【正文】 在以下三個方面:第一，房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系人們的安居條件，安居、樂業(yè)是社會和諧的前提。第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國計民生。伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展與不斷壯大，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)應(yīng)運而生，并隨之發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步成為了國民經(jīng)濟z卜活中必不可少的組成部分，房地產(chǎn)估價作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的一個環(huán)節(jié)是一門技術(shù)性要求很高的專業(yè)，也是房地產(chǎn)中介服務(wù)的一種重要形式「5〕「6〕?？傊康禺a(chǎn)估價業(yè)己經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的一項不可缺少的基礎(chǔ)性工作。早在十九世紀九十年代英國就出版了房地產(chǎn)估價類的專著，詳細地論述了房地產(chǎn)估價方法之一—收益法，在其后的幾十年里，該方法幾乎沒有什么變動。英國的房地產(chǎn)估價主要是由政府授權(quán)，由協(xié)會負責(zé)建立全國的估1緒論價模式。費希爾在這一時期發(fā)表了《房地產(chǎn)原理》、穆爾豪斯和埃利發(fā)表了《土地經(jīng)濟學(xué)基礎(chǔ)》和巴比科克了《房地產(chǎn)估價》，這是房地產(chǎn)作為一種商品首次走進經(jīng)濟研究領(lǐng)域。他指出在均衡條件下，正常價值、資本收益與長期成本之間應(yīng)互為等值，后來的房地產(chǎn)估價方法均驗證了這一思想。近代，海德、阿特金森和舒姆茨，他們分別推廣了收益法、市場比較法和成本法這三種至今仍為人們廣泛采用的評估方法，并對其進行發(fā)展，其中，舒姆茨發(fā)表了《估價過程》，他在這本書中建立了完善的估價模型，成為當時房地產(chǎn)行業(yè)的一次壯舉，并被美國房地產(chǎn)估價師協(xié)會收錄在《房地產(chǎn)估價》一書中，由于這本書的廣為傳閱，致使當時的出版商不得不一次次的再版，當之無愧的成為當時西方國家最具有權(quán)威的房地產(chǎn)估價著作。中國大陸的現(xiàn)代房地產(chǎn)活動，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著實行商品化，改革城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用制度，使房地產(chǎn)成為商品而出現(xiàn)的。中國房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展可以分為如下兩個階段!’凡’〔‘“，:第一階段是在二十世紀九十年代初期，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定:“國家實行房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度”。出臺了房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)國家統(tǒng)一標準。盡管如此，此時在估價實踐中所運用的估價方法大多是照搬的國外現(xiàn)成的方法。其主要職責(zé)是:開展房地產(chǎn)估價理論與方法的研究，對房地產(chǎn)估價規(guī)范進行解釋，并協(xié)助政府部門進行房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試和注冊，組織房地產(chǎn)估價專業(yè)培訓(xùn)，開展學(xué)術(shù)交流等等，自此我國房地產(chǎn)估價事業(yè)邁上了新的臺階。在房地產(chǎn)估價發(fā)展歷史中，己形成了許許多多的估價方法，以及各種基本方法的派生方法，而市場比較法是其中最重要、最常用的方法之一，是當今房地產(chǎn)估價業(yè)中應(yīng)用最為廣泛的估價方法。首先，闡述房地產(chǎn)估價理論與房地產(chǎn)估價基本方法，再對房地產(chǎn)估價方法中的市場比較法進行分析，對市場比較法進行改進，使得市場比較法的應(yīng)用更加完善。將改進后的專家打分法和加法集成法應(yīng)用于市場比較法的估價中，主客觀兼顧的評估房地產(chǎn)的價格，提高房地產(chǎn)估價的可信度與可行性。，.房地產(chǎn)的特殊性導(dǎo)致了評估的復(fù)雜性。受西方國家的影響，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)運用的方法幾乎沒有多大變化。其中，以市場比較法是應(yīng)用最為廣泛的估價方法。由于影響房地產(chǎn)價格的因素較多，且不同的影響因素對房地產(chǎn)價格影響的方向、影響的程度、影響的關(guān)系也是不同的，有的因素可以用量化、賦權(quán)來衡量，而有的就不行，只能在估價人員主觀認知的基礎(chǔ)上加以判斷。鑒于市場比較法具備了的方便、實用、準確性高等特點，在此基礎(chǔ)上對其進行改進研究，建立可行、客觀和可信的估價方法模型。房地產(chǎn)之所以有價格，與其他任何所謂的商品具有價格的理由是一樣的，需要同時具備以下幾個條件:有用性。有效需求。房地產(chǎn)價格按價格形式又分為土地價格和建筑物價格，土地與建筑物的區(qū)別是，土地沒有折舊，并且不可抹滅。2.，.2房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)是一種極其復(fù)雜的商品，因此，房地產(chǎn)價格除與其他一般商品價格都具有以貨幣的形式表示價值、質(zhì)優(yōu)價高等共性外，還有一般商品價格所不具有的特性。房地產(chǎn)既有交換代價的價格，也有使用代價的價格，也就是租金。、增值性房地產(chǎn)價格在總體上呈現(xiàn)出不斷上升的趨勢，不同于一般商品的是，房地產(chǎn)價格上漲在趨勢上體現(xiàn)為螺旋式上漲，具有一定的波動性〔‘〕〔20]。因為每個房地產(chǎn)在這個世界上都是獨一無二的，兩宗房地產(chǎn)不能搬到一處進行比較，即使是在同一幢樓里，房地產(chǎn)也有不同樓層之間的區(qū)別。要清楚的認識房地產(chǎn)，必須實地查勘，而且由于相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)的買者和賣者，所以房地產(chǎn)價格隨交易的需要而個別形成。本文僅對房地產(chǎn)價格按價值角度劃分的房地產(chǎn)類型進行說明。將成交價格劃分為正常成交價格和非正常成交價格。(2)理論價格理論價格是指在真實需求與真實供給條件下形成的價格。(4)評估價格評估價格是估價人員對房地產(chǎn)的價格或價值進行客觀合理的估算得出的結(jié)果。一般來說，成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動，為房地產(chǎn)交易雙方提供交易服務(wù)的是專門的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，于是，房地產(chǎn)的市場價格基本“接受”房地產(chǎn)評估結(jié)果，但目前由估價人員評估出來的房地產(chǎn)價格往往是不完全相同的，這主要是受房地產(chǎn)估價人員的知識、經(jīng)驗的不同影響，甚至房地產(chǎn)評估價格出現(xiàn)與市場價格較大的偏差的情況是十分普遍的囚〔26]。有的影響大，有的影響小〔川。主要包括以下兒個方一血￡川:(1)社會因素l)政治安定狀況政治安定代表社會秩序良好，人們在安定美好的社會中生存，必然提升其置心的信心，從而引起房地產(chǎn)價格的上漲。3)城市化水平人口向城市集中的過程就是所謂的城市化，城市化使得農(nóng)民離開他們的土地，向城鎮(zhèn)集中，從客觀上增加了對房地產(chǎn)的需求，迫使房地產(chǎn)價格上漲。(2)經(jīng)濟因素l)經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)濟發(fā)展預(yù)示著對各種生活必備設(shè)施要求的增多，對品質(zhì)要求的提高，于是引起房地產(chǎn)價格上漲。3)居民收入隨著居民收入的增加，人們對物質(zhì)精神生活的追求也將提升，從而會增加對房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。區(qū)域因素是指房地產(chǎn)所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟條件。商服繁華程度的提高有助于提升一個城市對于外來人口的引吸力，同時還體現(xiàn)該城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，從而影響到該城市或者該地區(qū)的房地產(chǎn)價格水平「22]。(3)基礎(chǔ)設(shè)施狀況基礎(chǔ)設(shè)施主要是指區(qū)域的生活設(shè)施和公用設(shè)施。個別因素是指房地產(chǎn)本身所具有的特點或條件〔繃。2)臨街狀態(tài)以及宗地2房地產(chǎn)估價概述用途。(2)與建筑物有關(guān)的個別因素主要有:l)建筑物的結(jié)構(gòu)、格局、設(shè)備配備和施工質(zhì)量等。3)各種法規(guī)對建筑物的管制狀況等LL」〔川。房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算的活動〔洲。(2)另一方面政府政策會較大程度地影響房地產(chǎn)價格。(3)房地產(chǎn)估價的特點也是由房地產(chǎn)的個別性特征決定的，房地產(chǎn)由于具有個別性，沒有兩宗一樣的地產(chǎn)，所以一宗地產(chǎn)一個價格。(5)房地產(chǎn)估價的特點又是由土地的保值性和增值性決定的，一般物品壽命有限，可以大量重復(fù)生產(chǎn)，隨著時間的流逝價值逐漸降低，然而土地卻由于其具有不可毀滅性，無法再生產(chǎn)，不僅沒有折舊，還會有增值的現(xiàn)象{洲L側(cè)L‘’」。比如是為了買賣、租賃還是為了抵押、典當?shù)榷u估房地產(chǎn)價值。人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，逐漸認識了房地產(chǎn)價格形成和變動的客觀規(guī)律，并總結(jié)出了一些簡明扼要的進行房地產(chǎn)估價所依據(jù)的法則或標準—房地產(chǎn)估價原則〔2’」〔24〕。(2)最高最佳使用原則。(4)替代原則(5)公平原則「側(cè)。兩宗區(qū)位狀況和實物相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值也可能完全不同，要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進行t側(cè)。就是指法律上許可、經(jīng)濟上可行、技術(shù)上可能，并且需要經(jīng)過充分的論證，保證做到估價對象價值達到最大最可能的應(yīng)用，同時要滿足合法原則的要求。最佳集約度。估價時點原則要求估價對象是在估價時點對房地產(chǎn)進行估價得到的價值。房地產(chǎn)估價通常只是求取在某個特定的時間上估價對象的價值，而這個特定的時間既不是估價人員也不是委托人能夠隨意假設(shè)的，這個特定時間就是估價時點〔側(cè)。替代原則房地產(chǎn)估價的重要原則，其指明了下列兩點〔2’〕〔川〔36〕:(l)依據(jù)替代原則的前提是估價對象附近有若干相近效用的房地產(chǎn)并且已經(jīng)知道其價格，然后通過這些相近效用的房地產(chǎn)的價格推算得出估價對象的未知價格。(2)估價對象的價格不能被孤立的思考，還要考慮到是否受到相近效用的房地產(chǎn)價格之間的牽制，尤其是作為同一個估價機構(gòu)，在同一時期，同一城市，按照同樣的估價目的，對不同檔次、位置的房地產(chǎn)進行估價得出的結(jié)果應(yīng)該有一個合理的價格差，好差房地產(chǎn)價格不能出現(xiàn)高低顛倒的現(xiàn)象。從廣義上講，一個房地產(chǎn)估價項目運作的全過程和。此外，在這三種基本方法的基礎(chǔ)上派生出的如基準地價修正法、假設(shè)開發(fā)法和路線價法等針對應(yīng)用條件而形成的估價方法，稱之為應(yīng)用估價方法。山于市場比較法是本文的主要改進對象，本文將在第三章詳細介紹市場法的概念與應(yīng)用。(l)成本法的理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)可以分為買方角度和賣方角度。從賣方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用論，重點看過去投入了多少，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)已發(fā)生的花費，如果低于該花費，他就要虧本，由此可見，估價人員可以以重新開發(fā)建設(shè)估價劉一象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤為基礎(chǔ)來求取估價對象的價值〔’J仁35)。成本法尤其適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價，如學(xué)校、圖書室、醫(yī)院、公園等公用、公益的房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)保險及其他損害賠償中，一般也采用成本法估價。應(yīng)用成本法估價需要要投入大量時間與精力，計算也有相當?shù)碾y度，特別是建筑物過于老陳舊的房地產(chǎn)。(3)成本法的基本公式:代=尸一D(2一l)其中:K一估價對象的價格，p一房地產(chǎn)重新購建價格，D一折舊(4)成本法的估價步驟。(l)收益法的理論論據(jù)收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。投資者購買收益性房地產(chǎn)的目的，不是購買房地產(chǎn)本身，而是購買房地產(chǎn)未來可能產(chǎn)生的收益〔洲。收益法適用的條件是房地產(chǎn)未來的收益和可能遇到的風(fēng)險都能夠進行較準確地量化〔洲?？囋摲康禺a(chǎn)未來第i年的凈收益為a，第i年的收益現(xiàn)值為K，相應(yīng)時期的折現(xiàn)率是r，收益年限是。房地產(chǎn)價格為V。且房地產(chǎn)未來各年的資本化率相等，‘=乓=一‘:=:O時，則式(2一2)可以轉(zhuǎn)化為:r其中，式(2一3)是一定使用年限的計算公式，式(2一4)是無限使用年限的計算公式(4)收益法的估價步驟如圖()所示本章闡述了房地產(chǎn)估價的概念，估價目的、估價原則、估價程序、價格影響因素等，都是房地產(chǎn)估價中需要注意的環(huán)節(jié)，簡單敘述了房地產(chǎn)估價三種基本的方法市場比較法、收益法和成本法的基本概念、應(yīng)用范圍、應(yīng)用條件、基本公式和估價步驟，是為以后的研究掃一基礎(chǔ)的理論部分。上述的類似房地產(chǎn)通常稱為可比實例，是指交易類型與估價目的吻合、估價時點與成交日期接近，而實際成交價格為正常成交價格或者說可以被修正為正常成交價格的房地產(chǎn)〔’〕「’下1。在現(xiàn)實房地產(chǎn)交易過程中，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)進行比較，任何買者都不會接受高于市場價格的價格，任何賣者不會接受低于市場上價格的價格，使同一市場上類似的房地產(chǎn)，價格相互接近，因為在房地產(chǎn)價格形成中有替代原理的作用，所以估價對象的價格可以通過類似房地產(chǎn)的已知成交價格來求取見川〔川。(2)以房地產(chǎn)購買者的身份，與房地產(chǎn)出售者或房地產(chǎn)中介部門進行商談，獲取房地產(chǎn)價格信息。(4)能過查閱各種報刊上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息獲得資料。(6)由其它途徑獲取房地產(chǎn)資料信息〔’7〕。可比實例的選取應(yīng)滿足以下條件:l)可比實例與估價對象類型相似。4)可比實例的交易類型要與估價目的相吻合。隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，交易實例的增加，可比實例的選取也越來越困難。(2)如何對待估對象與可比交易實例的因素差異進行量化修正。但是，在目前的市場法估價中，對各種比較因素進行修正時，并沒一個統(tǒng)一定量的標準，很大程度上還是依賴于房地產(chǎn)估價師的主觀經(jīng)驗，缺乏相應(yīng)的技術(shù)支持。針對市場比較法的改進，主要體現(xiàn)在選取可比實例和因素修正的難點上，常見的賦權(quán)方法有以下幾種:價值函數(shù)法、層次分析法、數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)法、模糊綜合評價法等。K=關(guān)(x，)以第i項指標為標準時，求得系統(tǒng)的價值。價值分析法的優(yōu)點是簡單明了，計算簡便，但是對于估算系統(tǒng)的價值，特別是對于確定各指標的權(quán)重就比較困難〔4幻〔‘劉。同樣適用于多層次、多指標、多方案的系統(tǒng)綜合評價中，特別是對于兼有定量因素和定性因素的問題，可以相對比較簡單地進行最佳方案決策與綜合評價。數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法，是于二十世紀七十年代著名的運籌學(xué)家查恩斯(Chames)、羅茲(Rhodes)和庫伯(Cooper)提出的，數(shù)據(jù)包絡(luò)分析簡稱DEA法，主要用于評價部門之間的相對有效性工作，從生產(chǎn)函數(shù)的角度來看，數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法的優(yōu)點是利用其對偶的手段或線性規(guī)劃來估計有效的生產(chǎn)前沿面。數(shù)據(jù)包絡(luò)分析法的缺點是也存在一定的局限性，決策單元相對效率只能夠通過投入或產(chǎn)出來進行估算，而且兩種估算角度得到的結(jié)果往往是不同的，并且不能同時通過投入和產(chǎn)出來進行測算，決策單元是否具有相對有效性還須在相應(yīng)的數(shù)學(xué)規(guī)劃中引入無窮小“二”后刁‘能做出評價112]〔J:l]。對于公共管理中人才、方案、成果的評價，評價人員往往有多種考慮因素，而這些因素