【正文】 項開發(fā) ， 建成后按 A企業(yè) 40%、 B企業(yè) 60%的比例分配房產(chǎn) 。 請問： ? A、 B要丌要交營業(yè)稅 、 土增稅 、 企業(yè)所得稅 ？ ? 營改增后 ， 合作建房如何繳納增值稅 ？ ? B企業(yè)的土地成本如何確定 ， 需要 A企業(yè)開具正式發(fā)票嗎 ？ 五、合作建房進項稅額抵扣難題 合作模式 法釋〔 2023〕 5號 合同定性 有地沒錢 有錢沒地 共同投資 共擔(dān)風(fēng)險、共享利潤 合作開發(fā) 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 收取固定收益 土地轉(zhuǎn)讓合同 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 房屋 房屋銷售合同 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 貨幣 借款合同 不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險 房屋使用權(quán) 租賃合同 二、合作開發(fā)的司法訃定 合作建房進項稅額抵扣難題 根據(jù) 最高人民法院 法發(fā)[1996]2號 、法釋 〔 2023〕5號 相關(guān)條款整理。 一方應(yīng)該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì) 必須辦理土地使用權(quán)變更登記 必須以合作雙方名義辦理合建審批手續(xù) 二、合作開發(fā)的司法訃定 合作建房進項稅額抵扣難題 房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對 開發(fā)建設(shè) 甲供材料 園林綠化 2 購置園林綠化材料和產(chǎn)品 ? 營改增： ? 一 、 自產(chǎn)自銷農(nóng)產(chǎn)品免稅政策 ? 1.《 增值稅暫行條例 》 第十五條：農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品免征增值稅 。 ? 2.《 增值稅暫行條例實施細則 》 第三十五條限定：農(nóng)業(yè) ， 是指種植業(yè) 、 養(yǎng)殖業(yè) 、 林業(yè) 、牧業(yè) 、 水產(chǎn)業(yè) 。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者 ， 包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個人 。 農(nóng)產(chǎn)品 ， 是指初級農(nóng)產(chǎn)品 ， 具體范圍由財政部 、 國家稅務(wù)總局確定 。 ? 3.《 農(nóng)業(yè)產(chǎn)品征稅范圍注釋 》 （ 財稅字 【 1995】 52號 ） ： 《 增值稅暫行條例 》第十六條所列免稅項目的第一項所稱的 “ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 ” ，是指直接從事植物的種植 、 收割和動物的飼養(yǎng) 、 捕撈的單位和個人銷售的注釋所列的自產(chǎn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 ；對上述單位和個人銷售的外購的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 ， 以及單位和個人外購農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn) 、 加工后銷售的仍然屬于注釋所列的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品 ，不屬于免稅的范圍 ， 應(yīng)當按照規(guī)定稅率征收增值稅 。 三、園林綠化工程營改增后的涉稅風(fēng)險控制 房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對 預(yù)售銷售 未完工產(chǎn)品預(yù)售 視同銷售 特殊產(chǎn)品 3 地下車庫、車位、閣樓、會所、倉房、儲藏間 公共配套移交、捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)，實物補償?shù)? 首付款與按揭款如何納稅 買一贈一 ? 【 案例 】 ： 某開發(fā)商開發(fā)的樓盤開始預(yù)售 ， 王先生于2023年 3月 25日購買了其中一個商業(yè)鋪面 ， 價格 400萬元 ， 并按規(guī)定在簽訂 《 預(yù)售合同 》 的當天支付了 50%首付款 ， 計 200萬元 ， 其余的 50%余款根據(jù)合同要求辦理銀行按揭 ， 請問 ， 開發(fā)商 2023年 4月份應(yīng)該如何申報納稅 ？ ? 要是 2023年 5月 1日后開發(fā)的新項目呢 ？ 一、 營改增后首付款與按揭款如何納稅？ ? 財稅 【 2023】 36號 附件二 《 營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定 》 ： ? （ 八 ） 銷售不動產(chǎn) ? 產(chǎn)項目 ， 在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅 。 ? 【 解讀 】 ： 不論新舊項目 ， 在按預(yù)征率預(yù)繳增值稅時肯定不能扣除土地出讓金 ！ 不過老項目的預(yù)收款預(yù)征率從營業(yè)稅的 5%改為增值稅的 3%， 降了 ！ 一、 營改增后首付款與按揭款如何納稅？ ? 財稅 【 2023】 36號附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 ? 第四十五條 增值稅納稅義務(wù) 、 扣繳義務(wù)發(fā)生時間為： ? （ 一 ） 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為幵收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的 ， 為開具發(fā)票的當天 。 ? 收訖銷售款項 ， 是指納稅人銷售服務(wù) 、 無形資產(chǎn) 、 不勱產(chǎn)過程中或者完成后收到款項 。 ? 取得索取銷售款項憑據(jù)的當天 ， 是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的 ， 為服務(wù) 、 無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不勱產(chǎn)權(quán)屬變更的當天 。 一、 營改增后首付款與按揭款如何納稅？ 二、“買一贈一”行為如何納稅？ ?討論題： 金秋購房九重禮 超級促銷送汽車 《增值稅暫行條例實施細則》第四條： 167。 單位或者個體工商戶的下刓行為，視同銷售貨物： 167。 （一）將貨物交付其他單位或者個人代銷； 167。 （二）銷售代銷貨物； 167。 （三）設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用亍銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外； 167。 （四）將 自產(chǎn)或者委托加工 的貨物用亍 非增值稅應(yīng)稅項目 ； 167。 （五）將 自產(chǎn)、委托加工 的貨物用亍 集體福利或者個人消費 ； 167。 （六）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進的貨物 作為 投資 ，提供給其他單位或者個體工商戶； 167。 （七）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進的貨物 分配給股東或者投資者 ； 167。 （八）將 自產(chǎn)、委托加工 或者 販進的貨物 無償贈送其他單位或者個人 。 營改增后“買一贈一”行為如何納稅？ 財稅 [2023]36號 （營改增后） 附件 1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》 第十四條 下刓情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)： （一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用亍公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （二）單位或者個人向其他單位或者個人 無償轉(zhuǎn)讓 無形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)， 但用亍公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。 （三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 公共配套設(shè)施涉稅如何處理？ ? 【 問題 】 ： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與項目配套的居委會和派出所用房 、 會所 、 停車場 （ 庫 ） 、 物業(yè)管理場所 、 變電站 、 熱力站 、 水廠 、 文體場館 、 學(xué)校 、 幼兒園 、 托兒所 、 醫(yī)院 、 郵電通訊等公共設(shè)施 ， 在項目銷售過程中或者結(jié)束后 ， 可能存在幾種如下處置方式 ， 這些處置在稅收方面都該如何處理呢 ？ ? 有償轉(zhuǎn)讓或租賃； ? 無償移交給政府 、 公用事業(yè)單位； ? 部分移交給物業(yè)管理機構(gòu)使用； ? 移交給全體業(yè)主； ? 開發(fā)商自己占用等 。 ? 二 、 增值稅 ? 財稅 【 2023】 36號附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 ? 第十四條 下刓情形視同銷售服務(wù) 、 無形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn)： ? （ 一 ） 單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù) ，但用亍公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外 。 ? （ 二 ） 單位或者個人向其他單位或者個人 無償轉(zhuǎn)讓 無形資產(chǎn)或者丌勱產(chǎn) ， 但用亍公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外 。 ? （ 三 ） 財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形 。 公共配套設(shè)施涉稅如何處理？ ~營改增后 ? 二 、 增值稅 ? 財稅 【 2023】 36號 附件 1： 《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 ? 附：銷售服務(wù) 、 無形資產(chǎn) 、 不勱產(chǎn)注釋 ? 三 、 銷售丌勱產(chǎn) ? 轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的 ， 轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的 ， 以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的 ， 按照銷售丌勱產(chǎn)繳納增值稅 。 公共配套設(shè)施涉稅如何處理？ ~營改增后 利用地下人防設(shè)施形成的車位車庫涉稅爭議 ?利用地下人防設(shè)施形成的地下車庫 ， 涉稅爭議較大 。 ? 人防工程：對房地產(chǎn)企業(yè)來說 ， 如果開發(fā)面積規(guī)模小 ，要繳納 “ 人防費 ” （ 這可以直接作為配套費用在 “ 開發(fā)成本 ” 中列支 ） ；而達到一定規(guī)模的 ， 則必須建造人防工程或設(shè)施 。 按法律規(guī)定 ， 人防工程的所有權(quán)屬國家所有 。 開發(fā)商不能賣 ， 不能辦理產(chǎn)權(quán) ， 但現(xiàn)實中開發(fā)商往往將其或售或租或隨房贈送了 ， 該怎么辦 ？ 利用地下人防設(shè)施形成的車位車庫涉稅爭議 ? 【 法規(guī)依據(jù) 1】 《 人民防空法 》 第 5條： 國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠 。 國家鼓勵 、 支持企業(yè)事業(yè)組織 、 社會團體和個人 ，通過多種途徑 ， 投資進行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理 ， 收益歸投資者所有 。 ? 【 法規(guī)依據(jù) 2】 《 國家人防委 、 財政部關(guān)于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定 》 第 1條：凡使用人防工程的單位和個人 ， 應(yīng)向當?shù)厝朔啦块T提出申請 ， 經(jīng)審批和履行立約手續(xù)后 ， 方可使用 。 已經(jīng)使用人防工程而未履行立約手續(xù)的 ， 應(yīng)補辦立約手續(xù) 。 ? 該文第 2條：人防工程及其設(shè)備 、 設(shè)施是國家財產(chǎn) ， 平時使用應(yīng)本著有償使用的原則 ， 交納使用費 。 使用國家撥款或按國家規(guī)定地方籌集的人防經(jīng)費修建的人防工程 ， 由人防部門收費 。 ? 【 法規(guī)依據(jù) 3】 《 物權(quán)法 》 第 52條： 國防資產(chǎn)屬國家所有 。 房地產(chǎn)業(yè)影響與應(yīng)對 自營租賃 自用 經(jīng)營租賃 自營 4 開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用是否視同銷售，如何扣除進項 房產(chǎn)稅、增值稅需統(tǒng)籌考慮