房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財稅必修課-預覽頁
【正文】 物 5000萬，甲公司需支付財政局 20230萬土地款，乙公司建筑物補償款 5000萬，乙公司建筑物無產(chǎn)權證。? 二、公司設立? 【 案例 31】 ”，部分人士認為房地產(chǎn)公司開辦期自 2023年 12月 1日預售取得第一筆收入作為開辦期的結(jié)束，這種觀點主要受工商企業(yè)納稅觀念的影響。因而案例 31中，開辦期以 2023年 6月 18日取得工商執(zhí)照作為開辦期的結(jié)束。香港設計公司乙公司為甲房地產(chǎn)公司提供概念設計服務，甲公司需支付人民幣 1000萬港幣，乙公司共計派員來華一次，時間為 2023年 2月 1日 2023年 2月 18日。？? 廢了舊的，新的沒說，因為工程類 6個月的方法與原方法不同，原方法僅用于派遣性勞務的 6個月判定。對在中國境內(nèi)無住所的個人，需要計算確定其在中國境內(nèi)居住天數(shù)，以便依照稅法和協(xié)定或安排的規(guī)定判定其在華負有何種納稅義務時，均應以該個人實際在華逗留天數(shù)計算。對在中國境內(nèi)、境外機構同時擔任職務或僅在境外機構任職的境內(nèi)無住所個人，在按 《 國家稅務總局關于在中國境內(nèi)無住所的個人計算繳納個人所得稅若干具體問題的通知 》 （ 國稅函發(fā) 〔 1995〕 125號 ）第一條的規(guī)定計算其境內(nèi)工作期間時，對其入境、離境、往返或多次往返境內(nèi)外的當日，均按半天計算為在華實際工作天數(shù)。如果不同性質(zhì)的業(yè)務，可以認為不構成常設機構。甲公司是一個特級資質(zhì)的建筑集團公司，注冊地在 N市 H區(qū)，具有豐富的建筑經(jīng)驗，是許多著名地產(chǎn)商的總包單位，在與房地產(chǎn)公司接觸的過程中，學習了房地產(chǎn)開發(fā)的間接經(jīng)驗，因而自己組建房地產(chǎn)公司乙公司進行房地產(chǎn)開發(fā)。當年甲集團公司 3億流動貸款產(chǎn)生 600萬元銀行利息費用，甲集團公司與丙公司未向乙公司收取利息。? ? 企業(yè)通過正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預售合同 》 所取得的收入，應確認為銷售收入的實現(xiàn)? 按照銷售方式不同，分別確認收入? 一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù) (權利 )之日，確認收入的實現(xiàn)。傭金或手續(xù)費的扣除? 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ,其支付境外機構的銷售費用 (含傭金或手續(xù)費 )不超過委托銷售收入 10%的部分 ,準予據(jù)實扣除。？以前的招待費如何處理？? 各省不同。 （ 4） 《 關于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》 （國稅函 [2023]98號）第七條：企業(yè)在 2023年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費， 2023年實行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務宣傳費后，按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除。因此， 企業(yè)在預繳中少繳的稅款不應作為偷稅處理?？傆嬩N售回籠資金 10但是有四間樣板房為了體現(xiàn)展示效果，采購床、桌椅、家電、軟裝等，采購成本 120萬。T房地產(chǎn)公司與客戶簽訂購房保證書約定，客戶支付資金 50萬給 T房地產(chǎn)公司以約定價格鎖定某單元房屋 ,可以待 T房地產(chǎn)公司取是預售證后有兩種選擇權：選擇一， 50萬元轉(zhuǎn)作房款，雙方簽訂購房合同；選擇二， T房地產(chǎn)公司可以將該房屋正式再銷售給其他客戶，但是實際銷售價格與原客戶的約定價格的差額雙方按八二比例分成，原客戶取得價格差額的 80%，因而 T房地產(chǎn)公司共支付 8000萬資金給原客戶，原客戶開具個人收據(jù)給 T房地產(chǎn)公司。? 房產(chǎn)稅、土增、企業(yè)所得稅 ? 合作建房? 六 (2) 開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)會計制度、會計準則歸集和分配土地、房屋、配套設施、代建工程開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本費用。 開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。計算流程分攤的標準 可售建筑面積 土地使用權投影面積 但是可以按可售建筑面積分攤。? 企業(yè)所得稅 預提的出包工程，自開發(fā)產(chǎn)品完工之日起超過 2年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額；以后實際支付時可按規(guī)定稅前扣除。? 除政府相關文件對報批報建費用、物業(yè)完善費用有明文期限外，預提期限最長不得超過 3年；超過 3年未上交的，計入當期應納稅所得額，以后年度實際支付時準予在稅前扣除。交房? 會計上確認收入? 土地增值稅清算? 為了利潤操縱，未竣工房屋強行交房給物業(yè)公司，帳面做了利潤。? （與條例相背）? 租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的收入。 按財會 [2023]18號 《 企業(yè)會計準則第 21號— 租賃 》 應用指南中規(guī)定：第二十六條：對于經(jīng)營性租賃的租金，出租人應當在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認為當期損益。? 一筆借款或幾筆借款，幾個項目分攤的問題。 ?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；? 國稅發(fā) 〔 2023〕 91號 16
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