房地產(chǎn)行業(yè)營改增的35個熱點難點問題(編輯修改稿)
2025-04-21 02:21 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預繳稅款；小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預繳稅款。按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的規(guī)定，納稅人采取預收款方式銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間不再為收到預收款的當天，而是完成不動產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天。納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，計算應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。，是不是用當期預收的房款，根據(jù)每套房屋的單價，折算出對應(yīng)銷售面積，再計算允許扣除的土地價款，還是采用其他計算方法？答：允許扣除的土地價款不是根據(jù)當期預售的房屋面積計算確定，而是根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定，按照以下公式計算：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)，但在實際中，一般繳納土地競拍保證金才能取得財政監(jiān)制票據(jù)，繳納其他土地款都是取得繳款書，財政部門不更換票據(jù)。所以是否從銷售額中扣除的土地價款必須取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)？答：支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。上述財政票據(jù)包括財政部監(jiān)制的《安徽省政府非稅收入一般繳款書（收據(jù)）》。，是指總體規(guī)劃面積、施工證面積、還是預售證面積?答：土地價款扣除使用的建筑面積是指當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，即當期納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售房產(chǎn)項目的銷售額中抵減？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。因此，一個項目的土地價款不得在其他項目的銷售額中扣除。，如有進項留抵稅額，如何處理？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進項留抵稅額，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣，但按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定不能退稅。，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉(zhuǎn)讓幾十年使用權(quán)。該轉(zhuǎn)讓行為土地增值稅一般被視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅？答：根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》，銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。上述出租車位行為，不涉及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或永久使用權(quán)，因此不屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按照不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工許可證》，該地塊上開發(fā)的所有房地產(chǎn)是作為一個整體開發(fā)項目，根據(jù)其取得的第一個《建筑工程施工許可證》時間判定是否屬于房地產(chǎn)老項目？還是將每期作為一個獨立的房地產(chǎn)項目
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