【文章內(nèi)容簡介】 免過于簡單化，這其中要研究的問題很多。目前，我們要堅決穩(wěn)妥地推進“營改增”在全國范圍的推開，并積極審慎地研究建立新的地方稅體系，設定好中央和地方的支出責任。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題房地產(chǎn)企業(yè)營改增后常見問題股權(quán)收購拿地方式能否抵扣進項稅額？股權(quán)收購是指一個公司收購另一公司的股權(quán)，得到了被收購方的土地，如果被收購方的土地是通過招拍掛取得的，收購方按被收購方原來取得的國土部門出具的行政事業(yè)性收據(jù)，抵扣11%。如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。合作建房拿地方式能否抵扣進項稅額？依據(jù)財稅【2016】36，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，土地成本可以按國土部門提供的行政事業(yè)性收據(jù)，扣除 11%，但前提條件是土地成本必須取得當?shù)貒敛块T蓋章的行政事情性收據(jù)，如果沒有行事業(yè)性收據(jù)，就不能抵扣。對非房開公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計征 11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分 利潤，不論哪種方式，都視同銷售。不動產(chǎn)對外投資、分配等視同銷售行為如何控制風險？ 不動產(chǎn)對外投資、分配在稅法中視同銷售，營改增以后，要繳納增值稅。依據(jù)財稅【2016】36 號規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓 2016 年 4月 30 日之前的不動產(chǎn)，選擇 5%的簡易征收，如果不動產(chǎn)是 5 月1 日以后取得的對外投資所分配的，視同銷售是按 11%繳稅。因此，對不動產(chǎn)對外投資和分配，視同銷售，就分為不動產(chǎn)是 5 月1 日之前還是 5 月 1 日之后轉(zhuǎn)讓兩種情形。房屋代建模式財稅如何操作房屋代建必須具備三個條件：（1）建設單位（發(fā)包方）自己擁有土地應以建設方的名義去當?shù)匕l(fā)改委立項報建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務6%繳納增值稅。土地出讓金、市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費可否作為房地產(chǎn)企業(yè)的進項扣除？依據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，房地產(chǎn)公司從五月 1 日后，能扣除的成本只限于土地出讓金，而土地出讓金的扣除必須憑當?shù)刎斦块T開具的行政事業(yè)收收據(jù)扣除。因此，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅。如果拆遷補償費不采用現(xiàn)金補償，采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即遷一還一，拆遷房按視同銷售，11%繳稅，建設拆遷房所發(fā)生的成本是可以抵扣進項稅金的。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房開公司營改增后，應盡量選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式更省稅。土地出讓金返還模式及相應財稅處理？土地出讓金返還，根據(jù)交易模式的不同而不同。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第二種情況，政府土地出讓金返還，如果政府約定，?？顚Ｓ茫谪攧丈贤恋胤颠€款作?？顚Ｓ?，沒有任何稅收的問題。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。支付的各類拆遷補償費或拆一還一的成本如何抵扣？ 月 1 日后，房開公司所發(fā)生的新項目，支付的拆遷補償費，如果是政策性拆遷補償費，是不可以抵扣的，如果是商業(yè)性拆遷，被拆遷方視同不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應按 11%征稅，如果 4 月 30 日之前的房屋，則按 5%簡易征收，房開公司只能抵扣 5%。成本按公允價進成本。紅線外附加工程所包含的進項稅額能否抵扣？紅線外所發(fā)生的工程是不能進紅線之內(nèi)的成本的，因此，紅線外附加工程所取得的進項稅不能抵扣增值稅進項稅。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進成本。房開企業(yè)成片取得土地，分期開發(fā),如何抵扣? 按國家稅務 2016 年公告 18 號，當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增 值稅銷售額對應的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。設計費等前期工程費如何抵扣進項稅額？財稅 201636 號文件規(guī)定，設計費是按 6%繳納增值稅。對于 房開公司，是可以抵扣 6%的進項稅的。境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？財稅【2016】36 號文件附件 4 規(guī)定，在境外發(fā)生的設計費，策劃費是免稅的，因此，房開公司與境外的設計企業(yè)發(fā)生的設計費、策劃費，由于境外是免稅的，因此不能抵扣。1營改增前后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響在哪里？ 營改增前甲供材分兩種，營改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設備和裝修材料是不需要交營業(yè)稅的，除了甲供設備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業(yè)都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發(fā)票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。營改增以后，根據(jù)財稅【2016】36 號文件規(guī)定，建筑企業(yè)的銷售額是按照施工企業(yè)向房開公司收取的所有價款包括價外費用，比如說 1000 的工程，600 萬的材料、400 萬的勞務，房開公司算增值稅的計稅依據(jù)是建安公司收取的 400 萬。營改增后，施工企業(yè)一定選擇簡易計稅，房開公司只能抵扣自己購買的材料部分。營改增后，房開公司選擇甲供材或包工包料，要通過數(shù)據(jù)計算分析。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業(yè)給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業(yè)給房開公司開具的 400 萬，選擇簡易征稅給房開公司開具 3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負會更低。因此，實際生活當中，應根據(jù)甲供材料購買的材料比重的高低來決定。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進項稅額及材料采購過程中運輸和材料發(fā)票開具技巧？材料可抵扣 17%，購沙石料只能抵扣 3%。參考肖太壽財稅工作室 2016 年 4 月 7 日文章《營改增后建筑企業(yè)“甲供材”涉稅風險控制的合同簽訂技巧。1園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如 100 萬的苗圃，10 萬的植樹勞務，園林公司開具 11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣 110 萬*11%= 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請人 10 萬的植樹勞務合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10 萬的勞務開具 3%的專用發(fā)票，10*3%= 萬元，則房開公司可以抵扣 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%= 萬元，因此，選擇第二種方案。1在基建工地搭建的臨時建筑能否抵扣增值稅？最后被拆 除，是否需要做進項稅轉(zhuǎn)出？財稅【2016】36 號不能適用分兩年抵扣增值稅，能否抵扣，法律上沒有明確規(guī)定，待稅總出臺相應的補丁文件。1施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。如果業(yè)主是房開公司，房開公司應給施工企業(yè)開具水電發(fā)票，電費抵扣 17%，水抵扣 13%。1多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？ 國家稅務總局 2016 年公告 17 號文件和財稅【2016】36 號，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。采用一般計稅方法的施工企業(yè)，是在工程施工所在地按 2預交增值稅，按簡易征收方法計稅的施工企業(yè)，工程所在地按 3%預交增值稅，所以多項目施工，可以匯總不同項目的進項稅在公司注冊所在地抵扣進項稅。1資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質(zhì)中標工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。1清包工建筑工程和甲供工程在銷售額的確定上營改增前 后有何重大變化？對建筑和房地產(chǎn)公司有何影響？營改后，清包工和甲供材料工程有一些變化，甲供材的銷售額的確定是按建筑企業(yè)向業(yè)主收取的貨款來計算，按差額來計算；比如說建筑工程 1000 萬，甲供材 200 萬，施工企業(yè)的銷售額為 1000200=800 萬；以 800 萬作為銷售額，清包工也是按分包額從總包收取的價款作為銷售額的計稅依據(jù)。1境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？根據(jù)財稅【2016】36 號文件附件 4 境外設計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。園林綠化工程中購買的苗木、草皮如何抵扣？是以增值稅專用發(fā)票抵扣還是開具農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票？苗圃公司免增值稅，憑苗圃公司的發(fā)票，按買價*13%抵扣。比如是農(nóng)民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務局代開發(fā)票才能抵扣。2施工臨時用水、用電的如何抵扣處理及發(fā)票開具技巧？讓房開公司給施工企業(yè)開具 17 的電費發(fā)票和 13%的水費發(fā)票抵扣。如果施工是做道路施工的，由施工企業(yè)和電力公司簽訂合同開發(fā)票。2售樓處、樣板間如果最后拆除，其所包含的進項稅是否轉(zhuǎn)出？ 售樓處、樣板間進房地產(chǎn)公司的銷售費用，所含的進項稅能