房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-資料下載頁(yè)
2025-03-25 02:21本頁(yè)面
【正文】 正常市場(chǎng)價(jià)格 （很容易混淆） ?。?）不存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，“該是誰(shuí)的，就是誰(shuí)的” ?。?）存在轉(zhuǎn)嫁時(shí)，站在稅費(fèi)被轉(zhuǎn)嫁的一方視角 轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格 轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實(shí)際付出的金額+幫賣家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格 第六節(jié) 市場(chǎng)狀況調(diào)整 ?。ㄊ煜ぃ 。ㄕ莆眨 “俜致史?。調(diào)整通用公式 ?。ㄒ唬┦袌?chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比） 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例成交日期的價(jià)格 環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘，從下一期的價(jià)格指數(shù)開始） 價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格成交日期的下一期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)…價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) ?。ǘ┦袌?chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 逐期變動(dòng)率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見） 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) 平均變動(dòng)率 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)） 選與可比實(shí)例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?。ㄊ煜ぃ “芽杀葘?shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ?。ㄈ齼?nèi)容）（掌握） 區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整 ?。ㄕ莆眨 】傮w的兩種思路： 直接比較法——以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較 間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較 調(diào)整方向： 可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象好，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià) 可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象差，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià) ?。ㄕ莆眨 ∫话惴椒ǎ喊俜致史ǎ铑~法 具體方法：直接比較調(diào)整，間接比較調(diào)整 百分率法（乘法） 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定 假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分比率為177。R%，則 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 差額法（加減法） 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 直接比較法 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 間接比較法 可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)值 求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格的方法（了解） ?。?）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。?）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格（1＋交易情況修正系數(shù)＋市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） ?。?）差額法下的公式 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格177。交易情況修正金額177。市場(chǎng)狀況調(diào)整金額177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額 直接比較修正法和間接比較修正法 直接比較修正法 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)格＝可比實(shí)例成交價(jià)格 交易情況修正——使得非正常價(jià)格變成正常價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例在成交日期的交易日價(jià)格變成價(jià)值時(shí)點(diǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整——使得可比實(shí)例狀況狀態(tài)下的價(jià)格變成估價(jià)對(duì)象狀況狀態(tài)下的價(jià)格 記憶竅門：100成V造型——諧音“自衛(wèi)”：自——直接比較修正，衛(wèi)——V 考試中主要是直接比較方式 ?。樞虿灰涘e(cuò)，按照這個(gè)順序記，韓磊有首歌叫“走四方”——走路靠腳，“腳”諧音“交易情況”第二個(gè)“四”諧音“市場(chǎng)狀況調(diào)整”，“方”諧音“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”） 間接比較修正法 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格 前兩個(gè)修正和直接比較法是一樣的 房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，先做標(biāo)準(zhǔn)化修正，將可比實(shí)例自身狀況下的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格，再進(jìn)一步調(diào)整為估價(jià)對(duì)象狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)格 記憶竅門：100成W造型，對(duì)照直接比較修正 求取最終比準(zhǔn)價(jià)值的方法 將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格修正為一個(gè)最終價(jià)格的方法——平均數(shù)（簡(jiǎn)單平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)）、中位數(shù)、眾數(shù)
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