房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告(市場(chǎng)法收益法成本法)-文庫(kù)吧資料
2025-07-26 00:59本頁(yè)面
【正文】 期修正100/100100/100100/100區(qū)域因素修正確定比較因素系數(shù)見(jiàn)下表項(xiàng)目待估房產(chǎn)佳和中心錦業(yè)時(shí)代寶德云谷國(guó)際交易日期100/100100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100100/100區(qū)域因素繁華程度100/100100/100100/102100/98交通便捷度100/100100/99100/100100/96環(huán)境100/100100/100100/100100/100公共設(shè)施配套100/100100/100100/100100/100個(gè)別因素土地使用年限100/100100/100100/110100/100停車(chē)位100/100100/100100/100100/100物業(yè)管理100/100100/100100/100100/99建筑裝修100/100100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備100/100100/100100/100100/100平面布置100/100100/98100/100100/985)求出比準(zhǔn)價(jià)格4)個(gè)別因素修正：3)區(qū)域因素修正：三個(gè)可比實(shí)例成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，設(shè)估價(jià)對(duì)象指數(shù)為100，則三個(gè)可比實(shí)例指數(shù)均為100。 1)交易情況修正：占地面積13270㎡，總建筑面積104158㎡，開(kāi)間面積2101500平方米 ，2014年11月項(xiàng)目均價(jià)11000元/平方米。占地面積44386㎡，總建筑面積100000㎡，開(kāi)間面積142890平方米 ，2014年11月項(xiàng)目均價(jià)13000元/平方米。2014年11月項(xiàng)目均價(jià)13000元/平方米。整體28層，12層為商鋪，328層為寫(xiě)字樓。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法三種。估價(jià)對(duì)象作為寫(xiě)字樓使用符合最高最佳使用條件五、估價(jià)方法選用在現(xiàn)有西安國(guó)際會(huì)議展覽中心的基礎(chǔ)上，建設(shè)15萬(wàn)平方米的展館、60萬(wàn)平方米的建筑群、5500個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)展位、同現(xiàn)有的曲江國(guó)際會(huì)議中心、曲江賓館、惠賓苑酒店、曲江行政商務(wù)區(qū)一起構(gòu)成具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的會(huì)展產(chǎn)業(yè)集群和商務(wù)港，整個(gè)區(qū)域包括展覽中心、會(huì)議中心、會(huì)展商務(wù)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、餐飲娛樂(lè)、商業(yè)超市、商務(wù)公寓、停車(chē)場(chǎng)、物流中心、展覽總部基地、會(huì)展科技產(chǎn)業(yè)園、會(huì)展旅游中心。2011年曲江新區(qū)成為國(guó)家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，5A級(jí)景區(qū)和生態(tài)區(qū)。曲江新區(qū)位于西安市東南，是陜西省、西安市確立的以文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市發(fā)展新區(qū)，同時(shí)輻射帶動(dòng)大明宮遺址保護(hù)區(qū)、法門(mén)寺文化景區(qū)、臨潼國(guó)家旅游休閑度假區(qū)和樓觀臺(tái)道文化展示區(qū)等區(qū)域，發(fā)展區(qū)域總面積近150平方公里。近期，曲江新區(qū)將以二期擴(kuò)區(qū)為契機(jī)，規(guī)劃建設(shè)出版?zhèn)髅疆a(chǎn)業(yè)園區(qū)、會(huì)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)際文化創(chuàng)意園區(qū)、動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)園區(qū)、文化娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國(guó)際文化體育休閑區(qū)。截至目前，西安曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)總資產(chǎn)達(dá)158億元，成為我國(guó)最大的文化產(chǎn)業(yè)投資類(lèi)企業(yè)之一，躋身西部文化產(chǎn)業(yè)“巨無(wú)霸”行列。曲江新區(qū)建設(shè)以文化、旅游、生態(tài)為特色的國(guó)際化城市示范新區(qū)。曲江新區(qū)屬于雁塔區(qū)，位于西安城東南，區(qū)內(nèi)有大雁塔、大唐芙蓉園、曲江海洋世界、大唐不夜城等旅游點(diǎn)。近年來(lái)，西安市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售日趨活躍，市場(chǎng)銷(xiāo)售量較大，價(jià)格穩(wěn)中有升，特別是曲江新區(qū)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目較多,房地產(chǎn)發(fā)展和升值空間看好，是房地產(chǎn)投資和置業(yè)的理想?yún)^(qū)域。 曲江國(guó)際金融中心以世界者的姿態(tài)，傾力打造曲江商務(wù)頂級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。全面降低企業(yè)能耗，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)辦公。曲江國(guó)際金融中心外立面采用LowE玻璃加高檔石材，具備絕佳的保溫、隔熱、防噪特性。西安首創(chuàng)可開(kāi)啟式恒溫天幕泳池，私享特權(quán)，讓商務(wù)辦公更加精彩。曲江國(guó)際金融中心擁有西安市寫(xiě)字樓絕無(wú)僅有的600平米、10米挑高精裝雙大堂設(shè)計(jì)，從入口處即體現(xiàn)企業(yè)家尊貴的身份，10+2部國(guó)際一線品牌瑞士迅達(dá)電梯、并且兩部專(zhuān)供總裁獨(dú)立使用。1分鐘車(chē)程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車(chē)程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘直達(dá)機(jī)場(chǎng)，緊鄰地鐵2號(hào)線，出入城市方便快捷。各類(lèi)物業(yè)相輔相成，互為推動(dòng)，形成規(guī)模效應(yīng)。1分鐘車(chē)程到達(dá)南三環(huán)、繞城高速，5分鐘車(chē)程到達(dá)南二環(huán)，10分鐘到西高新，15分鐘到達(dá)鐘樓，40分鐘直達(dá)機(jī)場(chǎng)，緊鄰地鐵2號(hào)線，出入城市方便快捷。地理位置曲江國(guó)際金融中心寫(xiě)字樓位于西安市曲江新區(qū)匯新路與會(huì)展東路東北角，緊鄰曲江國(guó)際會(huì)展中心與會(huì)議中心，領(lǐng)馭城市繁華和交通動(dòng)脈，商服設(shè)施齊全。估價(jià)結(jié)論為滿(mǎn)足全部假設(shè)與限制條件下的價(jià)值。假設(shè)和限定條件一、估價(jià)報(bào)告結(jié)論成立的假設(shè)前提：二O一四年十一月三十日第二部分經(jīng)評(píng)估人員綜合分析，結(jié)合估價(jià)目的，房地產(chǎn)最終抵押價(jià)值可以確定為693591594元 (大寫(xiě)：人民幣陸億玖仟叁佰伍拾玖萬(wàn)壹仟伍佰玖拾肆元整)(三)、估價(jià)報(bào)告使用者應(yīng)合理使用評(píng)估價(jià)值,關(guān)注處置房地產(chǎn)時(shí)快速變現(xiàn)及費(fèi)用的影響,估價(jià)對(duì)象可能會(huì)由于房屋現(xiàn)狀變更、環(huán)境變化以及房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)整等原因?qū)е路康禺a(chǎn)抵押價(jià)值減損。十五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告使用提示本次抵押的房地產(chǎn)用途為商業(yè)服務(wù)，根據(jù)估價(jià)人員市場(chǎng)調(diào)查分析，目前該區(qū)域?qū)?xiě)字樓類(lèi)房地產(chǎn)需求較為穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)不大，未來(lái)價(jià)格下降可能性不大，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的地理位置、使用用途、周邊自然人文環(huán)境狀況、建筑面積等情況，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力較好。房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、該房地產(chǎn)的區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)、房地產(chǎn)自身特性以及變現(xiàn)方式等有密切的關(guān)系。十四、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域住宅類(lèi)房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，可比實(shí)例易于選擇，因而采用市場(chǎng)比較法評(píng)估為最佳方法。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法三種。十三、估價(jià)方法估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。替代原則；十二
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