【文章內容簡介】 所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應按照3％的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產，能否選擇簡易計稅方法？根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，能否選擇簡易計稅方法？根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得的不動產，應如何繳納增值稅？根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應如何繳納增值稅？根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。1房地產一般納稅人采取預收款方式如何進行預繳增值稅？一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照公式計算：應預繳稅款=預收款247。（1+適用稅率或征收率）3% 適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。1納稅人提供不動產經營租賃營改增后如何進行預繳？ 有以下幾種預繳稅款的計算情形：（1）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額247。（1+11%）3%（2）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額247。（1+5%）5%（3）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款＝含稅銷售額247。（1+5%）%（4）其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款： ：應納稅款＝含稅銷售額247。（1+5%）% ：應納稅款＝含稅銷售額247。（1+5%）5%1貸款利息可以抵扣增值稅嗎？不能抵扣，同時納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。1房地產老項目采用簡易計稅收入中還可以扣土地款嗎？一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。1房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款如何計算？ 按以下公式計算：銷售額=（全部價款和價外費用—當期允許扣除的土地價款）247。（1+11%）當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積247。房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。另，支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?房地產企業(yè)有一般計稅方法和簡易計稅方法，如何進行抵扣？ 簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。一般計稅方法的應納稅額，是指當期銷項稅額抵扣當期進項稅額后的余額。房地產兼有新老項目分別使用一般計稅方法和簡易計稅方法的，需對進項稅進行劃分。1房地產兼有新老項目無法準確劃分進項稅如何計算？一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)?！睘橐罁M行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)模247。房地產項目總建設規(guī)模）1房地產2016年4月30日前收款并繳納營業(yè)稅的，未開具發(fā)票的如何處理？ 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。1房地產一般納稅人如何享受老項目政策？ 根據36號文件《試點有關事項的規(guī)定》：（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。，銷售自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產企業(yè)可抵扣項有哪些：如金融機構的發(fā)票：利息、手續(xù)費、賬戶管理費等？ 房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。36號文件《試點實施辦法》第二十六條、第二十七條規(guī)定了進項稅額不得從銷項稅額中抵扣的情形，其中第二十七條第（六）項：購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務?！对圏c有關事項的規(guī)定》：納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續(xù)費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。2房地產開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進項稅額可以抵扣嗎？這些設施如果最后拆除了，已經抵扣的進項稅要轉出嗎？售樓處、樣板間屬于在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，其進項稅無需轉出。2營改增后房地產企業(yè)老項目與新項目存在開票稅率上的差異，是否老項目與新項目之間的銷項與進項不能互低？房地產老項目選擇適用簡易征收的，不得抵扣進項稅額。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規(guī)模”為依據進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產項目建設規(guī)模247。房地產項目總建設規(guī)模）2由于房地產開發(fā)企業(yè)有一定的特殊性，土地使用權轉讓是否屬于增值稅征收范圍？比如實際操作中可能存在集團公司拍地后，交給子公司開發(fā)的情況，怎么辦？土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者屬于免稅范圍。如企業(yè)間直接轉讓土地使用權屬于銷售無形資產，應按財稅[2016]36號文規(guī)定征收增值稅。2但如果房地產企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本？可供銷售建筑面積如何確定？房地產企業(yè)分次開發(fā)的每一期都是作為單獨項目進行核算的，這一操作模式與《房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》中的“項目”口徑一致，因而，對“一次拿地、分次開發(fā)”的情形，要分為兩步走，第一步，要將一次性支付土地價款，按照土地面積在不同項目中進行劃分固化；第二步，對單個房地產項目中所對應的土地價款，要按照該項目中當期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進行計算扣除。2一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，在營改增之前已經申報了營業(yè)稅但是沒有開具發(fā)票，營改增之后有什么處理辦法？根據《國家稅務總局關于發(fā)布的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。2“營改增”后新業(yè)務收到增值稅專用發(fā)票不能抵扣的情形有哪些？房地產、建筑企業(yè)“營改增”后不能抵扣進項稅金的特殊增值稅專用發(fā)票主要有：一是供應商開具發(fā)票摘要為“材料一批”的運輸發(fā)票、辦公用品等匯總清單的發(fā)票，但沒有補充開具具體《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》的情形不能抵扣進項稅金。國家稅務總局《關于修訂的通知》(國稅發(fā)[2006]156號)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應稅勞務可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統開具《銷售貨物或者提供應稅勞務清單》，并加蓋財務專用章或者發(fā)票專用章。二是購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票。三是發(fā)生非正常損失的材料和運輸費用中含有的進項稅金。四是建筑施工企業(yè)自建工程所采購建筑材料收到的增值稅專用發(fā)票。五是房地產公司開發(fā)的產品，例如商鋪、商場、寫字樓由自己持有經營，以上開發(fā)產品所耗用的建筑材料和建筑公司提供的建筑勞務部分的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。六是獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認證期限180天。2房地產企業(yè)銷售住宅和商業(yè)商品房，給個人和企業(yè)開票開普票還是專票？ 稅法規(guī)定，不得向個人開具專用發(fā)票。房地產企業(yè)中的一般納稅人可以向企業(yè)開具專用發(fā)票；小規(guī)模納稅人可以申請稅務機關代開。2銷項小于進項是否正常抵扣？如果當期銷項小于進項，則剩余的進項可以留抵以后期間的銷項。2現有地稅發(fā)票如何處理？按照國家稅務總局公告2016年第23號規(guī)定自2016年5月1日起，地稅機關不再向試點納稅人發(fā)放發(fā)票。試點納稅人已領取地稅機關印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日。特殊情況經省國稅局確定，可適當延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票（稅務總局另有規(guī)定的除外）。混合銷售怎么處理？一項銷售行為如果既涉及貨物又涉及服務，為混合銷售。從事貨物的生產、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。3營改增后土地增值稅是否繼續(xù)繳納？增值稅與土地增值稅都是對增值額進行課稅的稅種，但二者有很大的區(qū)別。納稅義務人、征稅范圍、稅率等都不同。營改增不會影響土地增值稅的繳納。3統借統還政策是否還執(zhí)行？集團發(fā)債行為是否屬于統借統還？ 統借統還業(yè)務中，企業(yè)集團或企業(yè)集團中的核心企業(yè)以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業(yè)集團或者集團內下屬單位收取的利息。統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。3