【文章內(nèi)容簡介】 或者提供應稅勞務應收取的銷項稅額，用藍字登記，退回所購銷物沖銷的銷項稅額用“紅字”登記。 ②“應交稅費 ——應交增值稅（進項稅額轉出）”，核算企業(yè)將已經(jīng)抵扣進項稅額的項目用于非增值稅應稅項目、免征增值稅應稅項目、簡易辦法征稅等不得抵扣進項稅的行為時，所抵扣的進項稅額需在發(fā)生用途改變的當月進行進項轉出的金額。 ③“應交稅費 ——應交增值稅（轉出多繳增值稅）”，核算企業(yè)月終轉出多預交的增值稅。“已交稅金”本月如果有實際發(fā)生額，而且“應繳稅費 ——應交增值稅”月末出現(xiàn)借方余額，用當月預繳稅額與借方余額進行比較，較小的金額就是本月多繳稅額。借：“應交稅費 ——未繳增值稅”，貸：本科目。 “應交稅費 ——未繳增值稅”： 明細科目的借方發(fā)生額，反映企業(yè)月終轉入的多交的增值稅；貸方發(fā)生額，反映企業(yè)月終轉入的當月發(fā)生的應繳未繳增值稅；期末借方余額反映多繳的增值稅，貸方余額反映未繳的增值稅。 “應交稅費 ——待抵扣增值稅額”： 明細科目主要用于輔導期一般納稅人實行“先認證，后抵扣”和進口企業(yè)取得海關專用繳款書實行“先稽核比對，后抵扣”征收方式的進項稅核算。其借方發(fā)生額反映本期已經(jīng)購進但是尚未抵扣的進項稅額；貸方發(fā)生額反映次月比對無誤進項發(fā)票可以抵扣的進項稅額。 “應交稅費 ——增值稅留底稅額”： 明細科目核算原增值稅一般納稅人兼有應稅服務的，截止到開始試點當月月初的增值稅期末留底稅額，不得從應稅服務的銷項稅額中抵扣的進項稅額，待以后期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額由貸方轉出。 （二）小規(guī)模納稅人會計科目的設置： 小規(guī)模納稅人，只需要設置“應交稅費 ——應交增值稅”科目就可以，不需要進行三級明細核算。該科目，借方發(fā)生額，反映已經(jīng)繳納的增值稅，貸方發(fā)生額反應應繳的增值稅，期末借方余額反應多交的增值稅，期末貸方余額反應尚未繳納的增值稅稅額。 房地產(chǎn)業(yè)影響與應對 土地取得 正式招拍掛 拆遷補償 土地出讓金返還 紅線外扣除 購買在建工程 購買股權 合作開發(fā) 附條件招拍掛 1 投資入股 土地成本知多少？ ? 先看權威： 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會在 2023年 3月10日向全國政協(xié)會 大會發(fā)言 《 我國房價為何居高不下 》 就全國 9城市 “ 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費用 ” 的調查顯示 ， 在總費用支出中 ， 流向政府的部分 （ 即土地成本＋總稅收 ） 所占比例為 %。 其中 ,三個一線城市中 ,上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高 ,達 %。北京為 %。廣州為 %。 ? 而國土資源部調查的結論是地價占房價的比例全國平均為 %， 最低的只有 %， 最高的達到 58%。 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 ? 20232023年度中國房地產(chǎn)市場報告 全國工商聯(lián) REICO工作室 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 20232023年度部分城市土地成本占總成本的比例 （全國工商聯(lián) REICO報告，兩會發(fā)言稿） 全國工商聯(lián) ? 再看典型： 2023年新年伊始 ， 杭州又出現(xiàn)樓盤 “ 虧本賣房 ” 。令人大跌眼鏡的是 ， 這次喊出降價的是兩家實力房企 —— 華潤和新鴻基合作的 “ 之江九里 ” 項目；香港地產(chǎn)巨頭嘉里建設開發(fā)的 “ 云荷廷 ” 項目 。 ? “ 之江九里 ” 所處的地塊 ， 是華潤 、 新鴻基在 2023年以 元高價拿下的 “ 地王 ” ， 折合樓面價格達到 元 /平方米 ，當時震驚業(yè)內(nèi) 。 該項目在 2023年入市至今 ， 已陸續(xù)開售了多期 ，目前正在銷售的數(shù)百套房源 ， 售價僅為 /平方米 。 ? 港資房企嘉里建設開發(fā)的 “ 云荷廷 ” 在 2023年 1月 11日開盤 。 這一項目在 2023年拿地 ， 地塊總價 ， 住宅部分折合樓板價約 /平方米 。 為精裝房項目 ， 精裝修標準為 3000元 /平方米 ， 目前售價為約 /平方米 。 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 ? 2023年 9月 4日 ， 北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路 8號 （ 位于東三環(huán)東側 ， 原北京軍區(qū)總醫(yī)院東院舊址上 ） 開拍 ， 用地性質為 F1住宅混合公建用地 ， 建筑規(guī)模為 。 參與競拍的 8家房企有：住總 、 首成 、 華發(fā) 、 和裕 、 懋源 、 合景泰富 、 融創(chuàng) 、 中海 。 最終經(jīng)過 69輪競拍 ， 融創(chuàng)以 21億元 （ 樓面價為35501元 /平方米 ） 加 異地配建 如愿摘得 ， 以 8000元 /平米的建造單價計算 ， 融創(chuàng)將支付給軍區(qū)總醫(yī)院 ， 因此 ， 融創(chuàng)拿地總成本已達 。 以此計算 ， 農(nóng)展館地塊最終樓面價高達 73099元 /平方米 ， 成為北京名副其實的單價新地王 （ 按照土地出讓慣例 ， 10%左右的不可銷售公建面積 ， 而據(jù)此計算樓面價則高達 /平米 ） 。 北京新地王誕生 融創(chuàng)樓面價 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 ? 兩個問題： ? 問題 1：支付給北京市國土局的 21億元土地價 款能否獲得進項扣除 ？ ? 問題 2： 異地配建的 能否獲得進項扣除 ？ 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 ? 財稅 【 2023】 36號文附件二 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定 》 ： ? (三 )銷售額 ? （ 選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外 ） ， 以取得的全部價款和價外費用 ， 扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額 。 ? 房地產(chǎn)老項目 ， 是指 《 建筑工程施工許可證 》 注明的合同開工日期在 2023年 4月 30日前的房地產(chǎn)項目 。 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 ? 4－ 10款的規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款 ， 應當取得符合法律 、 行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的有效憑證 。 否則 ， 不得扣除 。 ? 上述憑證是指： ? （ 1） 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項 ， 以發(fā)票為合法有效憑證 。 ? （ 2） 支付給境外單位或者個人的款項 ， 以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證 ， 稅務機關對簽收單據(jù)有疑議的 ， 可以要求其提供境外公證機構的確認證明 。 ? （ 3） 繳納的稅款 ， 以完稅憑證為合法有效憑證 。 ? （ 4） 扣除的政府性基金 、 行政事業(yè)性收費或者 向政府支付的土地價款 ， 以省級以上 （ 含省級 ） 財政部門監(jiān) （ 印 ） 制的財政票據(jù)為合法有效憑證 。 ? （ 5） 國家稅務總局規(guī)定的其他憑證 。 ? 納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的 ， 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 。 ? 財稅 【 2023】 36號文附件 1《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 ? 第二十六條 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律 、 行政法規(guī)或者國家稅務總局有關規(guī)定的 ， 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 。 ? 增值稅扣稅憑證 ， 是指增值稅專用發(fā)票 、 海關進口增值稅專用繳款書 、 農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票 、 農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證 。 ? 納稅人憑完稅憑證抵扣進項稅額的 ， 應當具備書面合同 、 付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票 。 資料不全的 ， 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 。 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 二、支付的各類拆遷補償費或拆一還一進項稅額抵扣難題 ? 問題 2： 異地配建的 能否獲得進項扣除 ？ ? 【 解惑 】 ： 首先需要明確的是 ， 這一異地配建醫(yī)院是屬于拆遷補償款或 “ 拆一還一 ” 性質還是項目外即 “ 紅線外附加工程 ” ？根據(jù)農(nóng)展館地塊的拍賣結果 ， 融創(chuàng)中國將異地配建 米醫(yī)院面積 ， 以 8000元 /平米的建造單價計算 ， 融創(chuàng)將支付給軍區(qū)總醫(yī)院 。 而事實是 ， 北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路 8號位于東三環(huán)東側 ， 原北京軍區(qū)總醫(yī)院東院舊址 上 。 所以 ， 這個異地配建的醫(yī)院應該屬于 拆遷補償款支出或 “ 拆一還一 ” 性質 ！ 貨幣補償 實物補償 票據(jù)處理 拆遷補償 各類拆遷補償費涉稅風險與納稅規(guī)劃 第一種 .貨幣補償 若融創(chuàng)中國將異地配建，是以 8000元 /平米的建造單價計算后支付給軍區(qū)總醫(yī)院 費用。則相對于 北京軍區(qū)總醫(yī)院 而言，其取得的是拆遷補償費收入。 拆遷補償 第二種 .實物補償 若融創(chuàng)中國是將異地配建 積建好后移交給北京軍區(qū)總醫(yī)院，則相對 融創(chuàng)而言，這是一種“以物易物”的交易。 各類拆遷補償費涉稅風險與納稅規(guī)劃 （開發(fā)商） ?對于 北京軍區(qū)總醫(yī)院 而言，其取得的拆遷補償費收入是否涉稅。 ?對于 融創(chuàng) 而言，“以物易物”的交易是否涉稅。 各類拆遷補償費涉稅風險與納稅規(guī)劃 增值稅 財稅〔 2023〕 36號 附件 3《 營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定 》 ： 一 、 下刓項目免征增值稅 （ 三十七 ） 土地所有者出讓土地使用權和 土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者 。 增值稅 財稅〔 2023〕 36號 附件二 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定 》 4－ 10款的規(guī)定從全部價款和價外費用中扣除的價款，應當取得符合法律、