房地產評估之比較法習題(參考版)
2025-03-28 02:21本頁面
【正文】 市場狀況調整金額177。房地產狀況調整金額＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格 直接比較法 可比實例在自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格 間接比較法 可比實例在其自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格 第八節(jié) 求取比準價值 求取單個可比實例的比準價格的方法（了解） ?。?）百分率法下的修正和調整系數(shù)連乘公式 比準價值＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調整系數(shù)房地產狀況調整系數(shù) ?。?）百分率法下的修正和調整系數(shù)累加公式 比準價值＝可比實例成交價格（1＋交易情況修正系數(shù)＋市場狀況調整系數(shù)＋房地產狀況調整系數(shù)） （3）差額法下的公式 比準價值＝可比實例成交價格177。價格變動率期數(shù)） 選與可比實例相同區(qū)域的類似房地產價格指數(shù) 第七節(jié) 房地產狀況調整 ?。ㄊ煜ぃ “芽杀葘嵗康禺a在其自身狀況下的價格，調整為在估價對象房地產狀況下的價格 ?。ㄈ齼热荩ㄕ莆眨 ^(qū)位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整 ?。ㄕ莆眨 】傮w的兩種思路： 直接比較法——以估價對象房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行直接比較 間接比較法——設定一種“標準房地產”，以該標準房地產狀況為基準，將可比實例房地產狀況與估價對象房地產狀況進行間接比較 調整方向： 可比實例比估價對象好，確定估價對象價格時,應對可比實例成交價格減價 可比實例比估價對象差，確定估價對象價格時,應對可比實例成交價格加價 ?。ㄕ莆眨 ∫话惴椒ǎ喊俜致史ǎ铑~法 具體方法：直接比較調整，間接比較調整 百分率法（乘法） 可比實例在其房地產狀況下的價格房地產狀況調整系數(shù)＝可比實例在估價對象房地產狀況下的價格 房地產狀況調整系數(shù)以估價對象房地產狀況為基準來確定 假設可比實例在其房地產狀況下的價格比在估價對象房地產狀況下的價格高、低的百分比率為177。調整通用公式 ?。ㄒ唬┦袌鰻顩r調整的價格指數(shù)法 定基價格指數(shù)（尾首相比） 可比實例在價值時點的價格＝可比實例成交日期的價格 環(huán)比價格指數(shù)（連乘，從下一期的價格指數(shù)開始） 價值時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格成交日期的下一期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)…價值時點時的價格指數(shù) ?。ǘ┦袌鰻顩r調整的價格變動率法 逐期變動率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見） 可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177。Ｓ% 可比實例正常市場價格（1177?！ 。?）統(tǒng)一面積內涵和單位 建筑面積下的單價建筑面積＝套內建筑面積下的單價套內建筑面積＝使用面積下的單價使用面積＝總價 一般情況下,建筑面積下的單價＜套內建筑面積下的單價＜使用面積下的單價 因為：建筑面積＞套內建筑面積＞使用面積 建筑面積＝套內建筑面積＋公攤建筑面積 第五節(jié) 交易情況修正 ?。ㄊ煜ぃ ⒎钦５某山豢杀葘嵗齼r格，修正為正常價格 ?。ㄊ煜ぃ 、俳灰纂p方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解 ②交易雙方或某一方對所交易的房地產有特殊偏好 ?、蹚娖瘸鍪刍驈娖荣徺I ④利害關系人之間的交易 ?、萁灰锥愘M非正常負擔 ?、尴噜彿康禺a的合并交易 ?、咛厥饨灰追绞降慕灰住 。ㄕ莆眨 】們r法和單價法 差額法和百分率法 差額法，可比實例的成交價格177。應與估價對象處在同一供求范圍內；用途相同；權利性質相同；檔次相當；規(guī)模相當，～2倍范圍內；建筑結構相同） ■要求二：可比實例的交易類型應與估價目的吻合 ■要求三：可比實例的成交日期應盡量接近價值時點（一年以上的不采用） ■要求四：可比實例的成交價格應盡量為（或可修正為）正常市場價格 第四節(jié) 建立比較基準 1統(tǒng)一房地產范圍 （1）帶有債權債務——統(tǒng)一到不帶債權債務 可比實例帶有債權債務的： 估價對象的房地產價格＝帶債權債務的可比實例房地產價格債權＋債務 估價對象帶有債權債務的： 估價對象房地產價格＝不帶債權債務的估價對象房地產價格＋債權債務 記憶竅門：可比實例帶債權債務的，估價對象不帶債權債務的，進行債權債務“剝離” 記憶竅門：估價對象帶債權債務的，可比實例不含債權債務的，進行價格“還原” （2）含有非房地產成份——統(tǒng)一到純粹的房地產范圍 同樣剝離還原 ?。?）實物范圍不同——統(tǒng)一到估價對象的房地產范圍 可比實例和估價對象相比，多減少加
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