房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(市場(chǎng)法收益法成本法)-wenkub.com
2025-07-17 00:59 本頁面
【正文】 三者相差不大，三者取平均數(shù)并取整，則： 委估房地產(chǎn)的單價(jià)=（12350+12006+12481）/3=12279元/m2委估房地產(chǎn)價(jià)格=1227956486=693591594元因此確定該房地產(chǎn)的價(jià)格為陸億玖仟叁佰伍拾玖萬壹仟伍佰玖拾肆元整，單價(jià)壹萬貳仟貳佰柒拾玖元整。參照同類房地產(chǎn)此項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算估價(jià)對(duì)象專業(yè)費(fèi)用為1200 萬元。 根據(jù)西安市政府相關(guān)文件規(guī)定，綜合配套費(fèi)為每平方米建筑面積300元左右，則計(jì)算此項(xiàng)費(fèi)用為：① 土地出讓金 A表示房地產(chǎn)年純收益；（1）估算年管理費(fèi)管理費(fèi)用為管理估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所發(fā)生的費(fèi)用，包括人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，管理費(fèi)按照估價(jià)對(duì)象潛在毛收入的2%測(cè)算，則年管理費(fèi)為：51515232*2%=（元）(2) 估算年維修費(fèi) 估價(jià)對(duì)象為框架核心筒結(jié)構(gòu)，根據(jù)《重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)》，估計(jì)對(duì)象建筑物的重置單價(jià)為960元/㎡。資本化率n──其中:其計(jì)算公式為：其原理是由于房地產(chǎn)具有連續(xù)性，使用期相對(duì)較長，其產(chǎn)生的純收益能夠在未來連續(xù)獲得（假設(shè)在有限年期情況下每年的年凈收益為100/99100/102100/94個(gè)別因素修正100/98100/110100/97比準(zhǔn)價(jià)格133991158612064.估價(jià)對(duì)象單價(jià)取可比實(shí)例比準(zhǔn)平均價(jià)：（13399+11586+12064）/3=12350元/㎡（取整）將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例影響該類房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別因素(主要包括土地使用年限、停車位、物業(yè)管理、建筑裝修、設(shè)施設(shè)備平面布置等)進(jìn)行比較依據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察和所掌握資料，設(shè)評(píng)估對(duì)象個(gè)別因素指數(shù)為1，可比實(shí)例個(gè)別因素指數(shù)為A:98；B:110；C:97；以上選取的三個(gè)可比實(shí)例均屬于競(jìng)爭市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格，其價(jià)格屬正常交易價(jià)格，設(shè)估價(jià)對(duì)象為100，則可比實(shí)例A、B、C交易情況修正系數(shù)均為100。實(shí)例三 寶德云谷國際寶德云谷國際寫字樓位于高新錦業(yè)一路與丈八三路十字西南角，整體25層，地上22層，地下3層。占地面積8671㎡，總建筑面積102429㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積1590㎡，開間面積1091570平方米 ，電梯配置客梯8部。)2．選取比準(zhǔn)實(shí)例)/100區(qū)域因素修正100/(其基本公式：評(píng)估價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格交易情況修正100/(根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。商業(yè)板塊位于曲江新區(qū)西南部，西安中軸線長安南部西安未來CBD核心區(qū)，占地約3平方公里。影視娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)、藝術(shù)家村落等九大文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，著手打造文化產(chǎn)業(yè)門類最齊全、規(guī)模最大、效能最優(yōu)的國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，到2013年，曲江新區(qū)及其輻射區(qū)入?yún)^(qū)文化企業(yè)爭取達(dá)到1000家，從業(yè)人數(shù)達(dá)到10萬人，文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值達(dá)到50億元，成為中國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展第一級(jí)。2002年以來，曲江新區(qū)先后建成大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園、曲江國際會(huì)展中心、曲江池遺址公園、大唐不夜城等一批重大文化項(xiàng)目，組建了曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)、曲江影視集團(tuán)、曲江會(huì)展集團(tuán)、曲江演出集團(tuán)、曲江文化旅游集團(tuán)、大明宮投資集團(tuán)等六大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、形成了以文化旅游、會(huì)展創(chuàng)意、影視演藝、出版?zhèn)髅降犬a(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的文化產(chǎn)業(yè)體系，躍升為西部最重要的文化、旅游集散地，陜西文化、旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的標(biāo)志性區(qū)域?？梢詮囊韵氯齻€(gè)方面詳細(xì)分析曲江新區(qū)原名西安曲江旅游度假區(qū)，是陜西省人民政府于1993年批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)旅游度假區(qū)，2003年7月，經(jīng)西安市政府批準(zhǔn)，更名為“曲江新區(qū)”。電梯分流設(shè)計(jì)，候梯時(shí)間大大縮短。同時(shí)項(xiàng)目引進(jìn)奧運(yùn)金牌物管長城物業(yè)，傾力打造西安商用物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)。曲江國際金融中心以繁華的生活坐標(biāo)和立體交通網(wǎng)，構(gòu)筑貫通曲江的10分鐘生活圈，這里有曲江國際會(huì)展中心，曲江國際會(huì)議中心等會(huì)展配套，這里有影響世界的風(fēng)景，影響世界的企業(yè)文化，這里有頂級(jí)星級(jí)酒店，奢享商務(wù)高度，這里有大唐不夜城，曲江音樂廳，曲江美術(shù)館，太平洋影城，大雁塔北廣場(chǎng)，曲江海洋館等國際級(jí)文化配套，精彩無處不在。3．周邊環(huán)境及商業(yè)繁華度：估價(jià)對(duì)象位于正在開發(fā)建設(shè)中的西安曲江新區(qū)，該區(qū)域?yàn)榧瘖蕵?、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔北廣場(chǎng)、大唐芙蓉園、曲江海洋世界等及人文景觀，國美電器、小寨商業(yè)中心。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一 區(qū)位因素分析1.本估價(jià)報(bào)告自出具之日起有效期限為一年，若有效期之內(nèi)估價(jià)對(duì)象或國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策等發(fā)生變化，對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整或重新估價(jià)。二、估價(jià)報(bào)告使用的限制條件：估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿的交易市場(chǎng)。十六、估價(jià)結(jié)論(一)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生影響，在估價(jià)對(duì)象實(shí)物及區(qū)域因素不受意外損害，能正常維護(hù)使用，且未增加法定優(yōu)先償款，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有大的波動(dòng)的情況下，預(yù)計(jì)估價(jià)報(bào)告使用有效期內(nèi)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值基本保持穩(wěn)定。根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的狀況，分別采取不同的估價(jià)方法。合法原則；電梯分流設(shè)計(jì)，候梯時(shí)間大大縮短。同時(shí)項(xiàng)目引進(jìn)奧運(yùn)金牌物管長城物業(yè)，傾力打造西安商用物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)。占地面積5460㎡，總建筑面積56486㎡，標(biāo)準(zhǔn)層面積1745㎡，開間面積3001775平方米 ，電梯配置客梯8部、貨梯2部，建筑結(jié)構(gòu)使用框架核心筒設(shè)計(jì)，并且核心筒采用目前國際領(lǐng)先的背向設(shè)計(jì)技術(shù)，大大提高辦公空間使用率與內(nèi)部昭示性；標(biāo)準(zhǔn)層采用無柱無次梁設(shè)計(jì)，使辦公空間更加寬敞開揚(yáng)并且可以自由分割自由組合，同時(shí)立面采用荷蘭飛利浦公司傾情打造的泛光照明系統(tǒng)綠化設(shè)施完善；物業(yè)管理為長城物業(yè)管理有限公司，物業(yè)管理較好，綠化率率較高，辦公環(huán)境優(yōu)良，建成于2014年。估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)概況曲江國際金融中心是位于曲江會(huì)展商務(wù)板塊的首席5A甲級(jí)寫字樓，占據(jù)著西安中軸進(jìn)入曲江的門戶位置，位于曲江CBD會(huì)展板塊顯赫區(qū)位，緊鄰曲江國際會(huì)展中心與會(huì)議中心
職業(yè)教育相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1