【正文】 。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期。先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。，與客戶簽訂的合同是按季收費(fèi)，6月末收取二季度管理費(fèi)時(shí)應(yīng)如何開票?全額開具國稅發(fā)票還是按比例劃分后分別開具地稅和國稅票?答：應(yīng)全額開具國稅發(fā)票。，在營改增之后完工，應(yīng)開具地稅發(fā)票還是國稅發(fā)票?答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年23號(hào))規(guī)定，營改增之前的未完工建筑老項(xiàng)目，納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。五月之后可否對(duì)四月份的該部分應(yīng)稅收入開具國稅增值稅專用發(fā)票?答：不可以。如：分期付款業(yè)務(wù)。實(shí)務(wù)建議“已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票”明細(xì)，防止?fàn)I改增后重復(fù)繳納增值稅，防止?fàn)I改增后開具增值稅專用發(fā)票。開票注意事項(xiàng)建議：備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”、“已繳納營業(yè)稅”字樣或“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼xxxx”字樣。同時(shí)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(一)》第9b“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“未開具發(fā)票”列，填報(bào)銷項(xiàng)(應(yīng)納)。例如：2016年5月，某房地產(chǎn)企業(yè)開具一張價(jià)稅合計(jì)為100萬元的增值稅普通發(fā)票，該筆房款已在地稅機(jī)關(guān)申報(bào)營業(yè)稅。二、開具對(duì)應(yīng)的稅率/征收率，以無票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入(河北國稅)根據(jù)以上規(guī)定，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票的，應(yīng)將繳納營業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)洳椋⒃陂_具的增值稅普通發(fā)票備注欄注明“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼xxxx”字樣。秉持“對(duì)于征稅主體發(fā)生的一項(xiàng)應(yīng)稅行為，不重復(fù)征稅”的原則，對(duì)適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也不通過申報(bào)表體現(xiàn)。(僅供參考)：23號(hào)公告中明確規(guī)定：“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票”。完成新代碼編制后點(diǎn)擊操作界面上的“保存”按鈕，完成不征稅代碼的編制工作。(2)營改增納稅人使用百旺公司開票系統(tǒng)(即稅控盤)開票的，可以通過編碼的方法解決，基本操作步驟為：第一步，進(jìn)入開票系統(tǒng)后首先選擇商品編碼。，不得開具增值稅專用發(fā)票。(3)房地產(chǎn)開發(fā)已申報(bào)其他營業(yè)稅(除因銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款已申報(bào)營業(yè)稅外，如物業(yè)費(fèi)、房租等項(xiàng)目產(chǎn)生的)未開具發(fā)票，須2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。實(shí)務(wù)處理(1)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，須2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。其中稅務(wù)總局另有規(guī)定：國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請(qǐng)代開增值稅專用發(fā)票。51后營改增開始，營業(yè)稅退出了歷史的舞臺(tái)。借方：管理費(fèi)用 40000（費(fèi)用化部分4個(gè)月）在建工程 80000（資本化部分8個(gè)月，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的應(yīng)用指南規(guī)定）貸方：累計(jì)攤銷 120000 支付工程款：借方：在建工程 500000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）55000貸方：銀行存款 555000 年底竣工轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)： 借方：固定資產(chǎn) 580000貸方：在建工程 580000 2017年112月（第二年）假定預(yù)計(jì)殘值20000，預(yù)計(jì)折舊20年 借方：管理費(fèi)用——折舊——房屋 28000貸方：累計(jì)折舊 28000借方：管理費(fèi)用——攤銷——土地110000(當(dāng)月處置當(dāng)月不攤銷)貸方：累計(jì)攤銷 110000 2017年12月31日，將房屋處置： 借方：固定資產(chǎn)清理 552000累計(jì)折舊28000貸方：固定資產(chǎn) 580000 借方：銀行存款 6660000累計(jì)攤銷 230000貸方：固定資產(chǎn)清理 552000無形資產(chǎn) 4800000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）660000營業(yè)外收入——處置非流動(dòng)資產(chǎn)878000銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款借方：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅300000（6000000*5%）貸方：銀行存款300000預(yù)繳稅款后向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時(shí)，對(duì)收取預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款，待下個(gè)月申報(bào)期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請(qǐng)購房補(bǔ)貼時(shí)均需提供發(fā)票，因此，房企需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，進(jìn)行增值稅發(fā)票開具和申報(bào)繳納稅款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付時(shí)開具發(fā)票并產(chǎn)生納稅義務(wù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款當(dāng)天開具發(fā)票并產(chǎn)生納稅義務(wù)。在會(huì)計(jì)利潤和所得稅方面，一般方法計(jì)算的收入勢(shì)必會(huì)少于簡(jiǎn)易方法，對(duì)企業(yè)所得稅預(yù)繳毛利潤方面以及當(dāng)年費(fèi)用扣除數(shù)額有很大影響。本條第9款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法下會(huì)計(jì)分錄：收到預(yù)收款時(shí)：借方： 庫存現(xiàn)金/銀行存款貸方： 預(yù)收賬款（價(jià)稅合計(jì)）企業(yè)預(yù)繳稅款：借方： 應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（按3%征收率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育費(fèi)附加貸方：銀行存款支付建筑商工程款： 借方： 開發(fā)成本應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）｛取決于開票企業(yè)的納稅選擇，3%稅務(wù)局代開票或11%｝貸方：銀行存款/應(yīng)付賬款支付廣告宣傳費(fèi)： 借方： 銷售費(fèi)用應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）｛取決于開票企業(yè)的規(guī)模，3%稅務(wù)局代開票或6%｝貸方：銀行存款/應(yīng)付賬款工程完工：借方： 開發(fā)產(chǎn)品貸方： 開發(fā)成本確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)和結(jié)轉(zhuǎn)成本：（1）借方： 預(yù)收賬款貸方： 主營業(yè)務(wù)收入（由于預(yù)收房款是價(jià)稅合計(jì)，結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)必須用計(jì)算公式將銷售額與增值稅分離）貸方： 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）｛根據(jù)全部銷售額按照11%稅率計(jì)算得出｝（2）借方： 主營業(yè)務(wù)成本貸方： 開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期銷項(xiàng)稅大于進(jìn)項(xiàng)稅時(shí)（1）借方： 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）貸方： 應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅（2）計(jì)算稅金及其附征： 借方： 營業(yè)稅金及附加貸方：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交地方教育費(fèi)附加假定當(dāng)期應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅科目賬面余額為貸方，次月申報(bào)繳納。建議房開公司在注銷前加強(qiáng)發(fā)票管理，及時(shí)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。4買房送家電，房開企業(yè)購家電可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，售房按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅嗎？營改增后，房地產(chǎn)購買的家電只要獲得專用發(fā)票就可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。4企業(yè)接受的物業(yè)服務(wù)能否抵扣增值稅？物業(yè)服務(wù)費(fèi)按現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，可以抵扣 6%，如果物業(yè)公司是小規(guī)模納稅人，則不可以抵扣。4商業(yè)地產(chǎn)的停車收費(fèi)項(xiàng)目如何繳納增值稅？商業(yè)地產(chǎn)的停車收費(fèi)，根據(jù)財(cái)稅 201636 號(hào)，停車收費(fèi)按 11%繳納增值稅。4房地產(chǎn)的定金、訂金、誠意金、意向金是否屬于預(yù)收款性質(zhì)？ 不是，都是房地產(chǎn)公司未開盤前收取的行為，財(cái)務(wù)上作其他 就收款，不作為預(yù)收款，沒有產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)。車庫、車位分為能辦產(chǎn)權(quán)的和不能辦產(chǎn)權(quán)的，如果沒有產(chǎn)權(quán)的車位車庫，賣房送車庫，贈(zèng)送的是長(zhǎng)期使用權(quán)，根據(jù)財(cái)稅【2016】號(hào)，沒有產(chǎn)權(quán)的車庫要視同銷售繳納增值稅，有產(chǎn)權(quán)的車庫 也要交增值稅，車位，房開公司地上停車位，收的停車費(fèi)按 11% 繳納增值稅。3房地產(chǎn)企業(yè)的售后回租（非融資性）行為在增值稅框架下如何進(jìn)行處理？售后回租認(rèn)定為貸款服務(wù)，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。3買房送電器是否要視同銷售繳納增值稅呢？如何進(jìn)行稅務(wù)處理最劃算？從理論上講捆綁銷售，但房產(chǎn)屬于特殊商品，業(yè)主一定要全額開具發(fā)票，電器計(jì)入營銷費(fèi)用視同銷售，因此，買房送電器不劃算，還不如售價(jià)打折劃算。財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，附件 3 的規(guī)定，只要集團(tuán)企業(yè)向下屬公司收取的利息跟歸還銀行的利息一致的情況下，貸款利息不征收增值稅，如果高于銀行收取的利息，則全額征收增值稅。3房地產(chǎn)企業(yè)支付的貸款利息能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？融資顧問費(fèi)呢？ 融資相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)？財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，附件 2 的規(guī)定，企業(yè)購買的貸款 利息、跟貸款相關(guān)的手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)，顧問費(fèi)都不能抵扣增值稅。物業(yè)公司或資產(chǎn)管理公司收取代理費(fèi)，給出租人省一道房產(chǎn)稅。3房屋定價(jià)的困惑和銷售籌劃 目前土地增值稅沒有取消，房屋定價(jià)應(yīng)考慮增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅幾個(gè)問題來考慮。營改增前后自持物業(yè)經(jīng)營或出租是否有利？ 月 1 日之前，自持物業(yè)應(yīng)按 5%簡(jiǎn)易征收來征稅，5 月 1 日后按11%征稅。2營改增前后“買一贈(zèng)一”行為如何納稅以及風(fēng)險(xiǎn)如何控制？ 營改增前后都一樣，營改增前，買房送的冰箱洗衣機(jī)，不能土增前扣除，營改增后，要視同銷售交增值稅，因?yàn)橘I一贈(zèng)一不能像工業(yè)企業(yè)一樣捆綁銷售，因此，打折銷售比贈(zèng)送劃算。車輛廣告按 17%征收增值稅。免租不符合增值稅的增收條件，因此，免租期不征收增值稅。依據(jù)財(cái)稅【2016】36 號(hào)文件，甲供材料的情況，增值稅可以選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，選擇計(jì)稅方法，取決于甲供材在合同中的比重，參考肖太壽財(cái)稅相關(guān)文章。2回遷安置房是否要視同銷