房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題(已改無錯(cuò)字)
2023-04-25 02:21:25 本頁面
【正文】 【正確答案】正確【答案解析】參見教材P184。 ，建筑面積單價(jià)套內(nèi)建筑面積單價(jià)使用面積單價(jià)。（?。 菊_答案】正確【答案解析】因?yàn)橐话闱闆r下，建筑面積大于套內(nèi)建筑面積大于使用面積。參見教材P185。 ，要了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的?！。ā。菊_答案】正確【答案解析】了解交易雙方的名稱、關(guān)系以及交易目的，才能據(jù)以判斷交易情況是否正常，交易價(jià)格是否是正常價(jià)格。參見教材P177。 本章重要考點(diǎn) 第一節(jié) 市場法概述 選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價(jià)對象類似房地產(chǎn)，對它們的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚韥砬笕」纼r(jià)對象價(jià)值的方法，測算出的價(jià)格稱為比準(zhǔn)價(jià)格?！ 娲怼 ⊥惙康禺a(chǎn)較多，且交易活躍。如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地 不適用市場法的對象：類似的房地產(chǎn)數(shù)量很少（特殊廠房、機(jī)場、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性差（在建工程，因?yàn)橥旯ぢ什顒e很大）?！ ≡趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易 估價(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用市場法的理由 消除可比實(shí)例與估價(jià)對象差異的三類修正：[腳（走）四方] 交易情況修正——特殊交易情況與正常交易情況不同 市場狀況調(diào)整——成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同（兩個(gè)時(shí)點(diǎn)上的房地產(chǎn)市場狀況不同） 房地產(chǎn)狀況調(diào)整——可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對象房地產(chǎn)狀況不同 （熟悉） 第二節(jié) 搜集交易實(shí)例 第三節(jié) 選取可比實(shí)例 ?。私猓 。ㄕ莆眨 ?shù)量要求：310個(gè) 質(zhì)量要求（四要求）（掌握） ■要求一：類似（區(qū)位相近。應(yīng)與估價(jià)對象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)，～2倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相同） ■要求二：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 ■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用） ■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場價(jià)格 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) 1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?。?）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對象的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)＋債務(wù) 估價(jià)對象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)債務(wù) 記憶竅門：可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)的，估價(jià)對象不帶債權(quán)債務(wù)的，進(jìn)行債權(quán)債務(wù)“剝離” 記憶竅門：估價(jià)對象帶債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不含債權(quán)債務(wù)的，進(jìn)行價(jià)格“還原” ?。?）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 同樣剝離還原 （3）實(shí)物范圍不同——統(tǒng)一到估價(jià)對象的房地產(chǎn)范圍 可比實(shí)例和估價(jià)對象相比，多減少加——?jiǎng)冸x 估價(jià)對象和可比實(shí)例相比，多加少減——還原 通常要將分期支付的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期一次性付清的金額 ?。?）統(tǒng)一價(jià)格表示單位 ?。?）統(tǒng)一幣種和貨幣單位 不同幣種之間換算，一般應(yīng)采用成交日期的市場匯價(jià)。但是如果在幣種換算之前已進(jìn)行了市場狀況調(diào)整的話，則采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場匯率進(jìn)行換算?！ 。?）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積下的單價(jià)建筑面積＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積＝使用面積下的單價(jià)使用面積＝總價(jià) 一般情況下,建筑面積下的單價(jià)＜套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)＜使用面積下的單價(jià) 因?yàn)椋航ㄖ娣e＞套內(nèi)建筑面積＞使用面積 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建筑面積 第五節(jié) 交易情況修正 ?。ㄊ煜ぃ ⒎钦５某山豢杀葘?shí)例價(jià)格，修正為正常價(jià)格 ?。ㄊ煜ぃ 、俳灰纂p方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解 ?、诮灰纂p方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好 ?、蹚?qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購買 ?、芾﹃P(guān)系人之間的交易 ?、萁灰锥愘M(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ⑥相鄰房地產(chǎn)的合并交易 ?、咛厥饨灰追绞降慕灰住 。ㄕ莆眨 】們r(jià)法和單價(jià)法 差額法和百分率法 差額法，可比實(shí)例的成交價(jià)格177。交易情況修正額=可比實(shí)例正常市場價(jià)格（用加減法） 百分率法，可比實(shí)例的成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場價(jià)格（用乘法） 在交易情況修正中應(yīng)統(tǒng)一采用：可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高還是低的說法 交易情況修正系數(shù)——以正常市場價(jià)格為基準(zhǔn)來確定 如可比實(shí)例成交價(jià)格比其正常市場價(jià)格高低的百分率為177。Ｓ% 可比實(shí)例正常市場價(jià)格（1177。Ｓ%）=可比實(shí)例成交價(jià)格 可比實(shí)例成交價(jià)格=可比實(shí)例
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