房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-wenkub.com
2025-03-22 02:21 本頁(yè)面
【正文】 交易情況修正金額177。價(jià)格變動(dòng)率）期數(shù) 平均變動(dòng)率 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。交易情況修正額=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（用加減法） 百分率法，可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（用乘法） 在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高還是低的說(shuō)法 交易情況修正系數(shù)——以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定 如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場(chǎng)價(jià)格高低的百分率為177?！ ≡趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易 估價(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用市場(chǎng)法的理由 消除可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象差異的三類修正：[腳（走）四方] 交易情況修正——特殊交易情況與正常交易情況不同 市場(chǎng)狀況調(diào)整——成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況不同） 房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況不同 （熟悉） 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ?。私猓 。ㄕ莆眨 ?shù)量要求：310個(gè) 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） ■要求一：類似（區(qū)位相近。參見教材P177。參見教材P185?！菊_答案】正確【答案解析】參見教材P184。參見教材P參見教材P “干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)債權(quán)?！ ?，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。（?。 ?，對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（?。?。 ?。ā。?。 ，會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是（ ）。參見教材P180181。參見教材P174?！ 。话闱闆r下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（?。??！ ‘?dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，:1，:1。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（?。┰痬2。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為（ ）元/m2?！敬鸢浮緼【解析】丙為二層商鋪，和估價(jià)對(duì)象底層商鋪差異較大，所以應(yīng)該取較小的權(quán)數(shù)。 2011年3月1日至2011年7月1日（價(jià)值時(shí)點(diǎn)），共4個(gè)月，月平均上漲2%?！ ∵@也是快速做計(jì)算題的技巧?！ ? 【答案】B【解析】轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析。 轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，站在賣方視角分析：賣方實(shí)際得到的金額幫買家繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格?！ ☆}干中說(shuō)明了，稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，即買方稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。=19019元/m2 ，買方付給賣方2659元/平方米，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)，據(jù)悉，%，%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，并在原價(jià)基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價(jià)格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價(jià)格為（?。┰?平方米。（1平方英尺=） ，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（?。┰?m2. 參見教材P173. ，其中陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積為3m2。參見教材P181～P182最上面。參見教材P180。參見教材P173。市場(chǎng)法及其運(yùn)用 一、單選題 ?。ā。?。 ，或是（?。！ 。杀葘?shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（ ）范圍之內(nèi)。 ，錯(cuò)誤的是（ ）。選取的某可比實(shí)例為一套建筑面積95m2的未封閉陽(yáng)臺(tái)的成套住宅，其中陽(yáng)臺(tái)的水平投影面積為4m2，成交價(jià)格為90萬(wàn)元?！敬鸢浮緾【解析】未封閉建筑面積為95平米，陽(yáng)臺(tái)4平米，封閉后增加2平米建筑面積，總建筑面積為97平米 以該可比實(shí)例為基礎(chǔ)估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格=9290/97=
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