【正文】 C棟7層6號(hào)，地處紅旗大街，鄰近閩江路，交通四通八達(dá)，極為便利。①結(jié)構(gòu):為鋼混結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土灌注樁基礎(chǔ)，主體與非主體結(jié)構(gòu)使用情況保持良好。(2)備選可比實(shí)例概況根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況，由于該地區(qū)同類型的房產(chǎn)交易頻繁，估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例處同一個(gè)供求圈內(nèi)，建筑結(jié)構(gòu)、交易情況、交易日期等因素修正量小，從案例庫(kù)中選取宗與估價(jià)對(duì)象交易情況相似的房地產(chǎn)交易案例作為備選案例，這五宗房地產(chǎn)都位于哈南崗區(qū)龍砷住宅小區(qū)內(nèi)。戶型(X4)以及臨街情況(XS)幾個(gè)指標(biāo)因素作為評(píng)價(jià)指標(biāo)。由表4一9中可得，因素指標(biāo)1的評(píng)價(jià)結(jié)果是3次良、5次中、4次差。55=3X5十2X4+IX3=26。2)根據(jù)“加法”集成法賦權(quán)的方法，首先應(yīng)用集值迭代法對(duì)指標(biāo)因素賦權(quán)。專家3:x(3)={xl，xZ，xs}。12。交易日期修正:交易實(shí)例A、B、C分別_E調(diào)14。2)假設(shè)可比案例A、么B的權(quán)重分別為4，則得到凡=(4307XZ+4687X3+4433X4)/(2+3+4)=4489元/Inz。由5組不同的權(quán)重，得出5組不同的估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格。(1)估價(jià)對(duì)象概況:1)委估房地產(chǎn)概況①房屋用途:住宅②地域類別:A類③房屋產(chǎn)別:私產(chǎn)④建成年份:1998年⑤自然層:28層⑥建筑結(jié)構(gòu):鋼混⑦建筑面積:⑧估價(jià)日期:2009年4月2日2)委估房地產(chǎn)地理位置及環(huán)境該委估房地產(chǎn)坐落哈市道里區(qū)尚。即依此方法得出估價(jià)對(duì)象的估價(jià)價(jià)格為448吐元/mZ。4)假設(shè)可比案例刀、么B的權(quán)重分別為3，則得到:凡=(4307只1+4687XZ+4433X3)/(l+2+3)=4497元/m。故以可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的接近程度作為選取可比實(shí)例的權(quán)重的依據(jù)，計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。根據(jù)以上資料，可得三個(gè)交易實(shí)例均為正常交易，所以不必進(jìn)行交易情況的修正。10，只=O專家2:x(2)={x。打分結(jié)果如下表4一10所示。同理，因素指標(biāo)5的評(píng)價(jià)結(jié)果為:52=3X3+2X6+IX3=24。邀請(qǐng)了十二位具有不同職業(yè)背景的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師來進(jìn)行打分，其中具有城市規(guī)劃背景、房地產(chǎn)公司工作背景、高校教師背景、建筑類專業(yè)背景的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師各三名，在專家打分之前，邀請(qǐng)十二專家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，十二位專家對(duì)表格中的各評(píng)價(jià)指標(biāo)在各個(gè)案例中打分。.，.2選取可比實(shí)例(l)選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的情況，選擇對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格影響較大的因素作為評(píng)價(jià)指。③設(shè)施:有電梯、集中供暖、上下水、電照、煤氣管道、閉路電視系統(tǒng)、電話系、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用情況完好。自行配套設(shè)施完善，市政基礎(chǔ)設(shè)施較好，屬哈市B類地區(qū)。本節(jié)將對(duì)市場(chǎng)比較法的改進(jìn)研究進(jìn)行實(shí)例分析，全面展現(xiàn)整個(gè)估價(jià)過程。也就是說以可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的接近程度大小作為確定可比實(shí)例的權(quán)重的依據(jù)，計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。三個(gè)可比實(shí)例綜合得分分別為M.，MZ，M，對(duì)應(yīng)的交易金額分別為月，凡，凡，如表4一3所示:計(jì)算三個(gè)可比案例綜合得分與估價(jià)對(duì)象得分差值，將這三個(gè)差值取絕對(duì)值得:}Ml一M。本文采用加權(quán)平均法中的加法規(guī)則，以假設(shè)權(quán)重的方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。將各個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)量化，得到各評(píng)價(jià)對(duì)象的所有評(píng)價(jià)指標(biāo)統(tǒng)一的無量綱的得分以后，通過指標(biāo)的綜合，就可以得到每一個(gè)方案的綜合評(píng)價(jià)值，再根據(jù)綜合評(píng)價(jià)值的高低就能排出方案的優(yōu)劣順序。表示。接下來要將估價(jià)對(duì)象與可比房地產(chǎn)情況進(jìn)行比較，以此比較結(jié)果為依據(jù)估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格或價(jià)值。并符合人們的思維邏輯，形式簡(jiǎn)單，準(zhǔn)確，而且容易建立模型。相反，各評(píng)價(jià)對(duì)象的指標(biāo)因素差異程度越小，說明這個(gè)指標(biāo)因素的作用越小，權(quán)重越小。從便于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施操作和簡(jiǎn)便易行的角度，本文的“功能驅(qū)動(dòng)”原理的指標(biāo)偏好賦好權(quán)法選取集值迭代法來計(jì)算權(quán)重。通過專家打分法確定各指標(biāo)因素的得分后，綜合評(píng)價(jià)的結(jié)果就依賴于權(quán)重系數(shù)了?？紤]到主客觀因素對(duì)市場(chǎng)比較法中因素權(quán)重的重要性相同，當(dāng)取k，=k:，也可以用下面的公式確定?！跋嗉印钡膬煞N方法分別為集值迭代法和均方差法，下面對(duì)其進(jìn)行簡(jiǎn)單的介紹。為了解決這一問題，人們提出了兼顧主、客觀因素的綜合集成賦權(quán)法。而主觀賦權(quán)法一一基于“功能驅(qū)動(dòng)”原理的賦權(quán)法，反映的是評(píng)價(jià)者的主觀判斷，于是在綜合評(píng)價(jià)過程中容易產(chǎn)生一定的主觀任意性，即可能會(huì)受到評(píng)價(jià)者的經(jīng)驗(yàn)或知識(shí)缺乏的影響。一(x，x，2，…，xi。主觀賦權(quán)的基本思路是:權(quán)重系數(shù)的作用是用來度量指標(biāo)因素的影響程度大小，我們知道，對(duì)指標(biāo)進(jìn)行賦權(quán)離不開客觀條件，或大或小地影響指標(biāo)因素的權(quán)重系數(shù)。反之，若某個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)是不太重要的，但在n個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象中，它取值的差異幅度卻非常大，那么，對(duì)這n個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象來說，該指標(biāo)在評(píng)價(jià)過程中，對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響是非常大的。江j一1，2，…，m)依賴于模型，不具有保序性和可繼承性。這種方法稱為權(quán)重排序的特征值方法〔s7]。特征值法的基本理論:假定有m個(gè)物體，它們的質(zhì)量分別用口n，來表示，在沒有任何稱重儀器的情況下，可通過下面的方法確定出。(3)在一定的時(shí)間區(qū)間內(nèi)，權(quán)重系數(shù)。前者是指評(píng)價(jià)者直接對(duì)各指標(biāo)的重要性程度進(jìn)行比較以獲取權(quán)重系數(shù)的方式，所以又稱之為“指標(biāo)偏好型”主觀賦權(quán)法?；凇肮δ茯?qū)動(dòng)”原理的賦權(quán)法，確定其指標(biāo)權(quán)重系數(shù)的根本依據(jù)是評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要程度大小，也就是通過客觀途徑和主觀途徑來確定。按照記分規(guī)則一次良記為3分，一次中記為2分，一次差記為1分的原則，則因素指標(biāo)1的評(píng)價(jià)結(jié)果為:S一3只l+2只5+1X4=17同理可得其它各指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果怎樣確定權(quán)重系數(shù)，是指標(biāo)評(píng)價(jià)過程中的關(guān)鍵問題，亦是難點(diǎn)問題。根據(jù)評(píng)分標(biāo)冰，由專家對(duì)估價(jià)對(duì)象和各個(gè)可比實(shí)例中的評(píng)價(jià)指標(biāo)按照如上規(guī)則進(jìn)行打分。針對(duì)不同類型的房地產(chǎn)主要考慮因素有所不同，在選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)時(shí)，要視不同估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的類型和自身狀況而綜合確定防，湘，〕〔幾1〔胡。下面對(duì)其作用進(jìn)行如下描述:需對(duì)一處居住房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，設(shè)該被估價(jià)對(duì)象為A。(2)設(shè)計(jì)調(diào)查表格確定評(píng)價(jià)指標(biāo)準(zhǔn)備比較案例和估價(jià)對(duì)象的資料，具體調(diào)查表形式如表4一1:(3)邀請(qǐng)“專家”按照已選定的評(píng)價(jià)因素指標(biāo)，對(duì)備選可比實(shí)例以及待估對(duì)象私下4綜合集成賦權(quán)法在市場(chǎng)比較法改進(jìn)中的原理，J應(yīng)用進(jìn)行打分，評(píng)估“專家”要根據(jù)自己的專業(yè)和主觀感覺，在對(duì)每個(gè)指標(biāo)因素進(jìn)行實(shí)地勘察后，按給定的記分制打分，再將每個(gè)特征因素的得分相加，就得到了每個(gè)特征因素所得總分!47]〔4s]L例。專家打分法是評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)量化方法中的一種，針對(duì)在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)常遇到的兩個(gè)難題擬采用專家打分法，利用評(píng)估專家豐富的經(jīng)驗(yàn)和感覺給出待估對(duì)象及可比案例各項(xiàng)因素指標(biāo)的分值，最終得到綜合評(píng)分，再通過計(jì)算得到待估對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，從而能夠做到在專家豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將待估對(duì)象與可比案例的因素差異合理量化〔川。(1)專家打分法需要大量具有豐富經(jīng)驗(yàn)的專家，進(jìn)行感覺評(píng)分，將最終得分作為將估價(jià)對(duì)象與可比案例因素差異量化的標(biāo)準(zhǔn)。一般難以采用數(shù)學(xué)模型來量化，這就要靠估價(jià)人員在掌握了深厚的估價(jià)知識(shí)、具有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)可比房地產(chǎn)以及估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地勘察、認(rèn)真分析后做出正確的評(píng)價(jià)。3市場(chǎng)比較法的分析本章介紹了當(dāng)今房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用最為廣泛的估價(jià)方法一市場(chǎng)法。(1) 建立評(píng)價(jià)方案的有限集合u(2) 因此(U,V,R)構(gòu)成了一個(gè)綜合評(píng)判模型或稱綜合評(píng)判空間。該模型常常用來研究具有多個(gè)輸入，尤其是具有多個(gè)輸出的“生產(chǎn)部門”，同時(shí)還是評(píng)價(jià)“技術(shù)有效”和“規(guī)模有效”的一種較有效且理想的方法。層次分析法，是由美國(guó)運(yùn)籌學(xué)家，提出的一種定性分析與定量分析相結(jié)合的系統(tǒng)分析方法，實(shí)質(zhì)上是一種決策思維方法，體現(xiàn)了人們決策思維的基本特征:分解、判斷、綜合『釗{〔’弓}?，F(xiàn)分析如下〔12，〔”3“:價(jià)值分析法的實(shí)質(zhì)是根據(jù)各單項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重，以及各單項(xiàng)指標(biāo)作用下系統(tǒng)的價(jià)值，然后通過加權(quán)而得到綜合指標(biāo)，其數(shù)學(xué)模型為:式中:V系統(tǒng)綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)。因素修正幅度的確定是市場(chǎng)比較法中一個(gè)非常重要的環(huán)節(jié)。市場(chǎng)比較法要求盡量在同一供求范圍內(nèi)選擇與待估房地產(chǎn)相似的交易案例，可比實(shí)例與待估房地產(chǎn)的相似程度直接決定了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，然而，相似程度的確定有相當(dāng)大的模糊性。運(yùn)用市場(chǎng)比較法的估價(jià)步驟如圖()所示市場(chǎng)比較法在實(shí)際應(yīng)用中存在以下兩個(gè)方面的問題:(l)選取什么樣的交易實(shí)例作為可比交易實(shí)例。(3)與房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)同行之問相互提供房地產(chǎn)信息、資料。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。則第一年的凈收益現(xiàn)值為:第二年的凈收益現(xiàn)值為:以此類推下去，可知第i年的凈收益現(xiàn)值為:則，該房地產(chǎn)的價(jià)格為:當(dāng)房地產(chǎn)未來各年的凈收益相等，a，=“2=一代，=。州列:設(shè)某宗房地產(chǎn)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)是t。(2)收益法適用的對(duì)象和條件收益法適用的估價(jià)對(duì)象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字間、旅店、商廈、電影院、停車場(chǎng)、酒店、游樂園、公寓、用于出租的廠房、倉(cāng)庫(kù)、耕地等等，但不限于估價(jià)對(duì)象本身現(xiàn)在是否有收益，只要該類房地產(chǎn)有收益就可以了。收益法，是將房地產(chǎn)預(yù)期未來各年的正常純收益以適當(dāng)?shù)馁Y本化率折現(xiàn)求和(資本化)，求取估價(jià)對(duì)象在一定估價(jià)時(shí)點(diǎn)、一定產(chǎn)權(quán)狀態(tài)下價(jià)格的一種估價(jià)方法〔川。成本法也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)無法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)〔:玉8〕。(2)成本法適用的對(duì)象和條件只要是新近開發(fā)或者可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，都可以采用成本法估價(jià)。成本法，是以估價(jià)對(duì)象開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象在一定時(shí)2房地產(chǎn)估價(jià)概述點(diǎn)一定產(chǎn)權(quán)狀況下價(jià)格的一種估價(jià)方法〔川。目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中三種常用的相對(duì)獨(dú)立的估價(jià)方法，稱之為基本估價(jià)方法，即市場(chǎng)比較法、成本法和收益還原法。然而世上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，難以找到各種條件完全相同房地產(chǎn)可供直接比較，所以，在實(shí)際估價(jià)過程中是去尋找一些與估價(jià)對(duì)象相似度較高的房地產(chǎn)，并對(duì)其與估價(jià)對(duì)象間的差異進(jìn)行修正，以此進(jìn)行評(píng)估。房地產(chǎn)價(jià)格是具有很強(qiáng)的時(shí)間性的，每一個(gè)價(jià)格都對(duì)應(yīng)著一個(gè)具體的時(shí)間。最高最佳使用具體包括以下三個(gè)方面:最佳規(guī)模。房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)原則要求每一位估價(jià)工作人員都應(yīng)當(dāng)熟知并正確理解這些估價(jià)原則，以此作為其進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估工作時(shí)的指南。2房地產(chǎn)估價(jià)概述在具體估價(jià)作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有如下5項(xiàng):(l)合法原則?！?)最后，房地產(chǎn)價(jià)值量相對(duì)較大，在房地產(chǎn)評(píng)估過程中需要考慮的不確定因素也比較多，因此在房地產(chǎn)估價(jià)過程中需要對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行充分、仔細(xì)的實(shí)地勘察估價(jià)目的(appraisalpurpose)就是評(píng)估房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，即評(píng)估所服務(wù)經(jīng)濟(jì)行為的具體類型的價(jià)值的真實(shí)目的。政府的規(guī)劃制度很大程度地影響土地價(jià)格，比如建筑密度、建筑高度、限定容積率等等。當(dāng)這些條件由劣變優(yōu)時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上升，相反則下降。3)宗地的地形、地勢(shì)、地質(zhì)『”「川。城市基礎(chǔ)設(shè)施的優(yōu)良能提升一個(gè)城市的文明氣息，影響人們?cè)谶@個(gè)城市生存的決心，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)價(jià)格!川。區(qū)域因素的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面‘川:(1)商服繁華程度是指一個(gè)城市的商業(yè)集聚程度和對(duì)周圍環(huán)境的影響程度。2)物價(jià)一般來說，物價(jià)上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。2房地產(chǎn)估價(jià)概述2)社會(huì)治安狀況房地產(chǎn)所在地區(qū)如果治安良好，則代表居住在這里的人們生命財(cái)產(chǎn)可以得到保障，生命高于一切，從而引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的上漲。影響房地產(chǎn)價(jià)格的高低是眾多影響因素綜合作用的結(jié)果，這些影響因素具有經(jīng)常變動(dòng)的傾向，因此它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、程度都不盡相同，它們有的只能作定性分析，有的只可以定量描述。(3)市場(chǎng)價(jià)格市場(chǎng)價(jià)格是指某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類房地產(chǎn)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果〔2‘〕〔2弓}〔2卜〕。(l)成交價(jià)格成交價(jià)格是指交易雙方實(shí)際達(dá)成交易的價(jià)格。甚至同一層樓中也有其不同朝向的區(qū)別「zl}]〔藝‘1〔州。因此，房地產(chǎn)同時(shí)擁有兩個(gè)價(jià)格，一是本身的價(jià)格，一個(gè)是在一定時(shí)間內(nèi)的使用價(jià)格。土地與建筑物的共同點(diǎn)是，兩者總體上都是價(jià)值不斷上漲的。稀缺性。所以優(yōu)化房地產(chǎn)估價(jià)理論和方法的研究具有十分重要的意義。目前廣泛應(yīng)用的估價(jià)方法主要有成本法、收益法和市場(chǎng)比較法，以及在這三種方法的基礎(chǔ)上派生出來的路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法。(2)將改進(jìn)后的市場(chǎng)比較法進(jìn)行實(shí)例應(yīng)用，即理論與實(shí)踐相結(jié)合的展現(xiàn)了改進(jìn)的市場(chǎng)比較法的估價(jià)過程，論證了該方法精確和方便實(shí)用價(jià)值的特點(diǎn)。市場(chǎng)比較法日趨完善，但仍然存在著一些急需解決的問題。第二階段是二十世紀(jì)九十年代中期，我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)正式成立，這是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的全國(guó)自律性組織。同期，國(guó)家開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)師統(tǒng)一考試制度，建設(shè)部和人事部聯(lián)合認(rèn)定兩批共346名房地產(chǎn)估價(jià)師。時(shí)至今日，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)的發(fā)展，仍在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于不斷探索與改進(jìn)過程中「，‘〕【’2〕，通過房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員的不斷努力，不斷涌現(xiàn)出了很多種派生以及更新型的房地產(chǎn)估價(jià)方法〔’:3〕〔‘魂〕。之后是摩茨科在發(fā)表的《房地產(chǎn)估價(jià)過程》，轟動(dòng)了當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)評(píng)估界，這本著作延續(xù)了馬歇爾的思想理念，并且做出了很多具有巨大意義的發(fā)展，他指出，評(píng)估與價(jià)值是不可分割的，不能孤立的談價(jià)值，更不能空口話評(píng)估，具有劃時(shí)代的意義。一直被世界各國(guó)的估價(jià)實(shí)踐所應(yīng)用。由于我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)發(fā)展較晚，從業(yè)人員嚴(yán)重不足，不可避免的造成房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)欠缺自律，種種原因