【正文】 的基本特征:分解、判斷、綜合『釗{〔’弓}。(1) 建立評(píng)價(jià)方案的有限集合u(2) 因此(U,V,R)構(gòu)成了一個(gè)綜合評(píng)判模型或稱綜合評(píng)判空間。一般難以采用數(shù)學(xué)模型來量化，這就要靠估價(jià)人員在掌握了深厚的估價(jià)知識(shí)、具有豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)可比房地產(chǎn)以及估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況進(jìn)行實(shí)地勘察、認(rèn)真分析后做出正確的評(píng)價(jià)。專家打分法是評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)量化方法中的一種，針對(duì)在運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)常遇到的兩個(gè)難題擬采用專家打分法，利用評(píng)估專家豐富的經(jīng)驗(yàn)和感覺給出待估對(duì)象及可比案例各項(xiàng)因素指標(biāo)的分值，最終得到綜合評(píng)分，再通過計(jì)算得到待估對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，從而能夠做到在專家豐富經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，將待估對(duì)象與可比案例的因素差異合理量化〔川。下面對(duì)其作用進(jìn)行如下描述:需對(duì)一處居住房地產(chǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)，設(shè)該被估價(jià)對(duì)象為A。根據(jù)評(píng)分標(biāo)冰，由專家對(duì)估價(jià)對(duì)象和各個(gè)可比實(shí)例中的評(píng)價(jià)指標(biāo)按照如上規(guī)則進(jìn)行打分?；凇肮δ茯?qū)動(dòng)”原理的賦權(quán)法，確定其指標(biāo)權(quán)重系數(shù)的根本依據(jù)是評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要程度大小，也就是通過客觀途徑和主觀途徑來確定。(3)在一定的時(shí)間區(qū)間內(nèi)，權(quán)重系數(shù)。這種方法稱為權(quán)重排序的特征值方法〔s7]。反之，若某個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)是不太重要的，但在n個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象中，它取值的差異幅度卻非常大，那么，對(duì)這n個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象來說，該指標(biāo)在評(píng)價(jià)過程中，對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響是非常大的。一(x，x，2，…，xi。為了解決這一問題，人們提出了兼顧主、客觀因素的綜合集成賦權(quán)法?？紤]到主客觀因素對(duì)市場(chǎng)比較法中因素權(quán)重的重要性相同，當(dāng)取k，=k:，也可以用下面的公式確定。從便于現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施操作和簡(jiǎn)便易行的角度，本文的“功能驅(qū)動(dòng)”原理的指標(biāo)偏好賦好權(quán)法選取集值迭代法來計(jì)算權(quán)重。并符合人們的思維邏輯，形式簡(jiǎn)單，準(zhǔn)確，而且容易建立模型。表示。本文采用加權(quán)平均法中的加法規(guī)則，以假設(shè)權(quán)重的方法對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。也就是說以可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的接近程度大小作為確定可比實(shí)例的權(quán)重的依據(jù)，計(jì)算估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。自行配套設(shè)施完善，市政基礎(chǔ)設(shè)施較好，屬哈市B類地區(qū)。.，.2選取可比實(shí)例(l)選擇評(píng)價(jià)指標(biāo)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的情況，選擇對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格影響較大的因素作為評(píng)價(jià)指。同理，因素指標(biāo)5的評(píng)價(jià)結(jié)果為:52=3X3+2X6+IX3=24。專家2:x(2)={x。根據(jù)以上資料，可得三個(gè)交易實(shí)例均為正常交易，所以不必進(jìn)行交易情況的修正。4)假設(shè)可比案例刀、么B的權(quán)重分別為3，則得到:凡=(4307只1+4687XZ+4433X3)/(l+2+3)=4497元/m。(1)估價(jià)對(duì)象概況:1)委估房地產(chǎn)概況①房屋用途:住宅②地域類別:A類③房屋產(chǎn)別:私產(chǎn)④建成年份:1998年⑤自然層:28層⑥建筑結(jié)構(gòu):鋼混⑦建筑面積:⑧估價(jià)日期:2009年4月2日2)委估房地產(chǎn)地理位置及環(huán)境該委估房地產(chǎn)坐落哈市道里區(qū)尚。2)假設(shè)可比案例A、么B的權(quán)重分別為4，則得到凡=(4307XZ+4687X3+4433X4)/(2+3+4)=4489元/Inz。12。2)根據(jù)“加法”集成法賦權(quán)的方法，首先應(yīng)用集值迭代法對(duì)指標(biāo)因素賦權(quán)。由表4一9中可得，因素指標(biāo)1的評(píng)價(jià)結(jié)果是3次良、5次中、4次差。(2)備選可比實(shí)例概況根據(jù)估價(jià)對(duì)象的情況，由于該地區(qū)同類型的房產(chǎn)交易頻繁，估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例處同一個(gè)供求圈內(nèi)，建筑結(jié)構(gòu)、交易情況、交易日期等因素修正量小，從案例庫(kù)中選取宗與估價(jià)對(duì)象交易情況相似的房地產(chǎn)交易案例作為備選案例，這五宗房地產(chǎn)都位于哈南崗區(qū)龍砷住宅小區(qū)內(nèi)。(1)估價(jià)對(duì)象概況1)委估房地產(chǎn)概況①房屋用途:住宅②地域類別:B類③房屋產(chǎn)別:私產(chǎn)④建成年份:2000年⑤自然層:17層⑥建筑結(jié)構(gòu):鋼混⑦建筑面積:⑧估價(jià)日期:2009年1月9日2)委估房地產(chǎn)地理位置及環(huán)境該委估房地產(chǎn)坐落于哈爾濱市南崗區(qū)龍種小區(qū)C棟7層6號(hào)，地處紅旗大街，鄰近閩江路，交通四通八達(dá)，極為便利?！?，{M3一M。這里我們采用加權(quán)平均法進(jìn)行綜合評(píng)估「5丁〕。即在市場(chǎng)比較法應(yīng)用過程中采用將傳統(tǒng)的集值迭代法與均方差法綜合運(yùn)用的綜合集成賦權(quán)法。這里我們采用均方差法來進(jìn)行客觀的賦權(quán)。因此，對(duì)于權(quán)重的確定就顯得特別重要了。、m(4一6)是能夠同時(shí)兼顧主客觀評(píng)價(jià)優(yōu)越性的權(quán)重系數(shù)?；诠δ茯?qū)動(dòng)原理的賦權(quán)方法最主要的共性是體現(xiàn)決策者(或評(píng)價(jià)者)的偏好(或主觀色彩)，而基于差異驅(qū)動(dòng)原理的賦權(quán)方法最主要的共性是不體現(xiàn)決策者的主觀色彩，這兩類方法各有千秋。在這里僅對(duì)逼近理想點(diǎn)法和均方差法做簡(jiǎn)要的介紹，其中均方差法為本文所應(yīng)用的方法，將在下面做詳細(xì)介紹。我們知道，即使某評(píng)價(jià)指標(biāo)的重要性是勿庸置疑的，但在n個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象中，若它取值的差異幅度太小，那么，無(wú)論其取值有多大，對(duì)這n個(gè)被評(píng)價(jià)對(duì)象來說，該指標(biāo)的評(píng)價(jià)過程中，對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的貢獻(xiàn)作用都是微乎其微的。()將這mj=l個(gè)物體的質(zhì)量進(jìn)行兩兩比較判斷，比較判斷的全部結(jié)果可寫成矩陣形式通過求解特征值問題式，即得這m個(gè)物體的質(zhì)量。對(duì)于“指標(biāo)偏好型”主觀賦權(quán)法來說，共同特征是〔制:(l)含有主觀色彩。二是基于“功能驅(qū)動(dòng)”原理的賦權(quán)法。例如，對(duì)于某案例來說，其中一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)因素如果條件良好，那么認(rèn)定其為“良”，指標(biāo)因素如果條件一般，那么認(rèn)定其為“可”，指標(biāo)因素如果條件較差，則認(rèn)定其為“差”。利用專家打分法基本原理，可以解決市場(chǎng)比較法選取可比房產(chǎn)困難的問題。(3)以各可比實(shí)例得分作為其在評(píng)估待估對(duì)象過程中的權(quán)重參考依據(jù)，假設(shè)幾組不同的權(quán)重系數(shù)，最終得出最為合理的一組權(quán)重系數(shù)，即得出估價(jià)對(duì)象的合理估價(jià)。4綜合集成賦權(quán)法在市場(chǎng)比較法改進(jìn)中的原理與應(yīng)用4綜合集成賦權(quán)法在市場(chǎng)比較法改進(jìn)中的原理與應(yīng)用市場(chǎng)比較法在應(yīng)用過程中，一定要克服的兩大難題:一是如何選取可比房地產(chǎn)。模糊集合論是美國(guó)人扎德()在二十世紀(jì)六十年代創(chuàng)立的一種數(shù)學(xué)理論。哄:第i項(xiàng)指標(biāo)在可得綜合評(píng)價(jià)中的權(quán)重。目前市場(chǎng)比較法估價(jià)中介估價(jià)人員往往憑借經(jīng)驗(yàn)選取可比實(shí)例，缺乏嚴(yán)密的科學(xué)論證，嚴(yán)重影響了估價(jià)的科學(xué)性與客觀性〔4。(5)通過各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)掌握信息。3市場(chǎng)比較法的分析3市場(chǎng)比較法的分析市場(chǎng)比較法也稱為市場(chǎng)法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對(duì)這些類似的房地產(chǎn)成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚?，以此來估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格的方法。(3)收益法的估價(jià)公式「因此，成本法主要適用于建筑物是新的或者比較新的房地產(chǎn)估價(jià)，不大適用于建筑物過于老舊的房地產(chǎn)估價(jià)〔閣。從買方的角度來看，成本法的理論依據(jù)是替代原理，是買方愿意支付的最高價(jià)格，不會(huì)高于他預(yù)計(jì)重新開發(fā)建設(shè)該房地產(chǎn)所需要的花費(fèi)，只有當(dāng)價(jià)格等于或者低于該預(yù)計(jì)花費(fèi)時(shí)，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易，相反，他還不如委托他人開發(fā)建造。房地產(chǎn)估價(jià)程序是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目運(yùn)作全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行排序tZ’:「:‘’〕。最佳用途〔3釗。(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。(4)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)還是由土地供應(yīng)缺乏彈性決定的，需求對(duì)土地價(jià)格有重要影響。2)建筑物樓層的高低、房屋的朝向。(2)區(qū)域環(huán)境條件區(qū)域環(huán)境條件是指房地產(chǎn)所在區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量，伴隨著人們物質(zhì)以及精神生活追求的提高，對(duì)房地產(chǎn)環(huán)境質(zhì)量的要求將越來越高，其成為人們選購(gòu)房地產(chǎn)的重要因素「22]。4)房地產(chǎn)投機(jī)是一種經(jīng)濟(jì)投機(jī)，是一種買賣活動(dòng)，通過買進(jìn)賣出來獲取大額利潤(rùn)，一般來說，房地產(chǎn)投機(jī)會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。根據(jù)評(píng)估時(shí)所采用的估價(jià)方法有不同的稱謂〔2剎〔川。如表2一1列出了房地產(chǎn)價(jià)格的幾種分類情況。眾所周知，區(qū)位是影響房地產(chǎn)價(jià)格最重要的因素，在此不再贅述。2房地產(chǎn)估價(jià)概述2房地產(chǎn)估價(jià)概述房地產(chǎn)價(jià)格既是建筑物價(jià)格與土地價(jià)格的結(jié)合體，又是房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)所形成的價(jià)值與土地所有權(quán)價(jià)格的綜合貨幣表現(xiàn)，這是其根本特征即雙重實(shí)體價(jià)格仁‘川。同時(shí)其地域性及個(gè)別性，決定了每一個(gè)房地產(chǎn)都具有唯一性，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上幾乎找不到兩個(gè)完全相同的房地產(chǎn)，那么對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格的評(píng)估就不應(yīng)該采用商品式的統(tǒng)一定價(jià)的方式，因房而異，需要“量身定做”的評(píng)價(jià)方法。迄今為止，仍然沒有行之有效的方法可以讓我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)體系完善起來，以擺脫西方國(guó)家的影響，我們應(yīng)該中國(guó)的國(guó)情不斷的去完善現(xiàn)有的估價(jià)方法，并從多角度、1緒論多層次的去提出更加可能、更加可行的估價(jià)方法〔’?〕。隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，我國(guó)改革步伐的加快，房地產(chǎn)業(yè)起步雖然晚，但是發(fā)展較快，并得到了政府和社會(huì)的高度重視。大體上可以分為三個(gè)階段〔81〔，〕〔‘0]:首先是世界上出現(xiàn)了土地經(jīng)濟(jì)學(xué)派，為土地價(jià)值論奠定了基礎(chǔ)。房地產(chǎn)業(yè)的重要地位決定了其在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)、推動(dòng)城市化建設(shè)以及提高居民生活、居住水平等方面發(fā)揮著積極的作用?！?33市場(chǎng)比較法的分析.................................……，...........……7............................................................摘要隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步確立并走向完善，作為中介服務(wù)行業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)工作在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著越來越重要的角色，并且服務(wù)范圍越來越廣。.....................……”...............................................................……111緒論.....................................................................................................................................……11.，引言.............................................……4.......……，...........……，...................……143.，市場(chǎng)比較法的含義................................................……14...................................……，..……14............................................……1理............................................……14....................................……16................................................................................................................……16................................................................................................................……16(DEA)法.............................................................................................……17口錄..............................................................第三，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展關(guān)系國(guó)計(jì)民生。英國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)主要是由政府授權(quán)，由協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)建立全國(guó)的估1緒論價(jià)模式。中國(guó)大陸的現(xiàn)代房地產(chǎn)活動(dòng)，是在1978年以后改革開放的背景下，隨著實(shí)行商品化，改革城鎮(zhèn)住房制度和城市土地使用制度，使房地產(chǎn)成為商品而出現(xiàn)的。其主要職責(zé)是:開展房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法的研究，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行解釋，并協(xié)助政府部門進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試和注冊(cè)，組織房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)培訓(xùn)，開展學(xué)術(shù)交流等等，自此我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)事業(yè)邁上了新的臺(tái)階。，.房地產(chǎn)的特殊性導(dǎo)致了評(píng)估的復(fù)雜性。鑒于市場(chǎng)比較法具備了的方便、實(shí)用、準(zhǔn)確性高等特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上對(duì)其進(jìn)行改進(jìn)研究，建立可行、客觀和可信的估價(jià)方法模型。2.，.2房地產(chǎn)價(jià)格的特征房地產(chǎn)是一種極其復(fù)雜的商品，因此，房地產(chǎn)價(jià)格除與其他一般商品價(jià)格都具有以貨幣的形式表示價(jià)值、質(zhì)優(yōu)價(jià)高等共性外，還有一般商品價(jià)格所不具有的特性。要清楚的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)，必須實(shí)地查勘，而且由于相似的房地產(chǎn)一般只有少數(shù)的買者和賣者，所以房地產(chǎn)價(jià)格隨交易的需要而個(gè)別形成。(4)評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格是估價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行客觀合理的估算得出的結(jié)果。3)城市化水平人口向城市集中的過程就是所謂的城市化，城市化使得農(nóng)民離開他們的土地，向城鎮(zhèn)集中，從客觀上增加了對(duì)房地產(chǎn)的需求，迫使房地產(chǎn)價(jià)格上漲。商服繁華程度的提高有助于提升一個(gè)城市對(duì)于外來人口的引吸力，同時(shí)還體現(xiàn)該城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，從而影響到該城市或者該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平「22]。(2)與建筑物有關(guān)的個(gè)別因素主要有:l)建筑物的結(jié)構(gòu)、格局、設(shè)備配備和施工質(zhì)量等。(3)房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)也是由房地產(chǎn)的個(gè)別性特征決定的，房地產(chǎn)由于具有個(gè)別性，沒有兩宗一樣的地產(chǎn)，所以一宗地產(chǎn)一個(gè)價(jià)格。(2)最高最佳使用原則。最佳集約度。(2)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格不能被孤立的思考，還要考慮到是否受到相