【正文】 波動(dòng)；地價(jià)本質(zhì)上不是 “ 勞動(dòng)價(jià)值 ” 的貨幣表現(xiàn) ， 是地租的資本化 。 ? （ 6） 供求變化不同 ? 地價(jià)與一般物品的價(jià)格雖然都受供求變化的影響，但由于土地具有不可移動(dòng)性，其供給彈性較小，所以，地價(jià)多受需求方面的影響，并且對(duì)土地的需求是由對(duì)土地上的產(chǎn)品和服務(wù)的需求而引起的需求。 ? （ 4）房地產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響。有關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期總體趨勢(shì)基本一致。 同時(shí) ， 人口密度高 ， 有可能刺激商業(yè) 、 服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 從而會(huì)提高土地價(jià)格 。 ? （ 5）社會(huì)福利因素。 土地被規(guī)劃為住宅區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 工業(yè)區(qū) 、 農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域 ， 對(duì)土地價(jià)格影響極大 。 – 這類(lèi)因素可細(xì)分為商服繁華因素 、 道路通達(dá)因素 、 交通便捷因素 、 城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等 。 – 以上三類(lèi)設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度 、 生活設(shè)施完備度 、 文體娛樂(lè)設(shè)施完備度等指標(biāo)來(lái)衡量 ， 這些指標(biāo)一般都對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)影響 。 ? （ 3）形狀因素。 容積率與地價(jià)的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系 。 因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良 ， 對(duì)建筑物的價(jià)格亦有很大影響 。 也就是說(shuō)在同一市場(chǎng)上 ， 具有相同使用價(jià)值和質(zhì)量的商品 （ 包括房地產(chǎn) ） 應(yīng)有同一的價(jià)格 。 供求關(guān)系是影響價(jià)格的重要因素 ， 供求情況不同 ， 不可能進(jìn)行比較 ， 否則 ， 其評(píng)估也會(huì)失實(shí) 。 如坐落 、 用途 、 土地狀況 、 建筑物狀況 、 周?chē)h(huán)境等； – （ 3） 成交日期； – （ 4） 成交價(jià)格； – （ 5） 付款方式； – （ 6） 交易情況 。 ? 與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)相近 。 也就是說(shuō) ， 基于特殊情況的交易價(jià)格是一種偏差價(jià)格 ， 在運(yùn)用比較法時(shí) ， 不適合作為比較的對(duì)象 ， 因而應(yīng)予以修正 ， 使其成為正常價(jià)格 。 – 如政府對(duì)一些房地產(chǎn)實(shí)行特殊政策 ， 或?qū)σ恍┓康禺a(chǎn)的交易進(jìn)行計(jì)劃干預(yù)；政府要求開(kāi)發(fā)公司在出售微利房時(shí)的價(jià)格不能高于某 —數(shù)字 ， 必須采取低價(jià)優(yōu)惠政策 。 在這一期間 ， 房地產(chǎn)市場(chǎng)可能不斷發(fā)生變化 ， 房地產(chǎn)價(jià)格可能升高 、 降低或保持不變 。進(jìn)行區(qū)位狀況修正 ， 是將可比實(shí)例房地產(chǎn)在其區(qū)位狀況下的價(jià)格 ， 調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)區(qū)位狀況下的價(jià)格 。 ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 上式 T為可比實(shí)例房地產(chǎn)相對(duì)于估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的得分 。 S%（ 當(dāng)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高時(shí) ， 為＋ S%；低時(shí) ， 為－ S%） ， 則： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 具體進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的方法 ， 有直接比較修正和間接比較修正兩種 。 據(jù)調(diào)查獲知該類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格在 2020年 8月底到 2020年 2月底平均比上月上漲 2%， 2020年 2月底到 2020年 6月底平均比上月下降 %。經(jīng)過(guò)了交易日期修正后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。 – 如果買(mǎi)方不了解市場(chǎng)行情 ， 盲目購(gòu)買(mǎi) ， 往往使交易價(jià)格偏高；反之 ， 賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情 ， 盲目出售 ， 往往使交易價(jià)格偏低 。 ? 面積內(nèi)涵有多種 ， 如建筑面積 、 使用面積 、 營(yíng)業(yè)面積 、居住面積等 ， 估價(jià)時(shí)要換算成相同內(nèi)涵的面積 。 ? 與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處的地區(qū)應(yīng)相同 ， 或在同一供需圈內(nèi)的類(lèi)似地區(qū) 。 – 假裝成房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者 ， 與房地產(chǎn)出售者 ， 如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 、 經(jīng)紀(jì)代理商等洽談 ， 取得真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格資料 。 ? （ 2） 市場(chǎng)資料與評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)具有類(lèi)似性 。 – 市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。 ? （ 2） 設(shè)計(jì) 、 設(shè)備等是否良好 。 ? 地形是指地面的起伏形狀，一般來(lái)說(shuō)，土地平坦，地價(jià)較高；反之，土地高低不平，地價(jià)較低。 ? （ 2） 面積因素 、 寬度因素 、 深度因素 。 – （ 2） 公共設(shè)施 。一般而言 ， 由于交通管制 ， 使該地區(qū)道路的通達(dá)性及便捷度受到影響 ， 從而降低房地產(chǎn)價(jià)格 ， 但在住宅區(qū)內(nèi)禁止貨車(chē)通行 ，則可以減少噪聲 ， 保持清凈和行人安全 ， 卻會(huì)提高房地產(chǎn)價(jià)格 。 ? 根據(jù)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)或地區(qū)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的需要，政府可能推行高地價(jià)政策，引起地價(jià)上漲。 ? ③ 當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格跌落時(shí) ， 預(yù)測(cè)將來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲的房地產(chǎn)投機(jī)商收購(gòu)房地產(chǎn) ， 造成房地產(chǎn)需求增加 ， 從而抑制房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步下跌；或當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí) ，囤積房地產(chǎn)的投機(jī)商拋出房地產(chǎn) ， 增加房地產(chǎn)供給 ， 從而也能平抑房地產(chǎn)價(jià)格 。 – 人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系是正相關(guān)的 。 這類(lèi)因素主要包括經(jīng)濟(jì)因素 、 社會(huì)因素 、 行政因素和心理因素等 。 – 房地產(chǎn)的價(jià)值大 ， 人們對(duì)其交易一般是謹(jǐn)慎的 。如土地供應(yīng)政策直接影響土地的價(jià)格 。 – 土地是一種特殊的商品 ， 其價(jià)格實(shí)際上是土地的權(quán)益價(jià)格 ， 它有強(qiáng)烈的區(qū)域性 ， 由土地需求來(lái)決定 。我國(guó)在房地產(chǎn)計(jì)量方面通常使用每平方米作為面積單位。 ? （ 2） 折舊不同 – 一般物品的壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，其價(jià)值通常隨著時(shí)間的流逝而降低，故有折舊。從全社會(huì)的角度來(lái)看，土地的自然供給是完全無(wú)彈性的，不會(huì)隨著地價(jià)的變化而增減。 – 一般物品由于品質(zhì)相同，可以擁有眾多的買(mǎi)者和賣(mài)者，其價(jià)格形成通常較客觀，難以受交易者個(gè)人因素的左右。因此房地產(chǎn)價(jià)格總水平與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r成正相關(guān)關(guān)系。 但是 ， 在人口密度過(guò)高的地區(qū) ， 生活環(huán)境的舒適程度已受到影響 ， 因此 ， 也有可能降低土地價(jià)格 。 ? 社會(huì)福利的狀態(tài)，會(huì)影響社會(huì)文化生活水平，從而間接地影響地價(jià)水平。 ? （ 3） 稅收制度 、 投資傾斜 、 優(yōu)惠政策 。 ? 1. 商服繁華因素 。 ? 5. 環(huán)境狀況因素。 ? 土地形狀有長(zhǎng)方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。 ? （ 6） 用途因素 。 ? （ 4） 法律限制 。 ? 房地產(chǎn)價(jià)格亦符合這一規(guī)律 。 ? （ 4）市場(chǎng)交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)均能顯示各自具備的條件，以便進(jìn)行逐項(xiàng)的比較，衡量其相關(guān)程度，找出其中的差異。 如交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式 ， 有無(wú)價(jià)格欺詐 、 急賣(mài)急買(mǎi) 、 人為哄抬 、 親友間的交易等行為 。 估價(jià)時(shí)點(diǎn)是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)額所對(duì)應(yīng)的具體日期 。 特殊情況的內(nèi)容較復(fù)雜 ， 但主要有以下幾種情況： ? 有特殊利害關(guān)系的人之間的交易 。 又如政府規(guī)定一些國(guó)有資產(chǎn)未經(jīng)批準(zhǔn)不得自由買(mǎi)賣(mài) ， 則會(huì)使這些房地產(chǎn)只能形成較低的價(jià)格 。 ? 交易日期的修正可以用百分率法進(jìn)行修正 ， 一般公式為： ? 交易案例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝ ? 交易案例在成交日期時(shí)的價(jià)格 交易日期修正系數(shù) ? 交易案例價(jià)格漲落可用 177。 – 區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容主要包括：繁華程度 、 交通便捷程度 、 環(huán)境景觀 、 城市設(shè)施完備程度 、 臨路狀況 、 朝向 、 樓層等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 。 T100? 間接比較修正 ? 間接比較修正與直接比較修正相似 ， 先設(shè)想一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況 ， 以此標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn) ， 將估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項(xiàng)比較打分 ， 然后將所得的分?jǐn)?shù)轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格的比率 ， ? 采用間接比較進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的表達(dá)式為： ? 交易案例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格＝ ? 交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ? 上式 T1為交易案例房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分；T2為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的得分 。 假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高低的百分率為 177。 價(jià)格變動(dòng)率 期數(shù)） ? 例 6－ 2 交易案例房地產(chǎn)成交價(jià)格為 3,875元 /平方米 ， 成交日期為 2020年 9月底 ， 需評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)在 2020年 5月底的價(jià)格 。 ? 交易日期修正實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。 ? 買(mǎi)方或賣(mài)方不了解市場(chǎng)行情 。 我們?cè)谶M(jìn)行比較修正時(shí) ， 首先要把它們換算成統(tǒng)一的面積單位 ， 如平方米 （ M2） ,才具有可比性 。 如果能做到小類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)也相同就更好 。 – 向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人 、 四鄰 、 經(jīng)紀(jì)人 、 金融機(jī)構(gòu) 、 司法機(jī)關(guān)等調(diào)查了解有關(guān)房地產(chǎn)交易的情況 。 只有在掌握了一定的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例作為分析 、 比較案例的前提下