房地產(chǎn)評(píng)估專題講義(編輯修改稿)
2025-04-21 02:21 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 統(tǒng)計(jì)的結(jié)果。 ⑤土地使用年期修正：教材P191，公式518中，公式的分子分母各除以r后，K就是兩個(gè)年金現(xiàn)值系數(shù)之比值。 經(jīng)過(guò)修正因素的調(diào)整，每個(gè)參照物得出一個(gè)評(píng)估值，剔除異常值后綜合確定評(píng)估值。 第五節(jié)、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 成本法評(píng)估土地的基本公式： 土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益 其中，土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：一是國(guó)家征收集體土地而支付給集體土地所有者的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費(fèi)用，這是對(duì)原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。 成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)的費(fèi)用。新建房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)等。 運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的基本思路。運(yùn)用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)值，應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評(píng)估對(duì)象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。 舊建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：(實(shí)質(zhì)為年限法確定成新率) 建筑物價(jià)值=重置成本一年貶值額已使用年限 常用的計(jì)算貶值額方法是直線折舊法和成新折扣法。 直線折舊法計(jì)算建筑物每年的貶值額為： 式中：D——年貶值額。 C——建筑物的重新建造成本。 S——建筑物的凈殘值。 N——建筑物的耐用年限。(注意不能大于土地的尚可使用年限) R——建筑物的殘值率，即建筑物的凈殘值與重新建造成本的比率。 第六節(jié)、假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 假設(shè)開發(fā)法的基本思路。假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后，依據(jù)該剩余值測(cè)算被估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。 (預(yù)期價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法或收益法得到) 實(shí)際評(píng)估工作中，常用的一個(gè)具體計(jì)算公式為： 土地價(jià)值=房屋的預(yù)期售價(jià)開發(fā)建設(shè)成本利息利潤(rùn)稅費(fèi)
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