房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題(參考版)
2025-03-28 02:21本頁(yè)面
【正文】 市場(chǎng)狀況調(diào)整金額177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 直接比較法 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 間接比較法 可比實(shí)例在其自身狀況下的價(jià)格＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 第八節(jié) 求取比準(zhǔn)價(jià)值 求取單個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格的方法（了解） ?。?）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格交易情況修正系數(shù)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) ?。?）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格（1＋交易情況修正系數(shù)＋市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)） （3）差額法下的公式 比準(zhǔn)價(jià)值＝可比實(shí)例成交價(jià)格177。價(jià)格變動(dòng)率期數(shù)） 選與可比實(shí)例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù) 第七節(jié) 房地產(chǎn)狀況調(diào)整 ?。ㄊ煜ぃ “芽杀葘?shí)例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價(jià)格，調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 ?。ㄈ齼?nèi)容）（掌握） 區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整 ?。ㄕ莆眨 】傮w的兩種思路： 直接比較法——以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較 間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較 調(diào)整方向： 可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象好，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格減價(jià) 可比實(shí)例比估價(jià)對(duì)象差，確定估價(jià)對(duì)象價(jià)格時(shí),應(yīng)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格加價(jià) ?。ㄕ莆眨 ∫话惴椒ǎ喊俜致史ǎ铑~法 具體方法：直接比較調(diào)整，間接比較調(diào)整 百分率法（乘法） 可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來(lái)確定 假設(shè)可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分比率為177。調(diào)整通用公式 ?。ㄒ唬┦袌?chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格指數(shù)法 定基價(jià)格指數(shù)（尾首相比） 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例成交日期的價(jià)格 環(huán)比價(jià)格指數(shù)（連乘，從下一期的價(jià)格指數(shù)開(kāi)始） 價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格成交日期的下一期的價(jià)格指數(shù)再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù)…價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù) ?。ǘ┦袌?chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法 逐期變動(dòng)率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見(jiàn)） 可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格（1177。Ｓ% 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格（1177?！ 。?）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和單位 建筑面積下的單價(jià)建筑面積＝套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)套內(nèi)建筑面積＝使用面積下的單價(jià)使用面積＝總價(jià) 一般情況下,建筑面積下的單價(jià)＜套內(nèi)建筑面積下的單價(jià)＜使用面積下的單價(jià) 因?yàn)椋航ㄖ娣e＞套內(nèi)建筑面積＞使用面積 建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤建筑面積 第五節(jié) 交易情況修正 ?。ㄊ煜ぃ ⒎钦５某山豢杀葘?shí)例價(jià)格，修正為正常價(jià)格 ?。ㄊ煜ぃ 、俳灰纂p方或某一方對(duì)交易對(duì)象或市場(chǎng)行情缺乏了解 ?、诮灰纂p方或某一方對(duì)所交易的房地產(chǎn)有特殊偏好 ③強(qiáng)迫出售或強(qiáng)迫購(gòu)買 ?、芾﹃P(guān)系人之間的交易 ⑤交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān) ?、尴噜彿康禺a(chǎn)的合并交易 ?、咛厥饨灰追绞降慕灰住 。ㄕ莆眨 】們r(jià)法和單價(jià)法 差額法和百分率法 差額法，可比實(shí)例的成交價(jià)格177。應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當(dāng)；規(guī)模相當(dāng)，～2倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相同） ■要求二：可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合 ■要求三：可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)（一年以上的不采用） ■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常市場(chǎng)價(jià)格 第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn) 1統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍 （1）帶有債權(quán)債務(wù)——統(tǒng)一到不帶債權(quán)債務(wù) 可比實(shí)例帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)價(jià)格＝帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)＋債務(wù) 估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的： 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)債務(wù) 記憶竅門：可比實(shí)例帶債權(quán)債務(wù)的，估價(jià)對(duì)象不帶債權(quán)債務(wù)的，進(jìn)行債權(quán)債務(wù)“剝離” 記憶竅門：估價(jià)對(duì)象帶債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不含債權(quán)債務(wù)的，進(jìn)行價(jià)格“還原” （2）含有非房地產(chǎn)成份——統(tǒng)一到純粹的房地產(chǎn)范圍 同樣剝離還原 ?。?）實(shí)物范圍不同——統(tǒng)一到估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)范圍 可比實(shí)例和估價(jià)對(duì)象相比，多減少加
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