【正文】 。替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。為了對估價方法概念以及其理論依據(jù)有明確的認(rèn)識，本文將對三種方法進行簡介。以及鋼鐵廠、油田、港口、機場等只針對特殊需要而開發(fā)建設(shè)的地產(chǎn)。由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能夠獲得收益，而且可以期望在未來持續(xù)獲得收益。年，i=l，2，…。運用市場比較法進行估價的先決條件是擁有大量房地產(chǎn)交易實例資料，于是，應(yīng)用市場比較法進行房地產(chǎn)估價工作需要具備的首要條件就是在估價時點的附近可以搜集到較多的類似房地產(chǎn)的交易案例，如果可比實例資料不足，不但估價結(jié)果的可信性和客觀性會受到影響，還可能導(dǎo)致無法采用市場比較法進行估價，在實際估價過程中，搜集房地產(chǎn)交易實例有以下幾種途徑:(勸通過合法途徑獲取有關(guān)房地產(chǎn)部門和政府關(guān)于房地產(chǎn)成交價格的資料。2)可比實例的成交日期與估價時點接近:3)可比實例的成交價格要求是正常的市場價格或者能修正到正常的市場價格。對于同一宗房地產(chǎn)估價案例，由于沒有明確的規(guī)定和理論依據(jù)作為標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致最終的評估結(jié)果失真「4‘〕。數(shù)學(xué)模型為: n是A的一個特征根，A是對應(yīng)于特征根n的特征向量的各個分量，使用層次分析法，通過建立層次分析結(jié)構(gòu)模型，構(gòu)造出判斷矩陣，利用特征值法即可確定各種方案和措施的重要性排序權(quán)值〔,h}0 層次分析法的缺點是在兩者比較和評價中，離不開人的經(jīng)驗，具有較大的隨機性，優(yōu)點是概念簡明，使用方便，具有一定的實用性，經(jīng)常與其他評價方法組合使用，用于評價權(quán)重的確定。模糊綜合評價可以用來在很多方面做全面、正確而又定量的評價，然而在正常模糊綜合評價過程中，指標(biāo)參數(shù)的確定、指標(biāo)函數(shù)的模糊化以及模糊隸屬函數(shù)的確定會加入很多人為的因素〔魂3〕「，6〕。本章主要采用三種方法，對市場比較法的整個應(yīng)用過程進行改進。具體做法是:(1)選擇“專家”。選出對該估價對象影響較大的因素指標(biāo)，并且依據(jù)影響程度的大小對各個指標(biāo)因素賦予不同的權(quán)重。如表4一2所小，12個專家對N個指標(biāo)進行計價，評分結(jié)果也列在表中。在很多場合下，往往通過主觀途徑來確定權(quán)重系數(shù)，也就是依據(jù)人們主觀上認(rèn)為該評價指標(biāo)的重要性程度來確定其權(quán)重系數(shù)的一類方法。其中，具有代表性的“指標(biāo)偏好型”主觀賦權(quán)法有:集值迭代法、特征值法。(2)評價過程的透明性、再現(xiàn)性較差。這就是“差異”的驅(qū)動所致「側(cè)。本研究用到的均方差法是為了從多個備選案例中選出與估價對象差異程度較小的，而且考慮到計算的方便性，采用此方法。結(jié)合集成賦權(quán)法又可分為兩種情況:一種是“加法”集成法，一種是“乘法”賦權(quán)法。其中，基于“功能驅(qū)動”原理的指標(biāo)偏好賦權(quán)法選取集值迭代法，而基于“差異驅(qū)動”原理的賦權(quán)方法中選取突出局部差異的賦權(quán)法中的均方差法。那么第K位專家選擇的結(jié)果是指標(biāo)因素集合X的一個子集在確定指標(biāo)因素權(quán)重過程中經(jīng)常會受到人為因素的影響，為了避免這一情況，我們建議采取基于“差異驅(qū)動”原理的賦權(quán)方法。最終達(dá)到準(zhǔn)確對估價對象進行評估的目的。通過這個方法，可以從備選方案中選出與估價對象最接近的案例作為可比案例，就可以估算出估價對象的價格。根據(jù)得出不同的估價價格選出一組最為合理的可比實例權(quán)重系數(shù)，最終確定估價對象的價格〔儀)]。這樣，本文根據(jù)這一選擇權(quán)重大小的原則，假設(shè)多組可比實例的權(quán)重，求出不同的估價結(jié)果，再計算出三組可比實例成交價格的平均價格，認(rèn)為求出的估價結(jié)果與平均價格最相近的一組為最終的估價結(jié)果，也就是認(rèn)為該組數(shù)據(jù)中，可比實例3的權(quán)重下的估價對象價格為最終計算得出的估價對象標(biāo)準(zhǔn)價格。①結(jié)構(gòu):為鋼混結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土灌注樁基礎(chǔ)，主體與非主體結(jié)構(gòu)使用情況保持良好。戶型(X4)以及臨街情況(XS)幾個指標(biāo)因素作為評價指標(biāo)。55=3X5十2X4+IX3=26。專家3:x(3)={xl，xZ，xs}。交易日期修正:交易實例A、B、C分別_E調(diào)14。由5組不同的權(quán)重，得出5組不同的估價對象評估價格。即依此方法得出估價對象的估價價格為448吐元/mZ。故以可比實例與估價對象的接近程度作為選取可比實例的權(quán)重的依據(jù)，計算估價對象的價格。10，只=O打分結(jié)果如下表4一10所示。邀請了十二位具有不同職業(yè)背景的注冊房地產(chǎn)估價師來進行打分，其中具有城市規(guī)劃背景、房地產(chǎn)公司工作背景、高校教師背景、建筑類專業(yè)背景的注冊房地產(chǎn)估價師各三名，在專家打分之前，邀請十二專家進行現(xiàn)場勘察，十二位專家對表格中的各評價指標(biāo)在各個案例中打分。③設(shè)施:有電梯、集中供暖、上下水、電照、煤氣管道、閉路電視系統(tǒng)、電話系、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，使用情況完好。本節(jié)將對市場比較法的改進研究進行實例分析，全面展現(xiàn)整個估價過程。三個可比實例綜合得分分別為M.，MZ，M，對應(yīng)的交易金額分別為月，凡，凡，如表4一3所示:計算三個可比案例綜合得分與估價對象得分差值，將這三個差值取絕對值得:}Ml一M。將各個評價指標(biāo)數(shù)量化，得到各評價對象的所有評價指標(biāo)統(tǒng)一的無量綱的得分以后，通過指標(biāo)的綜合，就可以得到每一個方案的綜合評價值，再根據(jù)綜合評價值的高低就能排出方案的優(yōu)劣順序。接下來要將估價對象與可比房地產(chǎn)情況進行比較，以此比較結(jié)果為依據(jù)估算估價對象的價格或價值。相反，各評價對象的指標(biāo)因素差異程度越小，說明這個指標(biāo)因素的作用越小，權(quán)重越小。通過專家打分法確定各指標(biāo)因素的得分后，綜合評價的結(jié)果就依賴于權(quán)重系數(shù)了。“相加”的兩種方法分別為集值迭代法和均方差法，下面對其進行簡單的介紹。而主觀賦權(quán)法一一基于“功能驅(qū)動”原理的賦權(quán)法，反映的是評價者的主觀判斷，于是在綜合評價過程中容易產(chǎn)生一定的主觀任意性，即可能會受到評價者的經(jīng)驗或知識缺乏的影響。主觀賦權(quán)的基本思路是:權(quán)重系數(shù)的作用是用來度量指標(biāo)因素的影響程度大小，我們知道，對指標(biāo)進行賦權(quán)離不開客觀條件，或大或小地影響指標(biāo)因素的權(quán)重系數(shù)。江j一1，2，…，m)依賴于模型，不具有保序性和可繼承性。特征值法的基本理論:假定有m個物體，它們的質(zhì)量分別用口n，來表示，在沒有任何稱重儀器的情況下，可通過下面的方法確定出。前者是指評價者直接對各指標(biāo)的重要性程度進行比較以獲取權(quán)重系數(shù)的方式，所以又稱之為“指標(biāo)偏好型”主觀賦權(quán)法。按照記分規(guī)則一次良記為3分，一次中記為2分，一次差記為1分的原則，則因素指標(biāo)1的評價結(jié)果為:S一3只l+2只5+1X4=17同理可得其它各指標(biāo)的評價結(jié)果怎樣確定權(quán)重系數(shù)，是指標(biāo)評價過程中的關(guān)鍵問題，亦是難點問題。針對不同類型的房地產(chǎn)主要考慮因素有所不同，在選擇評價指標(biāo)時，要視不同估價對象房地產(chǎn)的類型和自身狀況而綜合確定防，湘，〕〔幾1〔胡。(2)設(shè)計調(diào)查表格確定評價指標(biāo)準(zhǔn)備比較案例和估價對象的資料，具體調(diào)查表形式如表4一1:(3)邀請“專家”按照已選定的評價因素指標(biāo)，對備選可比實例以及待估對象私下4綜合集成賦權(quán)法在市場比較法改進中的原理，J應(yīng)用進行打分，評估“專家”要根據(jù)自己的專業(yè)和主觀感覺，在對每個指標(biāo)因素進行實地勘察后，按給定的記分制打分，再將每個特征因素的得分相加，就得到了每個特征因素所得總分!47]〔4s]L例。(1)專家打分法需要大量具有豐富經(jīng)驗的專家，進行感覺評分，將最終得分作為將估價對象與可比案例因素差異量化的標(biāo)準(zhǔn)。3市場比較法的分析本章介紹了當(dāng)今房地產(chǎn)估價中應(yīng)用最為廣泛的估價方法一市場法。該模型常常用來研究具有多個輸入，尤其是具有多個輸出的“生產(chǎn)部門”，同時還是評價“技術(shù)有效”和“規(guī)模有效”的一種較有效且理想的方法?，F(xiàn)分析如下〔12，〔”3“:價值分析法的實質(zhì)是根據(jù)各單項評價指標(biāo)的權(quán)重，以及各單項指標(biāo)作用下系統(tǒng)的價值，然后通過加權(quán)而得到綜合指標(biāo)，其數(shù)學(xué)模型為:式中:V系統(tǒng)綜合評價指標(biāo)。市場比較法要求盡量在同一供求范圍內(nèi)選擇與待估房地產(chǎn)相似的交易案例，可比實例與待估房地產(chǎn)的相似程度直接決定了估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，然而，相似程度的確定有相當(dāng)大的模糊性。(3)與房地產(chǎn)估價業(yè)同行之問相互提供房地產(chǎn)信息、資料。則第一年的凈收益現(xiàn)值為:第二年的凈收益現(xiàn)值為:以此類推下去，可知第i年的凈收益現(xiàn)值為:則，該房地產(chǎn)的價格為:當(dāng)房地產(chǎn)未來各年的凈收益相等，a，=“2=一代，=。(2)收益法適用的對象和條件收益法適用的估價對象是有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，如寫字間、旅店、商廈、電影院、停車場、酒店、游樂園、公寓、用于出租的廠房、倉庫、耕地等等，但不限于估價對象本身現(xiàn)在是否有收益，只要該類房地產(chǎn)有收益就可以了。成本法也適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)無法運用市場法估價的房地產(chǎn)估價〔:玉8〕。成本法，是以估價對象開發(fā)所需的必要而正常的成本為基礎(chǔ)估算估價對象在一定時2房地產(chǎn)估價概述點一定產(chǎn)權(quán)狀況下價格的一種估價方法〔川。然而世上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，難以找到各種條件完全相同房地產(chǎn)可供直接比較，所以，在實際估價過程中是去尋找一些與估價對象相似度較高的房地產(chǎn)，并對其與估價對象間的差異進行修正，以此進行評估。最高最佳使用具體包括以下三個方面:最佳規(guī)模。2房地產(chǎn)估價概述在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的技術(shù)性原則主要有如下5項:(l)合法原則。政府的規(guī)劃制度很大程度地影響土地價格，比如建筑密度、建筑高度、限定容積率等等。3)宗地的地形、地勢、地質(zhì)『”「川。區(qū)域因素的影響主要表現(xiàn)在以下幾個方面‘川:(1)商服繁華程度是指一個城市的商業(yè)集聚程度和對周圍環(huán)境的影響程度。2房地產(chǎn)估價概述2)社會治安狀況房地產(chǎn)所在地區(qū)如果治安良好，則代表居住在這里的人們生命財產(chǎn)可以得到保障，生命高于一切，從而引起當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的上漲。(3)市場價格市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果〔2‘〕〔2弓}〔2卜〕。甚至同一層樓中也有其不同朝向的區(qū)別「zl}]〔藝‘1〔州。土地與建筑物的共同點是，兩者總體上都是價值不斷上漲的。所以優(yōu)化房地產(chǎn)估價理論和方法的研究具有十分重要的意義。(2)將改進后的市場比較法進行實例應(yīng)用，即理論與實踐相結(jié)合的展現(xiàn)了改進的市場比較法的估價過程，論證了該方法精確和方便實用價值的特點。第二階段是二十世紀(jì)九十年代中期，我國房地產(chǎn)估價師學(xué)會正式成立，這是房地產(chǎn)估價行業(yè)的全國自律性組織。時至今日，房地產(chǎn)估價技術(shù)的發(fā)展，仍在伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于不斷探索與改進過程中「，‘〕【’2〕，通過房地產(chǎn)估價專業(yè)人員的不斷努力，不斷涌現(xiàn)出了很多種派生以及更新型的房地產(chǎn)估價方法〔’:3〕〔‘魂〕。一直被世界各國的估價實踐所應(yīng)用。第二，房地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)鏈較長的行業(yè)，它對經(jīng)濟發(fā)展的帶動力很強，中國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)軌階段，住房商品化和農(nóng)村城市化的過程正是房地產(chǎn)大發(fā)展從而帶動經(jīng)濟中其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程?！?0......……，.......................................................................……21..................................……21...............................................................……，..............……21................................................................................……，.....……26............................……27........................................................................……27................................................................................……27......................……28..................................................................................……1.....................................……1.，國外房地產(chǎn)估價發(fā)展?fàn)顩r.......................……，............................................................……1.............……，......................................................................……2.............................................……3.……，...……，..........................................................................……，..................……3...........……，.....................................................................……，........................……32房地產(chǎn)估價概述........……”.……”......