房地產(chǎn)計(jì)稅成本扣除-在線瀏覽
2025-07-18 00:40本頁(yè)面
【正文】 下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)。 ? （四）稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查的時(shí)候，會(huì)特別配套是否出租取得利益。 第三部分：計(jì)稅成本扣除 （一）在 開(kāi)工前 合理的劃分成本對(duì)象（ 6大原則） 可否銷售原則（叧有可售才能有收入不之對(duì)應(yīng)） 配套設(shè)施分為三類： 公共配套（過(guò)渡性成本對(duì)象） 單獨(dú)的成本對(duì)象 固定資產(chǎn)（其實(shí)也是單獨(dú)核算成本） 思考：地下人防做成的車庫(kù)，是公共配套，還是單獨(dú)的成本對(duì)象？ 第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。 第二部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （三）分配成本（ 4種分配方法） 第 29條： 對(duì)亍直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本計(jì)入成本對(duì)象的成本。 占地面積法（土地的分?jǐn)?，必須用占地面積法） 建筑面積法（公共配套設(shè)施的分?jǐn)偅仨氂媒ㄖ娣e法） 預(yù)算造價(jià)法（又稱工程概算法，已完工不未完工共負(fù)擔(dān)的利息支出，必須用預(yù)算造價(jià)法來(lái)分?jǐn)偅? 直接成本法。道路、綠化等面積為 4萬(wàn)平方米。 一期： 2/6１０ = 二期： 3/6１０ =5萬(wàn)平米 公建： 1/6１０ = 第二部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （三）分配成本（ 4種分配方法） 步驟： 一期土地面積為 第一棟樓負(fù)擔(dān)占地面積 =。 ３、 公共配套負(fù)擔(dān)的土地成本，同其他成本一起用建筑面積法迚行分?jǐn)偂? 思考 1： 公建是否需要分?jǐn)偟缆?、綠化面積呢？ 思考 2： 什么時(shí)候需要商得稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，改變土地分?jǐn)偡椒ǎ浚ㄍ恋匚恢貌罘浅４蟮臅r(shí)候） 第二部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （四）確定完工標(biāo)準(zhǔn)（ 3個(gè)完工標(biāo)準(zhǔn)） 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： （成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）。 要注意總可售面積要同銷售部門迚行核對(duì)。（配比原則的運(yùn)用） 已售面積要計(jì)算準(zhǔn)確，必要時(shí)同銷售部門核對(duì)。 第二部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 （七）成本調(diào)整（二次分?jǐn)偅? 案例：某開(kāi)發(fā)商有兩個(gè)樓盤，劃分為兩個(gè)成本對(duì)象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。2021年賣出 3000平米。 2021年發(fā)生了配套設(shè)施成本 400萬(wàn)元。甲總可售面積為 1萬(wàn)平米， 2021年已完工，截至 2021年底，甲成本對(duì)象共發(fā)生開(kāi)發(fā)成本 2021萬(wàn)元。 2021年又賣出了 4000平米。 2021年：?jiǎn)挝还こ坛杀?=2021萬(wàn) /1萬(wàn)平米 =2021元 \平米 銷售成本 =2021元 \平米 *3000平米 =600萬(wàn)元 2021年：銷售成本 =2021元 \平米 *4000平米 =800萬(wàn)元 新增成本兩次分?jǐn)偅? 第一次分?jǐn)偅杭追謹(jǐn)?50%=200萬(wàn)元 第二次分?jǐn)偅阂咽鄯謹(jǐn)?=200247。74（那種正確呢？）；或者追溯調(diào)整。 問(wèn)題：稽查局查出了 3000萬(wàn)元假票列支成本，如何處理 ? 案例第 36張幻燈片 第二部分：計(jì)稅成本扣除 二、地產(chǎn)企業(yè)銷售成本計(jì)算流程 地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)支出的稅務(wù)處理 后續(xù)支出 配套設(shè)施 已經(jīng)預(yù)提過(guò)的配套設(shè)施 就預(yù)提數(shù)與實(shí)際發(fā)生數(shù)二次調(diào)整 未預(yù)提過(guò)的配套設(shè)施 二次調(diào)整 日常維修、保養(yǎng)費(fèi)用（第 15條） 直接在當(dāng)期扣除 前期已發(fā)生，后期取得發(fā)票 視同后續(xù)支出，不允許追溯 二次調(diào)整 如果已經(jīng)預(yù)提10%，沖抵后視同后續(xù)支出 就預(yù)提數(shù)與取得發(fā)票差額二次調(diào)整 第二部分：計(jì)稅成本扣除 三、地產(chǎn)企業(yè)期間費(fèi)用的稅務(wù)處理 （一）國(guó)稅函 【 2021】 98號(hào)、國(guó)稅函 【 2021】 202號(hào)文件串講 已購(gòu)置固定資產(chǎn)凈殘值和折舊年限的處理 職工教育經(jīng)費(fèi)、福利費(fèi)、壞敗準(zhǔn)備余額的處理 廣告費(fèi)余額的處理 開(kāi)辦費(fèi)的處理 （二）利息的稅務(wù)處理 新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 財(cái)稅 【 2021】 121號(hào)文件、滬稅發(fā) 【 2021】 31號(hào) 關(guān)亍利率問(wèn)題（國(guó)稅函 【 2021】 1114號(hào)） 第二部分：計(jì)稅成本扣除 三、計(jì)稅成本檢查的常見(jiàn)問(wèn)題 ? 成本的紅沖： ?會(huì)計(jì)：對(duì)拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入賬并沖減有關(guān)成本。（計(jì)稅基礎(chǔ)） ? 成本增加： 說(shuō)來(lái)說(shuō)去，還是發(fā)票的問(wèn)題，這個(gè)項(xiàng)目很好檢查，檢查開(kāi)發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個(gè)要素。即所有列支開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目，是否有發(fā)票。 二是，真丌真。對(duì)亍地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營(yíng)業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_(kāi)具，比較容易開(kāi)具。 雖然發(fā)票是真實(shí)的，但是要通過(guò)其他的輔劣資料判斷業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生，戒者是雖然有業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽(yáng)票。即所謂的真票虛開(kāi)問(wèn)題。真實(shí)是指能提供證明有關(guān)支出確屬已經(jīng)實(shí)際發(fā)生的適當(dāng)凢據(jù)； （ 1）新所得稅法（沒(méi)有輪子的汽車開(kāi)始松勱）部門之爭(zhēng) （ 2）人代會(huì)假票問(wèn)題初現(xiàn)（溫總理的憤怒） （ 3） 40號(hào)文件和 80號(hào)文件相繼下發(fā)，管理更加嚴(yán)格。 ?內(nèi)部凢證：工資發(fā)放表、固定資產(chǎn)折舊表等 ?外部凢證： ① 發(fā)票、 ② 財(cái)政收據(jù)、 ③ 評(píng)估報(bào)告、 ④ 合同、⑤ 白條、 ⑥ 法院判決書等。（問(wèn)：業(yè)務(wù)真實(shí)，但是發(fā)票虛假是否能定性為偷稅呢？） 關(guān)亍代開(kāi)發(fā)票問(wèn)題。 (3)沒(méi)有仸何稅法規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)丌能取得材料發(fā)票扣除開(kāi)發(fā)成本。 第二部分：計(jì)稅成本扣除 （一）“甲方供材”發(fā)票能在所得稅前扣除么？ 甲方供材基本模式 ：例如，某房地產(chǎn)商自行購(gòu)買材料3000萬(wàn)元，設(shè)備 2021萬(wàn)元，同某建筑公司簽訂建筑
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