【正文】 酬率為8%，價格為4000元/m2：若該房地產(chǎn)的收益期限為40年，報酬率為6%，則其價格最接近于（　）元/m2。【答案】D　　思路二：因為這種房地產(chǎn)的年收益總是一樣的，所以先求出年收益，再按照新的年期和折現(xiàn)率計算其價值?！　　　　　。?）用于比較不同期限房地產(chǎn)價格的高低?！　答疑編號950276070205]　　【答案】年限不同，不能直接比較，都還原為無窮年限的價值，再比較，或者將50年的甲房地產(chǎn)還原為30年的甲房地產(chǎn)，再與乙比較；或者將30年的乙房地產(chǎn)還原為50年的乙房地產(chǎn)再與甲比較或者甲乙都還原為年收益，在比較?！　　窘馕觥繀⒁娊滩腜222。P223例77　　某宗5年前出讓方式獲得的50年使用期限的工業(yè)用地，目前所處地段的基準地價為1200元/平米，該基準地價在評估時使用期限為法定最高年限50年，除使用期限不同外，該工業(yè)用地的其他狀況與評估基準地價時設(shè)定的狀況相同?！　答疑編號950276070206]　　　　用于計算在某種報酬率下，收益期長到何時，有限期的價格接近于無限年的價格。（?。　答疑編號950276070207]所以報酬率越高，土地使用權(quán)價格接近無限年價格就越快（越短）?！　?（熟悉）　　收益期限為有限年　　公式：　　　　公式的假設(shè)前提　　凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n1）b　　報酬率為Y，且不等于零　　收益期限為有限年n　　收益期限為無限年　　公式：　　公式的假設(shè)前提　　凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞增，至未來第n年為A+（n1）b　　報酬率大于零為Y　　收益期限為無限年　　　　 （熟悉）　　公式：　　b：凈收益逐年遞減的數(shù)額　　未來第n年的收益：A（n1）b　　假設(shè)前提　　凈收益未來第1年為A，此后按數(shù)額b逐年遞減，未來第n年的價值為A（n1）b　　報酬率為Y，Y不等于零　　收益期限為有限年n，且n小于等于A/b +1　　確定合理經(jīng)營期，即年凈收益為零時的期限A（n1）b=0，求出n　　【例78】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%。　　[答疑編號950276070208]請計算該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限及合理經(jīng)營期限結(jié)束前后整數(shù)年份假定情況下的凈收益；如果報酬率為6%，請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！敬鸢浮吭撟诜康禺a(chǎn)的合理經(jīng)營期限n計算如下：　　令A(yù)（n1）b=0　　有25（n1）2=0　　n=25247?！　≡撟诜康禺a(chǎn)的收益價格計算如下：　　【解析】參見教材P223?！　　　　　。　　　　　答疑編號950276070210]請計算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【答案】該宗房地產(chǎn)的收益價格計算如下：　　【解析】參見教材P226?！　答疑編號950276070302]　　　　【例713】預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運營費用第一年為8萬元，此后每年會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%?！　答疑編號950276070303]　　　　　　【例714】某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預(yù)測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。　　[答疑編號950276070304]請計算該宗房地產(chǎn)的收益價值?！敬鸢浮吭撟诜康禺a(chǎn)的收益價值計算如下：　　　　，（=）　　　　　　【2011年真題】某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，、報酬率為9%?！　　　　　　　　　答疑編號950276070306]　　　　（2011年真題）某房地產(chǎn)未來收益期限內(nèi)每年的凈收益為20萬元，收益期限結(jié)束時該房地產(chǎn)將增值20%，報酬率為6%，%。　　　　　　　　　　[答疑編號950276070307]為了償還未來的一筆資金，平時積累的資金就叫償債基金?！　　　　　　　　　　纠?16】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為2000元/m2，年凈收益為200元/ m2，報酬率為10%，現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代火車站，該火車站將在6年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將達到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度。據(jù)此預(yù)計新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將達到5000元/ m2。（自然增值——外部性）　　[答疑編號950276070401]該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。如果投資者要求該類投資的報酬率為10%?！　答疑編號950276070402]預(yù)計作為商業(yè)用地的價值為1100萬元，拆除費用為50萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%?！　答疑編號950276070403]　　[答疑編號950276070404]請求取該宗房地產(chǎn)當前的價格?！菊_答案】　　選用下列公式求取該宗房地產(chǎn)當前的價格：　　　　根據(jù)題意已知：　　A=24000（元）　　b=1000（元）　　t=5（年）　　Vt =V（1+3%）5（元）　　Y=%　　將上述數(shù)據(jù)代入公式后計算如下：　　　　對上述等式進行合并同類項并計算后得到：V=（元）　　　　【2011年真題】某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預(yù)計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　答疑編號950276070406]收益期一般根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命來估計。建筑物剩余經(jīng)濟壽命是指自價值時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束時止的時間。對收益性房地產(chǎn)來說，建筑物經(jīng)濟壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運營狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間，如圖72所示?！　〗ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不同時結(jié)束，歸納起來有下列3種情形：　?。?）建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束?！　。?）建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值，等于自價值時點起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值，減去以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價值。在這種情形下，分為兩種情況：①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。對于第一種情況，房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值?！　≡u估承租人權(quán)益價值的，收益期為剩余租賃期限。持有期根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能夠預(yù)測期間收益的一般期限來確定，一般為5年至10年。不同的估價對象，凈收益測算時，扣除的項目是不一致的?！　?gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費用。多選或判斷　　抵押房地產(chǎn)，運營費用不包含抵押貸款還本付息額。償還方式是可選擇的，這會使得評估結(jié)果受償還方式影響，不客觀）　　不包含折舊（不包括建筑物、土地取費費用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊），重置提拔款是運營費用中的項目?！　〔话枚悺c特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。　　重點：重置提拔款（新增內(nèi)容），就是為了設(shè)備到期時能有資金更新，平時專門提取的資金，這些資金在設(shè)備到期時，連本帶利，剛好等于需要更新的設(shè)備的價值。根據(jù)設(shè)備的價值，作為更新時點的終值，求平時各期的年金，這個計算出來的年金，就是重置提拔款。【2011年真題】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[答疑編號950276070407]　　某收益性房地產(chǎn)按經(jīng)濟壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元?！菊_答案】錯誤【答案解析】P238建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應(yīng)該為60萬元。　　　　　　　　　　　　[答疑編號950276070409]參見教材P238。該商鋪的價值為（?。┤f元?！菊_答案】A【答案解析】參見教材P21P233?！　‖F(xiàn)實出租人負擔的費用——名義租金，計算時要轉(zhuǎn)變成實際租金——由雙方在租賃合同中約定。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括（?。??！菊_答案】CDE【答案解析】電費和物業(yè)管理費，由承租人負擔，不在運營費用里。參見教材P239。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔?！?009年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276070412]500405065=345?！　。?）類型二：自營　　營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取　　商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營費用商品銷售稅金及附加管理費用財務(wù)費用 商業(yè)利潤與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)價值　　工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入生產(chǎn)成本產(chǎn)品銷售費用產(chǎn)品銷售稅金及附加管理費用財務(wù)費用廠商利潤與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)價值　　農(nóng)地凈收益的測算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值各種費用投資利息農(nóng)業(yè)稅 農(nóng)業(yè)利潤　　紅色字跡是我們計算時容易遺忘的項目?？梢愿鶕?jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。　　方法2：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用?！　。ㄊ煜ぃ　。?）有形收益和無形收益　　有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益　　無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益　　在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益　　無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。　?。?）實際收益和客觀收益　　實際收益 是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價?！　　局攸c】租約的限制　　有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正常客觀的市場租金　　【例721】某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計算。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/ m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。　　[答疑編號950276070413]　　【正確答案】參見教材P243。當一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。承租人權(quán)益價值評估是這種方法的典型運用。如果合同租金低于市場租金，則承租人權(quán)益就有價值；反之，如果合同租金高于市場租金，則承租人權(quán)益就是負價值。　　承租人權(quán)益價值評估等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和　　合同租金低于市場租金，承租人就有價值　　合同租金高于市場租金，承租人權(quán)益價值為負　　有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權(quán)益價值　　【例722】某公司3年前與一寫字樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中500㎡的面積，約定租賃期限為10年，月租金固定不變?yōu)?