【正文】 實(shí)施辦法》第四十五條第一款規(guī)定，“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票，為開具發(fā)票的當(dāng)天”。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在商品房交付時(shí)開具發(fā)票并產(chǎn)生納稅義務(wù)。以上規(guī)定的對比可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間發(fā)生了重大變化，從“收付實(shí)現(xiàn)制”變?yōu)榱恕皺?quán)責(zé)發(fā)生制”。但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補(bǔ)貼時(shí)均需提供發(fā)票，因此，房企需要按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，進(jìn)行增值稅發(fā)票開具和申報(bào)繳納稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)存在兩種處理方式：向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“預(yù)收款”。開票金額為實(shí)際收到的預(yù)收款全款，待下個(gè)月申報(bào)期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進(jìn)行申報(bào)并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。在申報(bào)當(dāng)期增值稅時(shí)，不再將已經(jīng)預(yù)繳稅款的預(yù)收款通過申報(bào)表進(jìn)行體現(xiàn)，將來正式確認(rèn)收入開具不動(dòng)產(chǎn)銷售發(fā)票時(shí)也不再進(jìn)行紅字沖回。向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時(shí)，對收取預(yù)收款時(shí)開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時(shí)開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補(bǔ)征稅款。熱銷圖書推薦：營業(yè)稅改征增值稅最新政策解讀及實(shí)務(wù)案例分析2016營改增一般納稅人轉(zhuǎn)讓自建的不動(dòng)產(chǎn) 相關(guān)政策及會(huì)計(jì)運(yùn)用舉例2016年3月28日 21:25 閱讀 35 根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》 附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第（八）條銷售不動(dòng)產(chǎn)，第4點(diǎn)一般納稅人銷售其2016年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。依據(jù)以上文件規(guī)定現(xiàn)就，一般納稅人銷售其2016年5月1日后，自建的不動(dòng)產(chǎn)適用政策例舉如下： 2016年1月1日購入土地使用權(quán)： 借方：無形資產(chǎn) 4800000貸方：銀行存款 48000002016年5月2日開始建造廠房，年底竣工（達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）。借方：管理費(fèi)用 40000（費(fèi)用化部分4個(gè)月）在建工程 80000（資本化部分8個(gè)月，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》的應(yīng)用指南規(guī)定）貸方：累計(jì)攤銷 120000 支付工程款：借方：在建工程 500000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）55000貸方：銀行存款 555000 年底竣工轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)： 借方：固定資產(chǎn) 580000貸方：在建工程 580000 2017年112月（第二年）假定預(yù)計(jì)殘值20000，預(yù)計(jì)折舊20年 借方：管理費(fèi)用——折舊——房屋 28000貸方：累計(jì)折舊 28000借方：管理費(fèi)用——攤銷——土地110000(當(dāng)月處置當(dāng)月不攤銷)貸方：累計(jì)攤銷 110000 2017年12月31日，將房屋處置： 借方：固定資產(chǎn)清理 552000累計(jì)折舊28000貸方：固定資產(chǎn) 580000 借方：銀行存款 6660000累計(jì)攤銷 230000貸方：固定資產(chǎn)清理 552000無形資產(chǎn) 4800000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）660000營業(yè)外收入——處置非流動(dòng)資產(chǎn)878000銷售其自建的不動(dòng)產(chǎn)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款借方：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅300000（6000000*5%）貸方：銀行存款300000預(yù)繳稅款后向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。營改增后已繳營業(yè)稅未開票該如何處理2016/05/193174營業(yè)稅已交，但是卻未開票。51后營改增開始，營業(yè)稅退出了歷史的舞臺(tái)。那么已交卻未開票的這部分該如何處理呢?政策規(guī)定國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)規(guī)定，納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。其中稅務(wù)總局另有規(guī)定：國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。本條規(guī)定并無開具增值稅普通發(fā)票的時(shí)間限制。實(shí)務(wù)處理(1)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，須2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目除預(yù)收款已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，無開具增值稅普通發(fā)票的時(shí)間限制。(3)房地產(chǎn)開發(fā)已申報(bào)其他營業(yè)稅(除因銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款已申報(bào)營業(yè)稅外，如物業(yè)費(fèi)、房租等項(xiàng)目產(chǎn)生的)未開具發(fā)票，須2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。雖開具增值稅普通發(fā)票，由于“已申報(bào)營業(yè)稅”，則不需要繳納增值稅。，不得開具增值稅專用發(fā)票。開票處理一、按照免稅操作(如安徽國稅、山東國稅)(僅供參考)：(1)營改增納稅人使用航信公司開票系統(tǒng)(即金稅盤)開票的，金額欄填寫已繳營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入數(shù)額，稅率欄填0，然后在備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”。(2)營改增納稅人使用百旺公司開票系統(tǒng)(即稅控盤)開票的，可以通過編碼的方法解決，基本操作步驟為：第一步，進(jìn)入開票系統(tǒng)后首先選擇商品編碼。第二步，進(jìn)入操作界面，找到自己銷售的服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)對應(yīng)的商品編碼后點(diǎn)擊操作界面上的“增加”按鈕，然后自編一個(gè)商品代碼，將自編的商品代碼的稅率設(shè)為0，然后在免稅類型中選擇“不征稅”。完成新代碼編制后點(diǎn)擊操作界面上的“保存”按鈕，完成不征稅代碼的編制工作。第三步，在開票系統(tǒng)中選定企業(yè)自編的商品代碼，進(jìn)入增值稅普通發(fā)票開票界面，金額欄填寫已繳營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入數(shù)額，金額欄填寫銷售不動(dòng)產(chǎn)已繳納營業(yè)稅的預(yù)收款數(shù)額，稅率欄選擇不征稅。(僅供參考)：23號(hào)公告中明確規(guī)定：“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票”。上述規(guī)定的出臺(tái)明確了已繳納營業(yè)稅但未開具發(fā)票事宜如何銜接以及具體的時(shí)限要求，納稅人發(fā)生上述情形在開具普通發(fā)票時(shí)暫選擇“零稅率”開票，同時(shí)將繳納營業(yè)稅時(shí)開具的發(fā)票、收據(jù)及完稅憑證等相關(guān)資料留存?zhèn)洳?，在發(fā)票備注欄單獨(dú)備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。秉持“對于征稅主體發(fā)生的一項(xiàng)應(yīng)稅行為，不重復(fù)征稅”的原則，對適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也不通過申報(bào)表體現(xiàn)。小陳稅務(wù)特別提醒：如當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)無特殊規(guī)定，建議采用“按照免稅操作”的。二、開具對應(yīng)的稅率/征收率，以無票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入(河北國稅)根據(jù)以上規(guī)定，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票的，應(yīng)將繳納營業(yè)稅的完稅憑證留存?zhèn)洳?，并在開具的增值稅普通發(fā)票備注欄注明“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼xxxx”字樣。納稅申報(bào)時(shí)，可在開具增值稅普通發(fā)票的當(dāng)月，以無票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入。例如：2016年5月，某房地產(chǎn)企業(yè)開具一張價(jià)稅合計(jì)為100萬元的增值稅普通發(fā)票，該筆房款已在地稅機(jī)關(guān)申報(bào)營業(yè)稅。納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(一)》第9b“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“開具其他發(fā)票”列，銷項(xiàng)(應(yīng)納)。同時(shí)在《增值稅納稅申報(bào)表附列資料(一)》第9b“5%征收率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”行、“未開具發(fā)票”列，填報(bào)銷項(xiàng)(應(yīng)納)。小陳稅務(wù)特別提醒：如按照“對應(yīng)的稅率/征收率，以無票收入負(fù)數(shù)沖減銷售收入”處理，開具增值稅普通發(fā)票時(shí)，價(jià)稅合計(jì)數(shù)等“已繳納營業(yè)稅的營業(yè)額”或“營業(yè)收入”。開票注意事項(xiàng)建議：備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”、“已繳納營業(yè)稅”字樣或“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼xxxx”字樣。小陳稅務(wù)建議：如當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)無特殊規(guī)定，備注欄注明“已繳納營業(yè)稅，完稅憑證號(hào)碼xxxx”。實(shí)務(wù)建議“已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票”明細(xì)，防止?fàn)I改增后重復(fù)繳納增值稅，防止?fàn)I改增后開具增值稅專用發(fā)票。如：分期付款業(yè)務(wù)。賬務(wù)處理原則：按照繳納營業(yè)稅的會(huì)計(jì)處理借：銀行存款/應(yīng)收賬款等科目貸：主營業(yè)務(wù)收入借：營業(yè)稅及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)繳營業(yè)稅及附加等科目實(shí)務(wù)答疑，采取預(yù)收款方式，暫未開票，合同約定五月份開具發(fā)票。五月之后可否對四月份的該部分應(yīng)稅收入開具國稅增值稅專用發(fā)票?答：不可以。納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。，在營改增之后完工，應(yīng)開具地稅發(fā)票還是國稅發(fā)票?答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年23號(hào))規(guī)定，營改增之前的未完工建筑老項(xiàng)目，納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票(稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)。對于營改增之后，按照增值稅稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)確認(rèn)繳納增值稅的，可開具增值稅發(fā)票。，與客戶簽訂的合同是按季收費(fèi)，6月末收取二季度管理費(fèi)時(shí)應(yīng)如何開票?全額開具國稅發(fā)票還是按比例劃分后分別開具地稅和國稅票?答：應(yīng)全額開具國稅發(fā)票。根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1第四十五條的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：(一)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。