【正文】 減少房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所需要交納的稅金，進(jìn)而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第二是提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量，隨著人們生活質(zhì)量的不斷提高，智能化、高品質(zhì)的環(huán)保型社區(qū)已經(jīng)成為了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，將房地產(chǎn)企業(yè)建筑房屋的質(zhì)量提高可以使房地產(chǎn)行業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，大大增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。房地產(chǎn)企業(yè)要加大對(duì)會(huì)計(jì)核算與企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重視度，要提高全體人員發(fā)票意識(shí)，特別是采購(gòu)原材料和接受勞務(wù)環(huán)節(jié)必須取得發(fā)票；加強(qiáng)工程結(jié)算、決算管理，及時(shí)從施工單位取得發(fā)票。從收入而言，增值稅是價(jià)內(nèi)稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，總體收入會(huì)有所下降。會(huì)議決定，自201...一、問(wèn)題引出2011年11月16日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》，規(guī)定從2012年1月1日起,在上海市交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)。管道運(yùn)輸業(yè)稅率由營(yíng)業(yè)稅稅制下3%的提高到增值稅稅制下的11%，稅負(fù)增加明顯。2．管輸價(jià)格受國(guó)家控制，稅制轉(zhuǎn)化影響無(wú)法傳導(dǎo)天然氣管道作為國(guó)家的公共基礎(chǔ)設(shè)施，管輸?shù)膬r(jià)格受國(guó)家的嚴(yán)格控制。由于管輸價(jià)格受國(guó)家控制，營(yíng)改增稅制轉(zhuǎn)化的影響無(wú)法在行業(yè)鏈條中合理分?jǐn)?。營(yíng)改增前，管輸企業(yè)管輸價(jià)格由國(guó)家相關(guān)部委制定，當(dāng)時(shí)適用營(yíng)業(yè)稅稅率為3%。同時(shí)，對(duì)固定資產(chǎn)來(lái)講，資產(chǎn)入賬價(jià)值減少影響資產(chǎn)使用期內(nèi)折舊金額。假定天然氣管輸企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅制下的管輸收入為Y，營(yíng)改增后管輸收入保持不變，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額占管輸收入的比率為R，管輸企業(yè)增值稅稅率為11%、城建稅7%、教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%。（3）稅改后稅負(fù)增減：對(duì)于管道運(yùn)輸行業(yè)，目前實(shí)行的過(guò)渡性政策為一般納稅人提供管道運(yùn)輸服務(wù)，對(duì)其增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分實(shí)行增值稅即征即退政策。根據(jù)去年管輸企業(yè)情況測(cè)算，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額占管輸收入的比例約為3%。此次稅改規(guī)定管輸企業(yè)一般納稅人，增值稅實(shí)際稅負(fù)超過(guò)3%的部分實(shí)行即征即退政策，退稅的頻率可由企業(yè)自主按照月、季、年進(jìn)行選擇。如甲方不同意，可由其指定供應(yīng)商，或者協(xié)商簽訂形式上包工包料，實(shí)質(zhì)上是甲供材的合同。營(yíng)改增后應(yīng)積極與國(guó)家相關(guān)部門(mén)溝通，對(duì)管輸價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以期能夠?qū)I(yíng)改增的稅負(fù)影響進(jìn)行合理轉(zhuǎn)移。信息網(wǎng)絡(luò)化推動(dòng)電子商務(wù)的發(fā)展，增強(qiáng)對(duì)快遞服務(wù)行業(yè)的需求，有電子商務(wù)產(chǎn)生的快遞服務(wù)需求量占總需求的50%以上，2013年，我國(guó)快遞業(yè)累計(jì)業(yè)務(wù)量完成92億件，%，業(yè)務(wù)規(guī)模世界第二，同比增長(zhǎng)36%。除此之外，營(yíng)改增可以充當(dāng)連接快遞行業(yè)與其上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)如交通運(yùn)輸、電子商務(wù)、制造業(yè)等之間的橋梁，通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣鏈條理順相互之間的關(guān)系，推動(dòng)上下游企業(yè)之間功能的整合優(yōu)化以及服務(wù)鏈條的延伸，形成產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈的完美融合，促進(jìn)快遞物流業(yè)向綜合性運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)化，創(chuàng)造出整個(gè) 鏈條中新的增長(zhǎng)點(diǎn)。因此，從快遞行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，其所承擔(dān)的稅負(fù)會(huì)逐漸降低的，尤其是在快遞行業(yè)快速發(fā)展轉(zhuǎn)型時(shí)期，需要進(jìn)行車輛運(yùn)輸、外包服務(wù)以及機(jī)械設(shè)備等的購(gòu)置，可以抵扣大量的增值稅進(jìn)項(xiàng)誰(shuí)額額，為快遞行業(yè)的負(fù)擔(dān)減輕效果更為明顯。二、營(yíng)改增給快遞帶來(lái)的不利影響對(duì)于快遞行業(yè)而言，營(yíng)改增雖說(shuō)可以進(jìn)行稅額的抵扣，但是快遞行業(yè)的財(cái)務(wù)核算工作并不規(guī)范，財(cái)務(wù)人員的整體素質(zhì)不高，很難很好的驚醒有關(guān)抵扣的核算，況且快遞服務(wù)一般是通過(guò)租用民房或者通過(guò)加盟商的方式開(kāi)展業(yè)務(wù)，并不能取得可以進(jìn)行抵扣的票據(jù)憑證，因此就會(huì)出現(xiàn)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本不能抵扣的現(xiàn)象。（二）高度關(guān)注分地區(qū)試點(diǎn)對(duì)快遞業(yè)整體健康發(fā)展的影響目前，營(yíng)改增稅制改革仍處于試點(diǎn)階段，況且各個(gè)試點(diǎn)區(qū)的政策存在一定程度的差異。具體而言從以下四個(gè)方面進(jìn)行：第一，強(qiáng)化快遞行業(yè)固定資產(chǎn)的折舊抵扣程度，快遞企業(yè)試點(diǎn)開(kāi)始一年之內(nèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)設(shè)備，可以分期五年進(jìn)行資產(chǎn)的折舊抵扣處理，以達(dá)到鼓勵(lì)企業(yè)加快設(shè)備的更新目的，從而加速快遞行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)；第二，規(guī)范擴(kuò)充快遞行業(yè)的增值稅抵扣范圍，有關(guān)油料耗費(fèi)取得的普通發(fā)票一律按照17%的稅率抵扣，考慮偏遠(yuǎn)地區(qū)油料增值稅專用發(fā)票獲取的難度相對(duì)加大，則采取直接扣減銷售收入的方式進(jìn)行變通，達(dá)到抵扣同等的其成本納入所得稅；第三，根據(jù)上海試點(diǎn)的做法制定過(guò)渡期的政策，由于稅率變動(dòng)給企業(yè)帶來(lái)的增值稅稅負(fù)負(fù)擔(dān)明顯超過(guò)原來(lái)3%營(yíng)業(yè)稅的實(shí)施即征即退的措施：第四參考國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，對(duì)國(guó)際快遞出口業(yè)務(wù)適用增值稅零稅率或免稅，以促進(jìn)我國(guó)快遞業(yè)參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。營(yíng)改增必然會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)不同的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，因此本文結(jié)合實(shí)際情況，從營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響、對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響和對(duì)二手房的影響三方面加以分析，為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)順利完成營(yíng)改增改革提供相應(yīng)的對(duì)策。（一）營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響營(yíng)改增的相關(guān)政策表明，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額，按11%的稅率繳納增值稅。營(yíng)改增實(shí)施后企業(yè)按11%繳納增值稅，但計(jì)算增值稅額時(shí)土地成本可以從營(yíng)業(yè)額中予以扣除，因此銷售額=（10040）/（1+11%）=，銷項(xiàng)稅額=銷售額*稅率=*11%=，進(jìn)項(xiàng)稅額=30/（1+11%）*11%=，增值稅=銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額==，應(yīng)交稅負(fù)=增值稅+附加費(fèi)=*（1+10%）=。這將激勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)加大對(duì)精裝修住房的投資和供給。（三）營(yíng)改增對(duì)二手房的影響此次營(yíng)改增的相關(guān)政策對(duì)個(gè)人對(duì)外銷售二手房也做出了明確規(guī)定，具體方案如下：對(duì)北上廣深一線城市，購(gòu)買(mǎi)不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購(gòu)買(mǎi)兩年及以上的非普通住房按5%的征收率差額繳納增值稅，普通住房免征增值稅；對(duì)非一線城市，購(gòu)買(mǎi)不足兩年按5%的征收率全額繳納增值稅，購(gòu)買(mǎi)兩年及以上免征增值稅。同時(shí)，方案將滿兩年以上的普通住房免征營(yíng)業(yè)稅的政策也應(yīng)用到增值稅中。從宏觀的財(cái)務(wù)管理來(lái)看，應(yīng)注意適用的稅率和計(jì)稅基數(shù)的變化，增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具、審核與認(rèn)證，按時(shí)申報(bào)和繳納增值稅稅款，同時(shí)加強(qiáng)合同、檔案和各類票據(jù)的管理。在銷售過(guò)程中需要注意在合同上對(duì)每一類別的收入進(jìn)行合理的安排與劃分，做到按相應(yīng)的增值稅稅率進(jìn)行申報(bào)和繳納。對(duì)增值稅專用發(fā)票應(yīng)該專人管理，發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)、開(kāi)具必須嚴(yán)格按照規(guī)定的程序操作，對(duì)獲得的專用發(fā)票應(yīng)在稅法規(guī)定的期限內(nèi)認(rèn)證抵扣，以確保進(jìn)項(xiàng)稅額可以順利抵扣。