房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-在線瀏覽
2025-05-12 02:21本頁面
【正文】 參見教材P184?！ ∵@是2個(gè)不同的面積內(nèi)涵，因此價(jià)格單位是不一致的?！ ?，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬元，該宗土地的單價(jià)為（?。┰?m2. ，成交總價(jià)為110萬美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清為基準(zhǔn)，假設(shè)美元的年利率為7%），首付35萬美元，半年后付35萬美元，一年后付30萬美元，余款于一年半后付清。（1平方英尺=） = 注：%，也可以是 ?。健 》康禺a(chǎn)建筑面積=3000247。=19019元/m2 ，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（?。┰?平方米?！敬鸢浮緼【解析】分兩步計(jì)算，先要計(jì)算正常成交價(jià)格，再計(jì)算買方實(shí)際支付的價(jià)格?！ ☆}干中說明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析?！ ∮脺p法 設(shè)正常成交價(jià)格為x,x=2659x% X=2559 第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費(fèi)，則買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格肯定比實(shí)際成交價(jià)格2559小，CD排除，買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格=25592559%=2385?！ ∞D(zhuǎn)嫁給賣方的話，站在賣方視角分析：賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格?！ 。糍I方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)（?。??！敬鸢浮緽【解析】轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析?！ ?，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價(jià)格。 參見教材P193?！ ? 這也是快速做計(jì)算題的技巧。參見教材P197?！ ?011年3月1日至2011年7月1日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)），共4個(gè)月，月平均上漲2%。 ，估價(jià)師選取的可比實(shí)例甲和乙均為底層商鋪，丙為二層商鋪（其成交價(jià)格經(jīng)調(diào)整后為底層商鋪價(jià)格），求取最終價(jià)格時(shí)，對(duì)甲乙丙三個(gè)可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格依次選取的權(quán)重，最合適的是（?。！敬鸢浮緼【解析】丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)?！ ⒁娊滩腜203。通過三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元/m2。【答案】C【解析】加權(quán)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格=2130+2190+2220=2181 參見教材P203。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（?。┰痬2?！敬鸢浮緽【解析】還原正常成交價(jià)格，設(shè)為X 7000X3%=X X= 該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格=（）6=7003 。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，:1，:1。【答案】 D 【解析】該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣1000美元／m2乘以當(dāng)日匯率 該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（200+800/）=6404元／m2人民幣 該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為（200+800/） =1052美元／m2 D因?yàn)閰R率變化，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度會(huì)小于1%?！ ∑渌?個(gè)沒有?！ 。话闱闆r下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（?。??！菊_答案】ABD【答案解析】行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實(shí)例；在建工程的施工進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得。參見教材P174?！ ⒁娊滩腜180181?！ ?，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是（?。??！菊_答案】ACD【答案解析】交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格；交易中的某一方特別了解市場(chǎng)行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場(chǎng)行情
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