【正文】 采購業(yè)務(wù)模式設(shè)計關(guān)注 ：是否符合增值稅的規(guī)定，即貨、款、票、合同的一致性； 4） 測算不同情境下供應(yīng)商的價格平衡點 ，將不同類型供應(yīng)商的報價調(diào)整到統(tǒng)一標準下進行評審； 5）跨境建筑安裝 是否屬于增值稅的增收范圍 6） EPC項目如何操作，可以降低稅負 7）建筑企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間：預(yù)收款 發(fā)票 — 收款 — 合同約定 — 勞務(wù)完成 8）跨區(qū)項目，外地設(shè)分支機構(gòu)如何納稅？外地勞務(wù)開外經(jīng)證明如何納稅？開票方和收款方是否可以一致。 根據(jù)財稅 “ 2023” 9號 ，總分支機構(gòu)不在同一縣市，但在同一省的，經(jīng)省級稅務(wù)局批準，可以匯總繳納增值稅 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? 9）特殊業(yè)務(wù)注意事項： ? A)磚、瓦、沙、土、石難于取得發(fā)票 B)發(fā)票抬頭與企業(yè)名稱不一致問題，集團統(tǒng) 一采購，成員企業(yè)領(lǐng)用 ? C)節(jié)能建筑材料屬于資源綜合利用，免稅， ? 無法取得專用發(fā)票 ? D)設(shè)備租賃是 17%還是 6%的抵扣 ? E)工地現(xiàn)場水電氣等是否能取得發(fā)票 ? F)三角債等抵債是否取得合規(guī)發(fā)票 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 房地產(chǎn)企業(yè)需關(guān)注特殊事項 ? 1）增加供應(yīng)商稅務(wù)信息的管理：納稅人類型、地區(qū)、稅率、業(yè)務(wù) ? 類型、發(fā)票種類及其他納稅證明等資料 ? 2）需要對工程中的設(shè)計、物資采購、總分包、銷售等合同條款中 ? 的價格標準、付款方式、發(fā)票開具等涉稅重要事項進行修訂 ? 3）采購定價業(yè)務(wù)中，要區(qū)分銷售設(shè)備 /材料、安裝勞務(wù)、裝修以及 ? 設(shè)計勞務(wù)等對應(yīng)的銷售金額，并 要求供應(yīng)商分別開具發(fā)票 ? 4） 注意價格明顯偏低或 偏高， 且沒有正常理由的，主管稅務(wù)機關(guān) ? 和稽查環(huán)節(jié)可以核定銷售額進行調(diào)整 ? 5） 自持物業(yè)和出售物業(yè)比例 對增值稅稅負的影響 ? 6）跨期物業(yè)未來銷售的征稅問題 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? 7） 促銷中 ，贈送閣樓、地下室、家電、家具、裝修、消費卡等， 贈品是否繳納增值稅？增值稅視同銷售，營業(yè)稅也是視同銷售，但是買一贈一在增值稅的理念中應(yīng)該是不屬于視同銷售，稅法是無償，參總局給移動、聯(lián)通、電信的文件。 8） 委托代銷 ，房地產(chǎn)委托獨立法人代理公司銷售，是正常銷售還是視同銷售，如何處理？ 若視同銷售，房地產(chǎn)方涉及提前納稅問題，如何簽訂合同？稅法：開票、收款、代銷清單、 183天。 9）開發(fā)產(chǎn)品 對外投資 視同銷售，營業(yè)稅對外投資是不交的。 10）房地產(chǎn)企業(yè)合并、分立重組業(yè)務(wù)，增值稅不增收、所得稅可以享受特殊性稅務(wù)處理，土地增值稅需要繳納 財稅 【 2023】 財稅 【 2023】 37 11）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中購進免稅農(nóng)產(chǎn)品 — 綠化部分 ，上一環(huán)節(jié)免稅，扣稅憑證問題、抵扣率問題。財稅 1995【 52】 號 12）房地產(chǎn)增值稅 納稅義務(wù)發(fā)生時間 與企業(yè)所得稅的比較， 預(yù)收款 發(fā)票 — 收款 — 合同約定 — 勞務(wù)完成 預(yù)售階段 訂金問題、保證金問題、按揭貸款問題 ? 現(xiàn)房銷售 涉及銷項和進項的配比，此時很多工程沒有結(jié)算，不能取得扣稅憑證，究竟在各個稅務(wù)節(jié)點，有多少成本、費用可以取得扣稅憑證，能夠抵扣 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? 修改定價策略 1）建筑企業(yè)預(yù)算編制思路和方法改變，需要調(diào)整預(yù)算定額，制定與增值稅配套工程造價和定價體系：現(xiàn)在是：成本 +稅金 +利潤；營改增之后的思路是：？？ 2）修訂銷售合同范本，注意收款方式及開票時間，直接收款、委托銀行收款、賒銷和分期收款、預(yù)收貨款、委托代銷等 3）房地產(chǎn)企業(yè)營改增之后的定價調(diào)整、促銷優(yōu)惠、跨期項目定價 強化采購環(huán)節(jié)發(fā)票管理和傳遞、分清責(zé)任、實施獎懲 重新審視增值稅下 內(nèi)控制度及業(yè)務(wù)流程設(shè)計 ? 1）企業(yè)在管理上，增加 《 增值稅發(fā)票管理辦法 》 ? 2）考核制度中增加增值稅考核因素 ? 3）人工勞務(wù)成本不可以扣除因素的關(guān)注 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 建筑企業(yè)成本進項稅額分析管理 ? 周轉(zhuǎn)材料 鋼模板、木模板、擋板、腳手架、架料等周轉(zhuǎn)材料 ? 人工費 直接建筑施工人員的工資等各項費用 ? 材料費 施工過程中構(gòu)成工程實體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品的費用和周轉(zhuǎn)材料的攤銷 ? 機械使用費 折舊、大修理、經(jīng)常修理費用、安拆費、場外運輸費、燃料動力費用、機械設(shè)備租賃費 ? 其他直接費 設(shè)計和技術(shù)援助費、冬雨季施工增加費、夜間施工增加費、施工現(xiàn)場材料的二次搬運費、儀器儀表使用費、生產(chǎn)工具盒用具使用費、檢驗試驗費、特殊工程培訓(xùn)費、工程定位復(fù)測費、工程點交費、特殊地區(qū)工程施工增加費、場地清理費、臨時設(shè)施攤銷費用、水電費 ? 間接費用 企業(yè)下屬各施工單位為組織和管理施工現(xiàn)場發(fā)生的費用，包括施工生產(chǎn)管理人員工資等、勞動保護費、固定資產(chǎn)折舊和修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費、辦公費、差旅費、財產(chǎn)保險費、工程保修費、排污費等 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 房地產(chǎn)企業(yè)成本進項稅額分析管理 ? 10土地獲得價款 ? 政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途及補交的地價。 ? 拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安臵及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。 ? 合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 10 前期工程費：指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、?三通一平?等前期費用。主要包括以下內(nèi)容： ? 1）勘察費 ? 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、拔地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。 ? 2）規(guī)劃設(shè)計費 ? （ 1）規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。 ? （ 2）設(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等。 ? （ 3）其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。 ? （ 4）建筑研究用房費：包括材料及施工費。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 3）報批報建費 ? （ 1） 報批報建費： 包括質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防審查費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、測繪費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、拆遷管理費、招投標管理費等。 ? （ 2）項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。 ? 4）?三通一平?費 ? 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。 ? 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變電壓器安裝及拆除費用。 ? 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。 ? 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 5）臨時設(shè)施費 ? 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。 ? 臨時甲方辦公室：租金、建造及裝飾費用。 ? 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用 空地租費。 ? 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 10建筑安裝工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括： ? 1）土建工程費 ? （ 1）基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。 ? （ 2）結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。 ? （ 3）門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。 ? （ 4）外墻工程：主要包括外墻涂料、外墻保溫、鋼結(jié)構(gòu)等。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 2）精裝修工程費 ?（ 1）公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。 ?（ 2）戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 3）主體安裝工程費 ? （ 1）室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費：包括室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水 /排水 /直飲水 /熱水）、室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地?zé)岚?/電熱膜 /分戶燃氣爐 /管道系統(tǒng) /暖氣片）、室內(nèi)燃氣系統(tǒng)、室內(nèi)電氣工程費等。 ? （ 2）室內(nèi)設(shè)備及安裝費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用、發(fā)電機及其安裝費、消防系統(tǒng)費、人防設(shè)備及安裝費等。 ? （ 3）弱電系統(tǒng)費：包括居家防盜系統(tǒng)費、對講系統(tǒng)費用、三表遠傳系統(tǒng)費用、有線電視費用、電話系統(tǒng)費用、寬帶網(wǎng)等。 ? 4）工程監(jiān)理費 ? 指支付給聘請的項目或工程監(jiān)利單位的費用。包括土建監(jiān)理費、綠化監(jiān)理費、精裝修監(jiān)理費等。 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 10基礎(chǔ)設(shè)施工程費 1）室外給排水系統(tǒng)費：室外給排水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費用； 2）室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用 ? 室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站 ? 室外電氣及高低壓設(shè)備費 ? 室外智能化系統(tǒng)費 ? 3） 園林環(huán)境工程費，指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括： ? （ 1）綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小 ? 區(qū)周邊綠化支出； ? （ 2）建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等； ? （ 3）道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等； ? （ 4）圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門； ? （ 5）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈，草坪燈； ? （ 6）室外背靜音樂； ? （ 7）室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃 ? 圾桶、座椅、陽傘等。 ? 4）道路工程 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 3） 園林環(huán)境工程費 ? 指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括： ? （ 1）綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓 ? 私家花園、小區(qū)周邊綠化支出； ? （ 2）建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等； ? （ 3）道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程 ? 及補償費等； ? （ 4）圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門； ? （ 5）室外照明：室外照明電氣工程，如路燈，草坪燈； ? （ 6）室外背靜音樂； ? （ 7）室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標識 ? 牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。 ? 4）道路工程 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 10 開發(fā)間接費 ? 開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設(shè)施建造費。 ? 1）工程管理費 ? （ 1）預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用； ? （ 2）行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費； ? （ 3）施工合同外獎金：趕工獎、進度獎； ? （ 4）工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費； ? （ 5）安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費； ? （ 6）工程保險費。 ? 2）資本化借款費用 ? 包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤消和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。 ? 3）前期物業(yè)管理費 ? 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。 ? 期間費用 :包括管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用三類 房地產(chǎn)建筑業(yè)?營改增? ? 1 初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備 (包括分開票機 )支付的費用， 可憑購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備取得的增值稅專用發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減（抵減額為價稅合計額），不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 ? 繳納的技術(shù)維護費 (不含補繳的 2023年 11月 30日以前的技術(shù)維護費 )，可憑技術(shù)維護服務(wù)單位開具的技術(shù)維護