù)專利等。 實物狀況