房地產(chǎn)估價講義-在線瀏覽
2025-02-05 04:48本頁面
【正文】 躍的地方應(yīng)用普遍 。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最實用市場比較法估價，相對來說也是最容易、最簡單的一種房地產(chǎn)估價。 ? ③商鋪。 ? ⑤房地產(chǎn)開發(fā)用地。 ? 市場比較法估價需要消除以下三個方面可比實例成交價格與估價對象價值的差異： ① 特殊交易情況與正常交易情況不同 。 需要把可比實例在其成交日期的價格 ， 調(diào)整為在估價時點的價格； ③ 可比實例狀況與估價對象狀況不同 。 ? 上述對可比實例成交價格進(jìn)行的修正與調(diào)整 ， 分別簡稱為 交易情況修正 、 市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整 。 ? ② 選取可比實例 。 ? ③ 對可比實例成交價格進(jìn)行處理 。 即：建立比較基準(zhǔn) 、 交易情況修正 、 市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整 。 ? ④ 求取比準(zhǔn)價值 。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 一、交易實例的搜集 ? ? （ 1）交易實例房地產(chǎn)基本狀況。包括總價、單價及計價方式。 ? （ 5）付款方式。如交易目的、交易方式、交易稅費負(fù)擔(dān)方式以及有無利害關(guān)系人之間的交易和急買急賣等特殊交易情況。例如，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時向政府有關(guān)部門申報的成交價格資料等。 ? （ 3）與房地產(chǎn)出售者，如業(yè)主、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價和相關(guān)資料。 ? （ 5）參加房地產(chǎn)交易展示會，了解房地產(chǎn)價格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。估價機(jī)構(gòu)或估價人員可以約定相互交換所搜集的交易實例及經(jīng)手的估價案例資料。 ? 建立交易實例庫的作用： ? 運用市場比較法估價的需要； ? 從事房地產(chǎn)估價及相關(guān)咨詢、顧問業(yè)務(wù)的一項基礎(chǔ)性工作，形成房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)核心競爭力的重要手段； ? 利于交易實例資料的保存和需要時查找、調(diào)用。 ? ? ； ? ； ? ； ? 常價格。 ? 建立比較基準(zhǔn)包括： 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價格單位。 （ 1） 帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn) 。 房地產(chǎn)價格 =含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格 非房地產(chǎn)成分的價格 （ 3） 實物范圍不同的房地產(chǎn) 。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? 2．統(tǒng)一付款方式 ? 房地產(chǎn)交易一般涉及金額大，許多成交價格采用分期付款方式支付，而且付款期限長短、付款次數(shù)、每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同，實際價格也會有所不同。因此，需要通過 折現(xiàn) 計算，將分期付款的可比實例成交價格折算為在成交日期一次付清的金額。 ? （ 1）統(tǒng)一價格表示單位 通常為 單位面積的價格 。 這些情況下，單位面積就是比較單位。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? （ 2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 統(tǒng)一幣種： 不同幣種價格之間的換算，采用該價格對應(yīng)日期的匯率。 但如果先按原幣種的價格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則該項調(diào)整的價格，應(yīng)采用估價時點時的匯率進(jìn)行換算。 統(tǒng)一貨幣單位： 按照使用習(xí)慣，人民幣、美元、港幣等通常都采用 “ 元 ” 。 ? 統(tǒng)一面積內(nèi)涵就是 使估價對象與可比實例的面積內(nèi)涵保持一致。由于： 1公頃 =10 000平方米 =15畝 1畝 = 1平方英尺 = 1坪 = ? 所以，將公頃、畝、平方英尺、坪下的價格換算為平方米的價格為： 平方米下的價格＝畝下的價格 247。 10000 平方米下的價格＝平方英尺下的價格 247。 課題 二 交易實例搜集與可比實例篩選 ? (2) 統(tǒng)一價格單位。 ②統(tǒng)一幣種和貨幣單位。 ④統(tǒng)一面積單位。 ? 一、交易情況修正 ? 如果所選取得可比實例的成交價格是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。 ? 經(jīng)過交易情況修正之后，就將可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格。 ? （ 2）對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。 ? （ 4）被迫出售或被迫購買的交易。交易雙方或者一方獲取的市場信息不全。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 2．交易情況修正的方法 ? 修正基礎(chǔ)：基于總價 進(jìn)行修正和 基于單價 進(jìn)行修正 ? 修正方法：差額法 和 比率法 。 ? 假設(shè) 可比實例成交價格比其正常市場價格高低的百分率 為 177。 S%） =可比實例成交價格 ? 因此有 ? 上式中，交易情況交易系數(shù)是 ，不是 177。 S%。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 對于交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的價格修正 ? 正常成交價格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費下的價格。要求評估的估價對象的價格是估價時點時的價格，應(yīng)是在估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況下形成的。應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為在估價時點時的價格，如此才能將其作為估價對象的價格。經(jīng)過市場狀況調(diào)整之后，就將可比實例在成交日期的價格變成為在估價時點的價格。而當(dāng)房地產(chǎn)價格為上漲或下跌時，則必須進(jìn)行 市場狀況 調(diào)整，以使價格符合估價時點時的房地產(chǎn)市場狀況。 課題 三 可比實例價格的修正與調(diào)整 ? 市場狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期的價格為基準(zhǔn)來確定。 T％ (從成交日期到估價時點，當(dāng)可比實例的價格上漲時，為 +T％；下跌時，為 T％ )，則： ? 可比實例在成交日期的價格 (1
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