房地產(chǎn)評估之比較法習(xí)題(參考版)
2025-03-28 02:21本頁面
【正文】 市場狀況調(diào)整金額177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 直接比較法 可比實例在自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 間接比較法 可比實例在其自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價值 求取單個可比實例的比準(zhǔn)價格的方法（了解） （1）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。?）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格（1＋交易情況修正系數(shù)＋市場狀況調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） ?。?）差額法下的公式 比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格177。價格變動率期數(shù)） 選與可比實例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價格指數(shù) 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?。ㄊ煜ぃ “芽杀葘嵗康禺a(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 ?。ㄈ齼?nèi)容）（掌握） 區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整 （掌握） 總體的兩種思路： 直接比較法——以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行直接比較 間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進行間接比較 調(diào)整方向： 可比實例比估價對象好，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實例成交價格減價 可比實例比估價對象差，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實例成交價格加價 ?。ㄕ莆眨 ∫话惴椒ǎ喊俜致史?，差額法 具體方法：直接比較調(diào)整，間接比較調(diào)整 百分率法（乘法） 可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定 假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分比率為177。調(diào)整通用公式 ?。ㄒ唬┦袌鰻顩r調(diào)整的價格指數(shù)法 定基價格指數(shù)（尾首相比） 可比實例在價值時點的價格＝可比實例成交日期的價格 環(huán)比價格指數(shù)（連乘，從下一期的價格指數(shù)開始） 價值時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格成交日期的下一期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)…價值時點時的價格指數(shù) ?。ǘ┦袌鰻顩r調(diào)整的價格變動率法 逐期變動率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見） 可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177。Ｓ% 可比實例正常市場價格（1177。 ?。?）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積下的單價建筑面積＝套內(nèi)建筑面積下的單價套內(nèi)建筑面積＝使用面積下的單價使用面積＝總價 一般情況下,建筑面積下的單價＜套內(nèi)建筑面積下的單價＜使用面積下的單價 因為：建筑面積＞套內(nèi)建筑面積＞使用面積 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建筑面積 第五節(jié) 交易情況修正 ?。ㄊ煜ぃ ⒎钦５某山豢杀葘嵗齼r格，修正為正常價格 （熟悉） ?、俳灰纂p方或某一方對交易對象或市場行情缺乏了解 ?、诮灰纂p方或某一方對所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好 ?、蹚娖瘸鍪刍驈娖荣徺I ④利害關(guān)系人之間的交易 ?、萁灰锥愘M非正常負擔(dān) ?、尴噜彿康禺a(chǎn)的合并交易 ⑦特殊交易方式的交易 （掌握） 總價法和單價法 差額法和百分率法 差額法，可比實例的成交價格177。應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)，～2倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相同） ■要求二：可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的吻合 ■要求三：可比實例的成交日期應(yīng)盡量接近價值時點（一年以上的不采用） ■要求四：可比實例的成交價格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場價格 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) 1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 ?。?）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象的房地產(chǎn)價格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實例房地產(chǎn)價格債權(quán)＋債務(wù) 估價對象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價對象房地產(chǎn)價格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價對象房地產(chǎn)價格＋債權(quán)債務(wù) 記憶竅門：可比實例帶債權(quán)債務(wù)的，估價對象不帶債權(quán)債務(wù)的，進行債權(quán)債務(wù)“剝離” 記憶竅門：估價對象帶債權(quán)債務(wù)的，可比實例不含債權(quán)債務(wù)的，進行價格“還原” ?。?）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 同樣剝離還原 （3）實物范圍不同——統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍 可比實例和估價對象相比，多減少加
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