房地產(chǎn)評(píng)估之比較法習(xí)題(編輯修改稿)
2025-04-21 02:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（?。┰痬2?！ 敬鸢浮緽【解析】還原正常成交價(jià)格，設(shè)為X 7000X3%=X X= 該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格=（）6=7003 ?！ 。痬2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，%。當(dāng)年，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，:1，:1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（?。 。痬2 ?。痬2 ／m2 %【答案】 D 【解析】該房地產(chǎn)的名義交易價(jià)格為人民幣1000美元／m2乘以當(dāng)日匯率 該房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為（200+800/）=6404元／m2人民幣 該房地產(chǎn)于該年9月30日的市場(chǎng)價(jià)格為（200+800/） =1052美元／m2 D因?yàn)閰R率變化，該類(lèi)房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則該類(lèi)房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價(jià)格平均每月比上月上漲幅度會(huì)小于1%。 二、多選題 ，難以采用市場(chǎng)法估價(jià)的有（?。?。 【正確答案】BCE【答案解析】開(kāi)發(fā)用地和別墅都有活躍的市場(chǎng)交易。其他3個(gè)沒(méi)有。參見(jiàn)教材P174?！ ?，一般情況下適用市場(chǎng)法估價(jià)的有（?。?。 【正確答案】ABD【答案解析】行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實(shí)例；在建工程的施工進(jìn)度存在很大差別，所以可比實(shí)例也很難獲得。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用市場(chǎng)法了。參見(jiàn)教材P174?！ 。x取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（?。??！ 菊_答案】ABDE【答案解析】類(lèi)似包括：區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等相同或類(lèi)似。參見(jiàn)教材P180181。 ?。ā。┑认嗤蛳嗨频姆康禺a(chǎn)?！ 菊_答案】ABC【答案解析】參見(jiàn)教材P180?！ 。瑫?huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格的是（?。??！ 菊_答案】ACD【答案解析】交易前的協(xié)議磋商時(shí)間長(zhǎng)，則說(shuō)明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價(jià)格的時(shí)間，不會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格；交易中的某一方特別了解市場(chǎng)行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場(chǎng)行情，也不會(huì)必然導(dǎo)致成交價(jià)格偏離正常價(jià)格。參見(jiàn)教材P187?！ 。ā。?。 【正確答案】BDE【答案解析】AC屬于區(qū)位狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材P180?！ 。瑢?duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時(shí)，應(yīng)包括的內(nèi)容有（?。！ 菊_答案】ABD【答案解析】臨街狀況是區(qū)位因素；基礎(chǔ)設(shè)施完備程度是土地實(shí)物因素；可能容易混淆的是容積率這個(gè)選項(xiàng)，容積率是使用強(qiáng)度指標(biāo)，也屬于權(quán)利范疇?！ ∪⑴袛囝} ，由于沒(méi)做交易實(shí)例搜集工作，缺乏類(lèi)似房地產(chǎn)的交易數(shù)據(jù)，所以可以放棄使用成本法。（?。菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】只要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易，就可以考慮采用成本法。估價(jià)師和估計(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)做交易實(shí)例搜集工作，不能成為不采用市場(chǎng)法的理由。參見(jiàn)教材P176?！ ?，無(wú)論房地產(chǎn)價(jià)格為上漲、下跌或平穩(wěn)發(fā)展，都必須進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。（?。菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)沒(méi)必要進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。參見(jiàn)教材191192。 “干凈”的房地產(chǎn)、而可比實(shí)例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時(shí)，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價(jià)格換算公式是：房地產(chǎn)價(jià)格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價(jià)格+債務(wù)債權(quán)。（ ） 【正確答案】正確【答案解析】剝離。債權(quán)債務(wù)因素是需要從房地產(chǎn)總價(jià)值中剝離的影響因素。參見(jiàn)教材P ，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格債權(quán)＋債務(wù)。（?。菊_答案】錯(cuò)誤【答案解析】估價(jià)對(duì)象帶有債權(quán)債務(wù)的，可比實(shí)例不帶債權(quán)債務(wù)：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格＝不帶債權(quán)債務(wù)的可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格＋債權(quán)債務(wù)。參見(jiàn)教材P ，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應(yīng)采用該價(jià)格所對(duì)應(yīng)的日期時(shí)的市場(chǎng)匯率。在通常情況下，是采用成交日期時(shí)的市場(chǎng)匯率。（?。?
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