房地產(chǎn)評估-市場法-在線瀏覽
2025-07-18 00:40本頁面
【正文】 /6/16 13 第五節(jié) 交易情況修正 一、交易情況修正的含義 如果交易情況是不正常的，修正為正常情況下的價(jià)格。 正常價(jià)格 =實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) =實(shí)例價(jià)格 1/(1177。 s) 例如：某可比實(shí)例成交價(jià)格為 5000元 /平米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于熟人之間的交易，經(jīng)分析，此交易比正常的市場價(jià)格低 5%左右，則進(jìn)行交易情況修正的計(jì)算過程為： 正常價(jià)格 =5000 100/(15%)=5263元 /平米 2021/6/16 16 有時(shí)得到的數(shù)據(jù)是買方付出的包含了交易稅費(fèi)在內(nèi)的實(shí)際價(jià)格（買方付出），或者是賣方得到的不需要支付稅費(fèi)的凈收入（賣方凈得）。 二、交易日期調(diào)整方法 可比實(shí)例在成交日期有價(jià)格 （ 1177。 環(huán)比價(jià)格指數(shù)，以上年為基期。 價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) ＝可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 平均上升或下降的， 可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格 （ 1177。試計(jì)算該宗房地產(chǎn) 2021年 10月的價(jià)格。 2021/6/16 21 二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容 （一）區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容 位置、交通、環(huán)境、配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。 （三）實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容 土地：面積大小、形狀、地形、地勢、地質(zhì)、基礎(chǔ)設(shè)施完備度和土地平整等。 2021/6/16 22 三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法 （一）房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路 如果可比實(shí)例房地產(chǎn)優(yōu)于估價(jià)對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調(diào)整；反之，則應(yīng)作增價(jià)調(diào)整。 2021/6/16 23 四、房地產(chǎn)估價(jià)狀況調(diào)整應(yīng)注意的問題 1是成交價(jià)格所對應(yīng)的房地產(chǎn)狀況。 2021/6/16 24 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)格 一、求取與某個(gè)可比實(shí)例對應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)格的方法 百分率法下的調(diào)整系數(shù)連乘 估價(jià)對象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 交易情況修正系數(shù) 日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 百分率法下的調(diào)整系數(shù)累加 估價(jià)對象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 （ 1＋交易情況修正系數(shù) 日期調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） 差額法下的公式 估價(jià)對象價(jià)格 =可比實(shí)例價(jià)格 177。 日期調(diào)整數(shù)額 177。 ：一組數(shù)據(jù)中出現(xiàn)頻率最高的數(shù)據(jù) ： 以一個(gè)為主，其他作參考 去掉最高最低數(shù)據(jù)，再求平均數(shù) 3VVV CA ?? BCBACCBBAAffff
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