房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題-文庫(kù)吧資料
2025-03-31 02:21本頁(yè)面
【正文】 ——?jiǎng)冸x 估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例相比，多加少減——還原 通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額 ?。?）統(tǒng)一價(jià)格表示單位 ?。?）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場(chǎng)匯價(jià)。如：住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地 不適用市場(chǎng)法的對(duì)象：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少（特殊廠房、機(jī)場(chǎng)、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性差（在建工程，因?yàn)橥旯ぢ什顒e很大）?！ ”菊轮匾键c(diǎn) 第一節(jié) 市場(chǎng)法概述 選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥?lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，測(cè)算出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格?！菊_答案】正確【答案解析】了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價(jià)格是否是正常價(jià)格?！ ?，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的?！菊_答案】正確【答案解析】因?yàn)橐话闱闆r下，建筑面積大于套內(nèi)建筑面積大于使用面積。 ，建筑面積單價(jià)套內(nèi)建筑面積單價(jià)使用面積單價(jià)。（ ） ，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯率?！菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)債務(wù)。 ，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)＋債務(wù)。債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價(jià)值中剝離的影響因素。（ ） 參見(jiàn)教材191192。（?。﹨⒁?jiàn)教材P176?！菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】只要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用成本法?！ ∪?、判斷題 ，由于沒(méi)做交易實(shí)例搜集工作，缺乏類似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用成本法?！ ⒁?jiàn)教材P180?！ ⒁?jiàn)教材P187?！ 菊_答案】ABC【答案解析】參見(jiàn)教材P180?！ 。ā。┑认嗤蛳嗨频姆康禺a(chǎn)?！菊_答案】ABDE【答案解析】類似包括：區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等相同或類似?！ ?，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（ ）。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用市場(chǎng)法了。 參見(jiàn)教材P174。【正確答案】BCE【答案解析】開(kāi)發(fā)用地和別墅都有活躍的市場(chǎng)交易?！ 《?、多選題 ，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（?。Ｏ铝嘘P(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（?。 。痬2 ?。痬2 ／m2 % ?。痬2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，%。 ，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買(mǎi)賣(mài)雙方約定，買(mǎi)方付給賣(mài)方7000元／m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣(mài)方支付?！ 。翰捎檬袌?chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。甲乙都是底層商鋪，可以取較大的權(quán)數(shù)，而且題干給的信息，無(wú)法區(qū)別甲乙的優(yōu)劣，因而二者給一樣的權(quán)數(shù)?！ ?、 、 、 、 3500（1+%）5（1+2%）4= 參見(jiàn)教材P202。【答案】B【解析】2010年10月1日到2011年3月1日，共5個(gè)月，%。【答案】B【解析】3800 ，選取的可比實(shí)例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2010年10月1日，成交價(jià)格為3500元/平方米，另知：該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格2010年6月1日至2011年3月1日，%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整后可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格為（?。┰?平方米?！ ?，現(xiàn)需要將其調(diào)整到2011年10月1日，、（以2009年1月1日為100）則2011年10月1日的市場(chǎng)價(jià)格為（?。┰?平方米。不計(jì)算，僅憑選項(xiàng)的大小，推出正確答案?！敬鸢浮緼【解析】 還有一種分析方法：可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)好，估價(jià)對(duì)象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)還差，所以修正系數(shù)肯定比1小，排除了CD，估價(jià)對(duì)象比可比實(shí)例差的會(huì)比較多，在不計(jì)算的情況下，我們可以推出A是正確的。【答案】B
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