【正文】 – 房地產(chǎn)的價格受到多種因素的影響 ， 這些因素從不同的側(cè)面 ，以不同的程度影響著房地產(chǎn)估價工作 ， 要了解 、 分析和掌握這些因素 ， 必須通過估價實踐逐步達到 。 – 第一種方法是將影響因素分為一般因素、個別因素和區(qū)域因素。每一種影響因素還可以進行細(xì)分。 （一）一般因素 ? 一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的 、 普遍的 、 共同的因素 。 這類因素主要包括經(jīng)濟因素 、 社會因素 、 行政因素和心理因素等 。國民經(jīng)濟增長速度、國民生產(chǎn)總值、居民收人水平、物價指數(shù)等經(jīng)濟因素都會對地價的形成產(chǎn)生影響。有關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期與國民經(jīng)濟發(fā)展周期總體趨勢基本一致。 ? （ 2） 財政金融因素 。 比如利率和稅率的變化 ， 將會影響房地產(chǎn)的供給和需求 ， 因而對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響 。 ? （ 3）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)因素。一般來說，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，房地產(chǎn)價格會相應(yīng)上升。 – 房地產(chǎn)需求的主體是人 ， 因此 ， 人的數(shù)量和素質(zhì)直接決定對房地產(chǎn)的需求程度 ， 因而對房地產(chǎn)價格有著很大影響 。 – 人口數(shù)量與房地產(chǎn)價格的關(guān)系是正相關(guān)的 。 – 人口密度是人口數(shù)量的相對指標(biāo) 。 同時 ， 人口密度高 ， 有可能刺激商業(yè) 、 服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ， 從而會提高土地價格 。 – 社會文明、人口平均文化程度、居民的修養(yǎng)也能間接地影響房地產(chǎn)價格。 ? （ 2）家庭規(guī)模因素。即使一個地區(qū)人口總數(shù)不變，家庭人口數(shù)的變化也將影響居住面積的變化。 ? （ 3） 房地產(chǎn)投機因素 。這種現(xiàn)象主要體現(xiàn)在三個方面： ? ① 當(dāng)房地產(chǎn)價格不斷上漲時 ， 預(yù)測房地產(chǎn)價格還將進一步上漲的房地產(chǎn)投機商會紛紛搶購 ， 哄抬價格 ， 造成一種虛假需求 ， 這將促使房地產(chǎn)價格進一步上漲 。 ? ③ 當(dāng)房地產(chǎn)價格跌落時 ， 預(yù)測將來房地產(chǎn)價格會上漲的房地產(chǎn)投機商收購房地產(chǎn) ， 造成房地產(chǎn)需求增加 ， 從而抑制房地產(chǎn)價格的進一步下跌；或當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時 ，囤積房地產(chǎn)的投機商拋出房地產(chǎn) ， 增加房地產(chǎn)供給 ， 從而也能平抑房地產(chǎn)價格 。 ? 如果一個地區(qū)的教育水準(zhǔn)高 、 科研水平高 ， 則意味著受教育的方便程度提高 ， 科學(xué)技術(shù)轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力的可能性增大 ， 因而房地產(chǎn)價格水平也會上升 。 ? （ 5）社會福利因素。 ? 行政因素。行政因素通過對社會、經(jīng)濟等行為加以一定規(guī)范來影響房地產(chǎn)價格。 ? （ 1） 土地使用制度與住房制度 、 地價政策 。 ? 過去我國土地?zé)o償無限期使用 ， 且土地不允許轉(zhuǎn)讓 、 出租 ， 因此地價水平不存在 ， 隱形的地價也較低 。居住用地在城市用地中占有相當(dāng)比重 ， 在低租金福利分配住房的制度下 ， 住宅用地價格必然極低 。 ? 根據(jù)對國民經(jīng)濟或地區(qū)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的需要，政府可能推行高地價政策，引起地價上漲。 ? （ 2） 城市規(guī)劃 、 土地利用規(guī)劃 、 城市發(fā)展戰(zhàn)略 。 土地被規(guī)劃為住宅區(qū) 、 商業(yè)區(qū) 、 工業(yè)區(qū) 、 農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域 ， 對土地價格影響極大 。 房地產(chǎn)稅收 ，可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資者的積極性 ， 抑制不正當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)投機 ， 理順房地產(chǎn)收益分配關(guān)系 ， 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場 。 國家宏觀經(jīng)濟政策向某地區(qū)傾斜 ， 會誘發(fā)該地區(qū)房地產(chǎn)價格上漲 。 ? （ 4） 行政隸屬關(guān)系變更 。 行政隸屬關(guān)系變更包括級別升格和管轄權(quán)變更 。 ? （ 5） 交通管制 。一般而言 ， 由于交通管制 ， 使該地區(qū)道路的通達性及便捷度受到影響 ， 從而降低房地產(chǎn)價格 ， 但在住宅區(qū)內(nèi)禁止貨車通行 ，則可以減少噪聲 ， 保持清凈和行人安全 ， 卻會提高房地產(chǎn)價格 。 – 心理因素對房地產(chǎn)價格的影響是很微妙的 ， 也是一個不可忽視的因素 ， 主要表現(xiàn)為：購買或出售心態(tài) 、 對居住環(huán)境的認(rèn)同度 、欣賞趣味 、 時尚風(fēng)氣 、 接近名家住宅心理 、 講究門牌號碼或土地號碼 、 講究風(fēng)水 、 價值觀的變化等 。 – 這類因素可細(xì)分為商服繁華因素 、 道路通達因素 、 交通便捷因素 、 城市設(shè)施狀況因素和環(huán)境因素等 。 – 這是指所在地區(qū)的商業(yè) 、 服務(wù)業(yè)繁華狀況及各級商業(yè) 、 服務(wù)業(yè)中心的位置關(guān)系 。 ? 2. 道路通達因素 。 ? 3. 交通便捷因素 。 其便捷度越高 ， 房地產(chǎn)價格水平也較高 。 城市設(shè)施可以分為以下三類： – （ 1） 基礎(chǔ)設(shè)施 。 – （ 2） 公共設(shè)施 。 – （ 3） 文體娛樂設(shè)施 。 – 以上三類設(shè)施可以用基礎(chǔ)設(shè)施完善度 、 生活設(shè)施完備度 、 文體娛樂設(shè)施完備度等指標(biāo)來衡量 ， 這些指標(biāo)一般都對房地產(chǎn)價格成正相關(guān)影響 。 – 若一個地區(qū)綠地較多、公園充足、環(huán)境優(yōu)美，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平較高；若噪聲污染、大氣污染、水污染較嚴(yán)重，則房地產(chǎn)價格水平會下降。 ? 土地的個別因素。 ? （ 1） 區(qū)位因素 。 區(qū)位也叫宗地位置 。 土地的自然地理區(qū)位是固定不變的 ， 但是 ， 其社會經(jīng)濟區(qū)位卻會隨著交通建設(shè)和市政設(shè)施的變化而變化 。 ? （ 2） 面積因素 、 寬度因素 、 深度因素 。 ? 臨街寬度過窄 ， 影響土地使用 ， 影響土地收益 ， 從而降低地價 。 ? （ 3）形狀因素。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而降低地價。 ? （ 4）地力因素、地質(zhì)因素、地勢因素、地形因素。這個因素只與農(nóng)業(yè)用地的價格有關(guān)，土地肥沃，地價就高；相反，地價則低。 ? 地質(zhì)條件直接關(guān)系到建筑物的造價和建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計。地質(zhì)條件與地價的關(guān)系是正比關(guān)系，即地質(zhì)條件越優(yōu)地價越高。 ? 地形是指地面的起伏形狀，一般來說，土地平坦，地價較高；反之，土地高低不平，地價較低。 ? 該因素也是影響土地價格的主要因素之一 。 容積率與地價的關(guān)系一般不呈線性關(guān)系 。 ? 土地的用途對地價影響相當(dāng)大 ， 同樣一塊土地 ， 規(guī)劃為不同用途 ， 則地價不相同 。 ? （ 7） 土地使用年期因素 。 ? 2. 建筑物的個別因素 。 ? （ 1） 面積 、 結(jié)構(gòu) 、 材料等 。 ? 建筑物的結(jié)構(gòu)及使用的建筑材料的質(zhì)量也對建筑物的重建成本有影響 ， 從而影響其價格 。 ? （ 2） 設(shè)計 、 設(shè)備等是否良好 。 ? （ 3） 施工質(zhì)量 。 因此施工質(zhì)量是否優(yōu)良 ， 對建筑物的價格亦有很大影響 。 – 有關(guān)建筑物方面的具體法律限制 ， 主要是城市規(guī)劃及建筑法規(guī) 。 資產(chǎn)評估時應(yīng)考慮這些法律限制對建筑物價值已經(jīng)產(chǎn)生和可能產(chǎn)生的影響 。 – 建筑物應(yīng)當(dāng)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào) ， 否則就不是最有效使用狀態(tài) 。 ? 采光 ? 朝向 ? 間距 第三節(jié) 市場比較法 一、市場比較法概念及理論依據(jù) ? 1. 市場比較法的概念 – 市場比較法是將估價對象房地產(chǎn)與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較 ， 對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?， 以此估算估價對象的可觀合理價格或價值的方法 。 – 用市場比較法求得的價格 ， 通常被人們稱為比準(zhǔn)價格 。 – 市場比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。因此 ， 任何經(jīng)濟主體在選擇商品時 ， 必然都會選擇效用高而價格低的 。 也就是說在同一市場上 ， 具有相同使用價值和質(zhì)量的商品 （ 包括房地產(chǎn) ） 應(yīng)有同一的價格 。 在房地產(chǎn)交易中 ， 如果存在兩宗以上效用相等的房地產(chǎn) ， 有理性的購買者必然購買價格最低的一宗；如果存在價格相同的兩宗以上的房地產(chǎn)時 ， 有理性的購買者則會選擇其中效用最大的一宗 。 比較的結(jié)果使得任何有理性的購買者都不會接受比市場正常價格高的價格成交 ， 任何理性出售者亦不會接受比市場正常價格低的價格成交 ， 最終是類似的房地產(chǎn)價格亦相近 。 二、市場比較法適用的對象和條件 ? 市場比較法只要有充足 、 合適的類似房地產(chǎn)交易實例即可應(yīng)用 。 ? 因此 ， 市場比較法適用的對象是本身具有交易性的房地產(chǎn) ， 如住宅 、 高檔公寓 、 別墅 、 寫字樓 、 商場 、 標(biāo)準(zhǔn)廠房等 。 ? 運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時應(yīng)具備以下條件： ? （ 1） 充足 、 可靠的市場交易案例資料 。 ? （ 2） 市場資料與評估對象房地產(chǎn)具有類似性 。 類似程度越大 ， 比較的效果越好 。 供求關(guān)系是影響價格的重要因素 ， 供求情況不同 ， 不可能進行比較 ， 否則 ， 其評估也會失實 。否則，選擇的交易實例將會失去意義。 （一）搜集交易實例 – 運用比較法估價 ， 首先需要擁有大量真實 、 可靠的交易實例 。 所以 ， 首先應(yīng)盡可能地搜集較多的交易實例 。 如房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)