【正文】 C棟7層6號，地處紅旗大街，鄰近閩江路，交通四通八達，極為便利。①結(jié)構(gòu):為鋼混結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土灌注樁基礎，主體與非主體結(jié)構(gòu)使用情況保持良好。(2)備選可比實例概況根據(jù)估價對象的情況，由于該地區(qū)同類型的房產(chǎn)交易頻繁，估價對象和可比實例處同一個供求圈內(nèi)，建筑結(jié)構(gòu)、交易情況、交易日期等因素修正量小，從案例庫中選取宗與估價對象交易情況相似的房地產(chǎn)交易案例作為備選案例，這五宗房地產(chǎn)都位于哈南崗區(qū)龍砷住宅小區(qū)內(nèi)。戶型(X4)以及臨街情況(XS)幾個指標因素作為評價指標。由表4一9中可得，因素指標1的評價結(jié)果是3次良、5次中、4次差。55=3X5十2X4+IX3=26。2)根據(jù)“加法”集成法賦權(quán)的方法，首先應用集值迭代法對指標因素賦權(quán)。專家3:x(3)={xl，xZ，xs}。12。交易日期修正:交易實例A、B、C分別_E調(diào)14。2)假設可比案例A、么B的權(quán)重分別為4，則得到凡=(4307XZ+4687X3+4433X4)/(2+3+4)=4489元/Inz。由5組不同的權(quán)重，得出5組不同的估價對象評估價格。(1)估價對象概況:1)委估房地產(chǎn)概況①房屋用途:住宅②地域類別:A類③房屋產(chǎn)別:私產(chǎn)④建成年份:1998年⑤自然層:28層⑥建筑結(jié)構(gòu):鋼混⑦建筑面積:⑧估價日期:2009年4月2日2)委估房地產(chǎn)地理位置及環(huán)境該委估房地產(chǎn)坐落哈市道里區(qū)尚。即依此方法得出估價對象的估價價格為448吐元/mZ。4)假設可比案例刀、么B的權(quán)重分別為3，則得到:凡=(4307只1+4687XZ+4433X3)/(l+2+3)=4497元/m。故以可比實例與估價對象的接近程度作為選取可比實例的權(quán)重的依據(jù)，計算估價對象的價格。根據(jù)以上資料，可得三個交易實例均為正常交易，所以不必進行交易情況的修正。10，只=O專家2:x(2)={x。打分結(jié)果如下表4一10所示。同理，因素指標5的評價結(jié)果為:52=3X3+2X6+IX3=24。邀請了十二位具有不同職業(yè)背景的注冊房地產(chǎn)估價師來進行打分，其中具有城市規(guī)劃背景、房地產(chǎn)公司工作背景、高校教師背景、建筑類專業(yè)背景的注冊房地產(chǎn)估價師各三名，在專家打分之前，邀請十二專家進行現(xiàn)場勘察，十二位專家對表格中的各評價指標在各個案例中打分。.，.2選取可比實例(l)選擇評價指標根據(jù)估價對象和可比實例的情況，選擇對估價對象價格影響較大的因素作為評價指。③設施:有電梯、集中供暖、上下水、電照、煤氣管道、閉路電視系統(tǒng)、電話系、網(wǎng)絡系統(tǒng)，使用情況完好。自行配套設施完善，市政基礎設施較好，屬哈市B類地區(qū)。本節(jié)將對市場比較法的改進研究進行實例分析，全面展現(xiàn)整個估價過程。也就是說以可比實例與估價對象的接近程度大小作為確定可比實例的權(quán)重的依據(jù)，計算估價對象的價格。三個可比實例綜合得分分別為M.，MZ，M，對應的交易金額分別為月，凡，凡，如表4一3所示:計算三個可比案例綜合得分與估價對象得分差值，將這三個差值取絕對值得:}Ml一M。本文采用加權(quán)平均法中的加法規(guī)則，以假設權(quán)重的方法對估價對象的價格進行評估。將各個評價指標數(shù)量化，得到各評價對象的所有評價指標統(tǒng)一的無量綱的得分以后，通過指標的綜合，就可以得到每一個方案的綜合評價值，再根據(jù)綜合評價值的高低就能排出方案的優(yōu)劣順序。表示。接下來要將估價對象與可比房地產(chǎn)情況進行比較，以此比較結(jié)果為依據(jù)估算估價對象的價格或價值。并符合人們的思維邏輯，形式簡單，準確，而且容易建立模型。相反，各評價對象的指標因素差異程度越小，說明這個指標因素的作用越小，權(quán)重越小。從便于現(xiàn)場實施操作和簡便易行的角度，本文的“功能驅(qū)動”原理的指標偏好賦好權(quán)法選取集值迭代法來計算權(quán)重。通過專家打分法確定各指標因素的得分后，綜合評價的結(jié)果就依賴于權(quán)重系數(shù)了。考慮到主客觀因素對市場比較法中因素權(quán)重的重要性相同，當取k，=k:，也可以用下面的公式確定。“相加”的兩種方法分別為集值迭代法和均方差法，下面對其進行簡單的介紹。為了解決這一問題，人們提出了兼顧主、客觀因素的綜合集成賦權(quán)法。而主觀賦權(quán)法一一基于“功能驅(qū)動”原理的賦權(quán)法，反映的是評價者的主觀判斷，于是在綜合評價過程中容易產(chǎn)生一定的主觀任意性，即可能會受到評價者的經(jīng)驗或知識缺乏的影響。一(x，x，2，…，xi。主觀賦權(quán)的基本思路是:權(quán)重系數(shù)的作用是用來度量指標因素的影響程度大小，我們知道，對指標進行賦權(quán)離不開客觀條件，或大或小地影響指標因素的權(quán)重系數(shù)。反之，若某個評價指標是不太重要的，但在n個被評價對象中，它取值的差異幅度卻非常大，那么，對這n個被評價對象來說，該指標在評價過程中，對評價結(jié)果的影響是非常大的。江j一1，2，…，m)依賴于模型，不具有保序性和可繼承性。這種方法稱為權(quán)重排序的特征值方法〔s7]。特征值法的基本理論:假定有m個物體，它們的質(zhì)量分別用口n，來表示，在沒有任何稱重儀器的情況下，可通過下面的方法確定出。(3)在一定的時間區(qū)間內(nèi)，權(quán)重系數(shù)。前者是指評價者直接對各指標的重要性程度進行比較以獲取權(quán)重系數(shù)的方式，所以又稱之為“指標偏好型”主觀賦權(quán)法?；凇肮δ茯?qū)動”原理的賦權(quán)法，確定其指標權(quán)重系數(shù)的根本依據(jù)是評價指標的重要程度大小，也就是通過客觀途徑和主觀途徑來確定。按照記分規(guī)則一次良記為3分，一次中記為2分，一次差記為1分的原則，則因素指標1的評價結(jié)果為:S一3只l+2只5+1X4=17同理可得其它各指標的評價結(jié)果怎樣確定權(quán)重系數(shù)，是指標評價過程中的關鍵問題，亦是難點問題。根據(jù)評分標冰，由專家對估價對象和各個可比實例中的評價指標按照如上規(guī)則進行打分。針對不同類型的房地產(chǎn)主要考慮因素有所不同，在選擇評價指標時，要視不同估價對象房地產(chǎn)的類型和自身狀況而綜合確定防，湘，〕〔幾1〔胡。下面對其作用進行如下描述:需對一處居住房地產(chǎn)進行房地產(chǎn)估價，設該被估價對象為A。(2)設計調(diào)查表格確定評價指標準備比較案例和估價對象的資料，具體調(diào)查表形式如表4一1:(3)邀請“專家”按照已選定的評價因素指標，對備選可比實例以及待估對象私下4綜合集成賦權(quán)法在市場比較法改進中的原理，J應用進行打分，評估“專家”要根據(jù)自己的專業(yè)和主觀感覺，在對每個指標因素進行實地勘察后，按給定的記分制打分，再將每個特征因素的得分相加，就得到了每個特征因素所得總分!47]〔4s]L例。專家打分法是評價指標數(shù)量化方法中的一種，針對在運用市場比較法時常遇到的兩個難題擬采用專家打分法，利用評估專家豐富的經(jīng)驗和感覺給出待估對象及可比案例各項因素指標的分值，最終得到綜合評分，再通過計算得到待估對象的標準價格，從而能夠做到在專家豐富經(jīng)驗的基礎上，將待估對象與可比案例的因素差異合理量化〔川。(1)專家打分法需要大量具有豐富經(jīng)驗的專家，進行感覺評分，將最終得分作為將估價對象與可比案例因素差異量化的標準。一般難以采用數(shù)學模型來量化，這就要靠估價人員在掌握了深厚的估價知識、具有豐富的估價經(jīng)驗的基礎上，對可比房地產(chǎn)以及估價對象的實際情況進行實地勘察、認真分析后做出正確的評價。3市場比較法的分析本章介紹了當今房地產(chǎn)估價中應用最為廣泛的估價方法一市場法。(1) 建立評價方案的有限集合u(2) 因此(U,V,R)構(gòu)成了一個綜合評判模型或稱綜合評判空間。該模型常常用來研究具有多個輸入，尤其是具有多個輸出的“生產(chǎn)部門”，同時還是評價“技術有效”和“規(guī)模有效”的一種較有效且理想的方法。層次分析法，是由美國運籌學家，提出的一種定性分析與定量分析相結(jié)合的系統(tǒng)分析方法，實質(zhì)上是一種決策思維方法，體現(xiàn)了人們決策思維的基本特征:分解、判斷、綜合『釗{〔’弓}?，F(xiàn)分析如下〔12，〔”3“:價值分析法的實質(zhì)是根據(jù)各單項評價指標的權(quán)重，以及各單項指標作用下系統(tǒng)的價值，然后通過加權(quán)而得到綜合指標，其數(shù)學模型為:式中:V系統(tǒng)綜合評價指標。因素修正幅度的確定是市場比較法中一個非常重要的環(huán)節(jié)。市場比較法要求盡量在同一供求范圍內(nèi)選擇與待估房地產(chǎn)相似的交易案例，可比實例與待估房地產(chǎn)的相似程度直接決定了估價結(jié)果的準確性，然而，相似程度的確定有相當大的模糊性。運用市場比較法的估價步驟如圖()所示市場比較法在實際應用中存在以下兩個方面的問題:(l)選取什么樣的交易實例作為可比交易實例。(3)與房地產(chǎn)估價業(yè)同行之問相互提供房地產(chǎn)信息、資料。市場法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。則第一年的凈收益現(xiàn)值為:第二年的凈收益現(xiàn)值為:以此類推下去，可知第i年的凈收益現(xiàn)值為:則，該房地產(chǎn)的價格為:當房地產(chǎn)未來各年的凈收益相等，a，=“2=一代，=。州列:設某宗房地產(chǎn)的估價時點是t。(2)收益法適用的對象和條件收益法適用的估價對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字間、旅店、商廈、電影院、停車場、酒店、游樂園、公寓、用于出租的廠房、倉庫、耕地等等，但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要該類房地產(chǎn)有收益就可以了。收益法，是將房地產(chǎn)預期未來各年的正常純收益以適當?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和(資本化)，求取估價對象在一定估價時點、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價格的一種估價方法〔川。成本法也適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)無法運用市場法估價的房地產(chǎn)估價〔:玉8〕。(2)成本法適用的對象和條件只要是新近開發(fā)或者可以假設重新開發(fā)建設的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價。成本法，是以估價對象開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎估算估價對象在一定時2房地產(chǎn)估價概述點一定產(chǎn)權(quán)狀況下價格的一種估價方法〔川。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)估價行業(yè)中三種常用的相對獨立的估價方法，稱之為基本估價方法，即市場比較法、成本法和收益還原法。然而世上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，難以找到各種條件完全相同房地產(chǎn)可供直接比較，所以，在實際估價過程中是去尋找一些與估價對象相似度較高的房地產(chǎn)，并對其與估價對象間的差異進行修正，以此進行評估。房地產(chǎn)價格是具有很強的時間性的，每一個價格都對應著一個具體的時間。最高最佳使用具體包括以下三個方面:最佳規(guī)模。房地產(chǎn)估價的技術原則要求每一位估價工作人員都應當熟知并正確理解這些估價原則，以此作為其進行房地產(chǎn)評估工作時的指南。2房地產(chǎn)估價概述在具體估價作業(yè)中應遵循的技術性原則主要有如下5項:(l)合法原則。〔6)最后，房地產(chǎn)價值量相對較大，在房地產(chǎn)評估過程中需要考慮的不確定因素也比較多，因此在房地產(chǎn)估價過程中需要對該宗房地產(chǎn)進行充分、仔細的實地勘察估價目的(appraisalpurpose)就是評估房地產(chǎn)的動機，即評估所服務經(jīng)濟行為的具體類型的價值的真實目的。政府的規(guī)劃制度很大程度地影響土地價格，比如建筑密度、建筑高度、限定容積率等等。當這些條件由劣變優(yōu)時，房地產(chǎn)價格上升，相反則下降。3)宗地的地形、地勢、地質(zhì)『”「川。城市基礎設施的優(yōu)良能提升一個城市的文明氣息，影響人們在這個城市生存的決心，進而影響到房地產(chǎn)價格!川。區(qū)域因素的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面‘川:(1)商服繁華程度是指一個城市的商業(yè)集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。2)物價一般來說，物價上漲導致房地產(chǎn)價格上漲。2房地產(chǎn)估價概述2)社會治安狀況房地產(chǎn)所在地區(qū)如果治安良好，則代表居住在這里的人們生命財產(chǎn)可以得到保障，生命高于一切，從而引起當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的上漲。影響房地產(chǎn)價格的高低是眾多影響因素綜合作用的結(jié)果，這些影響因素具有經(jīng)常變動的傾向，因此它們對房地產(chǎn)價格的影響方向、程度都不盡相同，它們有的只能作定性分析，有的只可以定量描述。(3)市場價格市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果〔2‘〕〔2弓}〔2卜〕。(l)成交價格成交價格是指交易雙方實際達成交易的價格。甚至同一層樓中也有其不同朝向的區(qū)別「zl}]〔藝‘1〔州。因此，房地產(chǎn)同時擁有兩個價格，一是本身的價格，一個是在一定時間內(nèi)的使用價格。土地與建筑物的共同點是，兩者總體上都是價值不斷上漲的。稀缺性。所以優(yōu)化房地產(chǎn)估價理論和方法的研究具有十分重要的意義。目前廣泛應用的估價方法主要有成本法、收益法和市場比較法，以及在這三種方法的基礎上派生出來的路線價法、基準地價修正法、假設開發(fā)法等評估方法。(2)將改進后的市場比較法進行實例應用，即理論與實踐相結(jié)合的展現(xiàn)了改進的市場比較法的估價過程，論證了該方法精確和方便實用價值的特點。市場比較法日趨完善，但仍然存在著一些急需解決的問題。第二階段是二十世紀九十年代中期，我國房地產(chǎn)估價師學會正式成立，這是房地產(chǎn)估價行業(yè)的全國自律性組織。同期，國家開始實行房地產(chǎn)估價師統(tǒng)一考試制度，建設部和人事部聯(lián)合認定兩批共346名房地產(chǎn)估價師。時至今日，房地產(chǎn)估價技術的發(fā)展，仍在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于不斷探索與改進過程中「，‘〕【’2〕，通過房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的不斷努力，不斷涌現(xiàn)出了很多種派生以及更新型的房地產(chǎn)估價方法〔’:3〕〔‘魂〕。之后是摩茨科在發(fā)表的《房地產(chǎn)估價過程》，轟動了當時的房地產(chǎn)評估界，這本著作延續(xù)了馬歇爾的思想理念，并且做出了很多具有巨大意義的發(fā)展，他指出，評估與價值是不可分割的，不能孤立的談價值，更不能空口話評估，具有劃時代的意義。一直被世界各國的估價實踐所應用。由于我國房地產(chǎn)估價業(yè)發(fā)展較晚，從業(yè)人員嚴重不足，不可避免的造成房地產(chǎn)估價從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，同時房地產(chǎn)估價行業(yè)欠缺自律，種種原因