房地產(chǎn)評(píng)估之收益法-習(xí)題-文庫(kù)吧資料
2025-04-01 00:27本頁(yè)面
【正文】 率為25%，需要25年。 ，對(duì)土地凈收益每年收益不變的情形，報(bào)酬率越高，土地使用權(quán)價(jià)格接近無(wú)限年價(jià)格就越慢。應(yīng)該是選取較低的報(bào)酬率或資本化率。如果選取較高的報(bào)酬率或資本化率，會(huì)使得最終的評(píng)估結(jié)果更低。（ ） ?！菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】前半部分是對(duì)的，后半部分正確的應(yīng)當(dāng)是“其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用后的余額”。 ，包括出租的住宅、公寓、寫字樓、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)和土地等，其凈收益是根據(jù)銷售資料來(lái)求取，通常為銷售收入扣除維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅和租賃代理費(fèi)等后的余額。（?。﹨⒁娊滩腜245。如果是評(píng)估抵押價(jià)值，那么根據(jù)謹(jǐn)慎原則，應(yīng)該選擇較保守的估計(jì)；如果是評(píng)估抵押價(jià)值以外的其他價(jià)值，則應(yīng)該選擇最可能的估計(jì)值?！ 答疑編號(hào)950277070205]運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。【正確答案】CDE【答案解析】參見教材P239240。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（?。！ 。 菊_答案】ACE【答案解析】參見教材P238。 ，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（?。??！菊_答案】ABDE【答案解析】重置提拔款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件的費(fèi)用，或在未來(lái)持有期結(jié)束前需要更換的構(gòu)件的費(fèi)用，屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。 二、多選題 ，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用時(shí)不包括的項(xiàng)目有（?。ＹY本化率是第一年的凈收益與其價(jià)值的比率＝5000/＝%。 % % % % ，報(bào)酬率為10%，未來(lái)5年的凈收益預(yù)測(cè)分別為5000、5250、5600、5850、65000?！ 】梢詮淖置孢M(jìn)行理解，幫助解題?！ ⊥恋赝顿Y可靠，風(fēng)險(xiǎn)小，所以要求的報(bào)酬率比其他長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率可以低一些。B也不對(duì)。 風(fēng)險(xiǎn)大，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬高?！ ?bào)酬率是投資回報(bào)和投入資本的關(guān)系，A說(shuō)成了投資回收?！ ?，不確定因素多，故報(bào)酬率應(yīng)低，反之，報(bào)酬率應(yīng)高 ，投資者將提高所要求的報(bào)酬率 ，其報(bào)酬率要低于其他較長(zhǎng)期投資的報(bào)酬率 【正確答案】D【答案解析】參見教材P256。年凈收益＝4000095%401285%（1－35%）＝ V38＝＝ ，投資者期望的自有資金資本化率為10%，銀行可提供6成、5年、年利率8%、按月等額償還的抵押貸款，則綜合資本化率為（?。！ 菊_答案】C【答案解析】參見教材P259。則該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元?！菊_答案】C【答案解析】參見教材P254～255。該房地產(chǎn)的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元。 購(gòu)買者要求的稅前現(xiàn)金流量＝512%＝（萬(wàn)元） 償還抵押貸款的能力＝2－＝（萬(wàn)元） 抵押貸款金額＝247?！ 菊_答案】C【答案解析】土地年凈收益=1080000540400=864000 土地價(jià)值=864000/=8000000 ，購(gòu)買者的自有資金為5萬(wàn)元，自有資金資本化率為12%。該寫字樓用地的價(jià)格為（?。┤f(wàn)元。參見教材P238。【正確答案】B【答案解析】運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中包含設(shè)備折舊費(fèi)，但是不包含房地產(chǎn)折舊。 ，錯(cuò)誤的是（?。?。需要扣除的就是：維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅65萬(wàn)元，所以凈收益為500－40－50－65＝345萬(wàn)元?！ ∽赓U合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)?！ 攤鹣禂?shù)，就是將未來(lái)的終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)（年金終值系數(shù)的倒數(shù)） 第一步，求取收益年限 %=6%/（）1 得n=10 第二步，求取房地產(chǎn)價(jià)格 V=20/6%（）+ V=446 ，判定其未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，、報(bào)酬率為9%?！ ∧陜羰找妫?0012012（1－25%）＝54萬(wàn)元 收益現(xiàn)值 ，收益期限結(jié)束時(shí)該房地產(chǎn)將增值20%，報(bào)酬率為6%，%?！菊_答案】A【答案解析】參見教材P21P233。該商鋪的價(jià)值為（ ）萬(wàn)元。 V＝＋＝ ，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，預(yù)計(jì)5年后出售時(shí)總價(jià)為6000萬(wàn)元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為6%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的25%?！ ?，通過(guò)預(yù)測(cè)得到其未來(lái)5年的凈收益分別為20萬(wàn)元、22萬(wàn)元、25萬(wàn)元、28萬(wàn)元、30萬(wàn)元，從未來(lái)第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬(wàn)元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。【正確答案】C【答案解析】參見教材P229。則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)年限為（
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