【正文】 序號 不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額 1 一般納稅人會計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的 2 納稅人銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)， 應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。 價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但丌包括以下項(xiàng)目： （一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的 政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi) 。 ? 取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 ， 是指書面合同確定的付款日期 。 ? （ 四 ） 增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天 。 ? （ 三 ） 其他個人 提供建筑服務(wù) ， 銷售或者租賃不動產(chǎn) ， 轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán) ， 應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地 、 不動產(chǎn)所在地 、 自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅 。 ? 財(cái)稅 【 2023】 36號附件 2《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 ? 取得不勱產(chǎn) ， 包括以直接販買 、 接受捐贈 、 接受投資入股 、 自建 以及抵債等各種形式取得不勱產(chǎn) ， 不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 ? ? （ 1） 為獲取盡可能多的進(jìn)項(xiàng)稅額 ， 應(yīng)盡量選擇具有一般納稅人身份的企業(yè)作為供應(yīng)商或合作對象； ? （ 2） 營改增后 ， 進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍從成本上擴(kuò)大到費(fèi)用和固定資產(chǎn)上 ， 企業(yè)發(fā)生的 “ 三項(xiàng)費(fèi)用 ” 以及人工費(fèi)用 （ 如通過勞務(wù)公司 ） 應(yīng)盡量取得增值稅票 。 ? 屬于下列情形之一的 ， 不得開具增值稅專用發(fā)票： ? （ 一 ） 向消費(fèi)者個人銷售服務(wù) 、 無形資產(chǎn)或者不勱產(chǎn) 。 （ 1）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定虛開增值稅專用發(fā)票采用 實(shí)物流（服務(wù)流）、現(xiàn)金流、發(fā)票流 必須一致的機(jī)械刻板標(biāo)準(zhǔn)。 全面提升發(fā)票管理水平 增值稅會計(jì)核算 一、會計(jì)科目的設(shè)置： （一）一般納稅人會計(jì)科目的設(shè)置： 為了準(zhǔn)確核算增值稅，企業(yè)應(yīng)該在“應(yīng)交稅費(fèi)”下設(shè)置：“應(yīng)交增值稅”、“未交增值稅”、“待抵扣增值稅”、“增值稅留抵稅額”等科目。企業(yè)購入貨物或者接受勞務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用籃子登記；退回所購貨物沖銷的進(jìn)項(xiàng)稅額用“紅字”登記。月末企業(yè)“應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅”出現(xiàn)貸方余額時(shí)，借記：本科目，貸記：“應(yīng)交稅費(fèi) ——未繳增值稅”。 （ 2）在貸方登記的三級科目： ①“應(yīng)交稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”，記錄企業(yè)銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的增值額?！耙呀欢惤稹北驹氯绻袑?shí)際發(fā)生額，而且“應(yīng)繳稅費(fèi) ——應(yīng)交增值稅”月末出現(xiàn)借方余額，用當(dāng)月預(yù)繳稅額與借方余額進(jìn)行比較，較小的金額就是本月多繳稅額。其借方發(fā)生額反映本期已經(jīng)購進(jìn)但是尚未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額；貸方發(fā)生額反映次月比對無誤進(jìn)項(xiàng)發(fā)票可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。 房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對 土地取得 正式招拍掛 拆遷補(bǔ)償 土地出讓金返還 紅線外扣除 購買在建工程 購買股權(quán) 合作開發(fā) 附條件招拍掛 1 投資入股 土地成本知多少？ ? 先看權(quán)威： 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)業(yè)商會在 2023年 3月10日向全國政協(xié)會 大會發(fā)言 《 我國房價(jià)為何居高不下 》 就全國 9城市 “ 房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用 ” 的調(diào)查顯示 ， 在總費(fèi)用支出中 ， 流向政府的部分 （ 即土地成本＋總稅收 ） 所占比例為 %。 ? 而國土資源部調(diào)查的結(jié)論是地價(jià)占房價(jià)的比例全國平均為 %， 最低的只有 %， 最高的達(dá)到 58%。 該項(xiàng)目在 2023年入市至今 ， 已陸續(xù)開售了多期 ，目前正在銷售的數(shù)百套房源 ， 售價(jià)僅為 /平方米 。 一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題 一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題 ? 2023年 9月 4日 ， 北京市朝陽區(qū)農(nóng)展館北路 8號 （ 位于東三環(huán)東側(cè) ， 原北京軍區(qū)總醫(yī)院東院舊址上 ） 開拍 ， 用地性質(zhì)為 F1住宅混合公建用地 ， 建筑規(guī)模為 。 北京新地王誕生 融創(chuàng)樓面價(jià) 一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題 ? 兩個問題： ? 問題 1：支付給北京市國土局的 21億元土地價(jià) 款能否獲得進(jìn)項(xiàng)扣除 ？ ? 問題 2： 異地配建的 能否獲得進(jìn)項(xiàng)扣除 ？ 一、招拍掛拿地進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難題 ? 財(cái)稅 【 2023】 36號文附件二 《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 ： ? (三 )銷售額 ? （ 選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外 ） ， 以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ， 扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額 。 ? 上述憑證是指： ? （ 1） 支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng) ， 以發(fā)票為合法有效憑證 。 ? （ 5） 國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證 。 ? 納稅人憑完稅憑證抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的 ， 應(yīng)當(dāng)具備書面合同 、 付款證明和境外單位的對賬單或者發(fā)票 。 所以 ， 這個異地配建的醫(yī)院應(yīng)該屬于 拆遷補(bǔ)償款支出或 “ 拆一還一 ” 性質(zhì) ！ 貨幣補(bǔ)償 實(shí)物補(bǔ)償 票據(jù)處理 拆遷補(bǔ)償 各類拆遷補(bǔ)償費(fèi)涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃 第一種 .貨幣補(bǔ)償 若融創(chuàng)中國將異地配建，是以 8000元 /平米的建造單價(jià)計(jì)算后支付給軍區(qū)總醫(yī)院 費(fèi)用。 ?對于 融創(chuàng) 而言，“以物易物”的交易是否涉稅。 上述憑證是指： （ 1）支付給境內(nèi)單位或者個人的款項(xiàng)，以發(fā)票為合法有效憑證。 （ 5）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。 保障房或 限價(jià)房的價(jià)格雖然明顯偏低 ， 但其價(jià)格是政府確定的 ， 不是開發(fā)商的主勱行為 ， 而丐是 “ 拿地 ”的必要條件之一 ， 因此屬亍 “ 正當(dāng)理由 ” ， 不用調(diào)整計(jì)稅營業(yè)額 。 這種做法明顯屬于 “ 紅線外附加工程 ” 紅線外附加工程涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃 ? 2.” 營改增 “ 后的處理： ? 財(cái)稅 【 2023】 36號文 附件 1《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 第二十四條 進(jìn)項(xiàng)稅額 ， 是指納稅人販進(jìn)貨物 、 加工修理修配勞務(wù) 、 服務(wù) 、 無形資產(chǎn)或者不勱產(chǎn) ， 支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額 。 納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后 ， 向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào) 。 ? 取得不動產(chǎn) ， 包括以直接購買 、 接受捐贈 、 接受投資入股 、 自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn) ， 不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目 。 《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條： 增值稅管控（營改增后） 167。 （三）設(shè)有兩個以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用亍銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外； 167。 （七）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進(jìn)的貨物 分配給股東或者投資者 ； 167。 乙公司擬受讓該地塊 ， 經(jīng)協(xié)商 ，甲公司股東與乙公司同意以土地評估價(jià)值作價(jià) 50000萬元將其擁有的甲公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給乙公司 。 協(xié)議約定：由 B房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)立項(xiàng)開發(fā) ， 建成后按 A企業(yè) 40%、 B企業(yè) 60%的比例分配房產(chǎn) 。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者 ， 包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人 。 ? 【 解讀 】 ： 不論新舊項(xiàng)目 ， 在按預(yù)征率預(yù)繳增值稅時(shí)肯定不能扣除土地出讓金 ！ 不過老項(xiàng)目的預(yù)收款預(yù)征率從營業(yè)稅的 5%改為增值稅的 3%， 降了 ！ 一、 營改增后首付款與按揭款如何納稅？ ? 財(cái)稅 【 2023】 36號附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 第四十五條 增值稅納稅義務(wù) 、 扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為： ? （ 一 ） 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為幵收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的 ， 為開具發(fā)票的當(dāng)天 。 單位或者個體工商戶的下刓行為，視同銷售貨物： 167。 （四）將 自產(chǎn)或者委托加工 的貨物用亍 非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目 ； 167。 （八）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進(jìn)的貨物 無償贈送其他單位或者個人 。 公共配套設(shè)施涉稅如何處理？ ? 【 問題 】 ： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房 、 會所 、 停車場 （ 庫 ） 、 物業(yè)管理場所 、 變電站 、 熱力站 、 水廠 、 文體場館 、 學(xué)校 、 幼兒園 、 托兒所 、 醫(yī)院 、 郵電通訊等公共設(shè)施 ， 在項(xiàng)目銷售過程中或者結(jié)束后 ， 可能存在幾種如下處置方式 ， 這些處置在稅收方面都該如何處理呢 ？ ? 有償轉(zhuǎn)讓或租賃； ? 無償移交給政府 、 公用事業(yè)單位； ? 部分移交給物業(yè)管理機(jī)構(gòu)使用； ? 移交給全體業(yè)主； ? 開發(fā)商自己占用等 。 公共配套設(shè)施涉稅如何處理？ ~營改增后 ? 二 、 增值稅 ? 財(cái)稅 【 2023】 36號 附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 ? 附：銷售服務(wù) 、 無形資產(chǎn) 、 不勱產(chǎn)注釋 ? 三 、 銷售丌勱產(chǎn) ? 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的 ， 以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的 ， 按照銷售丌勱產(chǎn)繳納增值稅 。 開發(fā)商不能賣 ， 不能辦理產(chǎn)權(quán) ， 但現(xiàn)實(shí)中開發(fā)商往往將其或售或租或隨房贈送了 ， 該怎么辦 ？ 利用地下人防設(shè)施形成的車位車庫涉稅爭議 ? 【 法規(guī)依據(jù) 1】 《 人民防空法 》 第 5條： 國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠 。 ? 該文第 2條：人防工程及其設(shè)備 、 設(shè)施是國家財(cái)產(chǎn) ， 平時(shí)使用應(yīng)本著有償使用的原則 ， 交納使用費(fèi)