【正文】 條例第七條所稱 價格明顯偏低幵無正當(dāng)理由 或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的 ， 按下列順序確定其營業(yè)額： ? （ 一 ） 按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； ? （ 二 ） 按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定； ? （ 三 ） 按下列公式核定：營業(yè)額 =營業(yè)成本或者工程成本 （ 1＋成本利潤率 ）247。 納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 （ 2）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的，可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明。 各類拆遷補償費涉稅風(fēng)險與納稅規(guī)劃 增值稅 財稅〔 2023〕 36號 附件 3《 營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定 》 ： 一 、 下刓項目免征增值稅 （ 三十七 ） 土地所有者出讓土地使用權(quán)和 土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者 。則相對于 北京軍區(qū)總醫(yī)院 而言，其取得的是拆遷補償費收入。 資料不全的 ， 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 。 ? 納稅人取得的上述憑證屬于增值稅扣稅憑證的 ， 其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 。 ? （ 2） 支付給境外單位或者個人的款項 ， 以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證 ， 稅務(wù)機關(guān)對簽收單據(jù)有疑議的 ， 可以要求其提供境外公證機構(gòu)的確認證明 。 ? 房地產(chǎn)老項目 ， 是指 《 建筑工程施工許可證 》 注明的合同開工日期在 2023年 4月 30日前的房地產(chǎn)項目 。 參與競拍的 8家房企有：住總 、 首成 、 華發(fā) 、 和裕 、 懋源 、 合景泰富 、 融創(chuàng) 、 中海 。 ? 港資房企嘉里建設(shè)開發(fā)的 “ 云荷廷 ” 在 2023年 1月 11日開盤 。 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 ? 20232023年度中國房地產(chǎn)市場報告 全國工商聯(lián) REICO工作室 一、招拍掛拿地進項稅額抵扣難題 20232023年度部分城市土地成本占總成本的比例 （全國工商聯(lián) REICO報告，兩會發(fā)言稿） 全國工商聯(lián) ? 再看典型： 2023年新年伊始 ， 杭州又出現(xiàn)樓盤 “ 虧本賣房 ” 。 其中 ,三個一線城市中 ,上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高 ,達 %。 “應(yīng)交稅費 ——增值稅留底稅額”： 明細科目核算原增值稅一般納稅人兼有應(yīng)稅服務(wù)的，截止到開始試點當(dāng)月月初的增值稅期末留底稅額，不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項稅額中抵扣的進項稅額，待以后期間允許抵扣時，按允許抵扣的金額由貸方轉(zhuǎn)出。借：“應(yīng)交稅費 ——未繳增值稅”，貸：本科目。企業(yè)銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)收取的銷項稅額，用藍字登記，退回所購銷物沖銷的銷項稅額用“紅字”登記。 ④ “應(yīng)交稅費 ——應(yīng)交增值稅（減免稅款）”，核算一般納稅人購進增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備和發(fā)生技術(shù)維護時抵減應(yīng)納稅額的款項。 ②“應(yīng)交稅費 ——應(yīng)繳增值稅（已交稅金）”，核算企業(yè)預(yù)繳本月增值稅額。 “應(yīng)交稅費 ——應(yīng)交增值稅”： 明細科目的借方發(fā)生額，反映企業(yè)購進貨物或者接受勞務(wù)支付的 進項稅額 、實際 已經(jīng)繳納增值稅額 、月終 轉(zhuǎn)出的當(dāng)月應(yīng)繳未繳增值稅額 ；貸方發(fā)生額，反映企業(yè)銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)收取的 銷項稅額 、出口企業(yè)收到的 出口退稅 、 進項稅額轉(zhuǎn)出數(shù)額 、 轉(zhuǎn)出多繳增值稅 。 但是，實踐中交易形式多樣，貨、票、款相分離的現(xiàn)象十分常見，難以保證三流的一致。 ? （ 二 ） 適用免征增值稅規(guī)定的應(yīng)稅行為 。 ? （ 3） 注意區(qū)分可抵扣與不可抵扣進項稅項目 ， 從而不斷提高企業(yè)自身的納稅籌措能力與水平 。 ? 試點前發(fā)生的營業(yè)稅業(yè)務(wù) ? 試點納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，按照國家有關(guān)營業(yè)稅政策規(guī)定差額征收營業(yè)稅的，因取得的全部價款和價外費用不足以抵減 允許扣除項目金額，截至納入營改增試點之日前 尚未扣除的部分，不得 在計算試點納稅人增值稅應(yīng)稅銷售額時 抵減 ，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機關(guān)申請退還營業(yè)稅。 ? （ 四 ） 扣繳義務(wù)人 應(yīng)當(dāng)向其 機構(gòu)所在地或者居住地 主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款 。 ? 財稅 【 2023】 36號附件 1《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 ? 第四十六條 增值稅納稅地點為： ? （ 一 ） 固定業(yè)戶 應(yīng)當(dāng)向其 機構(gòu)所在地或者居住地 主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅 。未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的 ， 為建筑服務(wù)完成的當(dāng)天 。 （二） 以 委托方名義 開具發(fā)票代委托方收取的款項 。如未辦理一般納稅人資格訃定，按照規(guī)定將按銷售額依照增值稅稅率計算應(yīng)納稅額，丌得抵扣進項稅額。 2 非正常損失的購進貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù) 3 非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運輸服務(wù) 4 非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù) 5 非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進貨物、設(shè)計服務(wù)和建筑服務(wù) 納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程 6 購進的 旅客運輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù) 7 財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形 本條第 4項、第 5項所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。 ? 不得抵扣的進項稅額 =當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額 （ 簡易計稅 、 免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模 247。 增值稅管理實行的是購進扣稅法，如扣稅憑證的索取、保管，按規(guī)定時限認證、抵扣等等。 （ 1+11%） = 銷項稅額： *11%= 收入 增值稅 100萬元不含稅 100247。 （僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。 、土、石料。 區(qū)別 一般納稅人 小規(guī)模納稅人 訃定標準 年銷售額 50萬元、 80萬元、 500萬元 計稅方法 一般計稅方法 簡易計稅方法 率 稅率 17%、 13%、 11%、6%、 0 征收率 3%、 5% 使用發(fā)票 增值稅專用發(fā)票 增值稅普通發(fā)票 增值稅普通發(fā)票 （可申請代開專票） 賬務(wù)處理 計征復(fù)雜、征管嚴格 簡單、易行 一般計稅方法 稅率 一 銷 售 或 進 口 貨 物 （一） 銷售或進口（二）以外的貨物 17% （二） 銷售或進口下列貨物： 、食用植物油； 、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品； 、報紙、雜志； 、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜； ； 音像制品 電子出版物 二甲醚 13% 二 出口貨物、 國務(wù)院另有規(guī)定的除外。 計稅基礎(chǔ)不同 營業(yè)額 =收入 銷售額 =營業(yè)額 銷項稅 =增值稅下確訃的收入 應(yīng)納稅額計算 應(yīng)納稅額＝營業(yè)額 稅率 應(yīng)納稅額 =銷項稅額 進項稅額 =銷售額 *稅率 可抵成本費用 *稅率 可抵設(shè)備投資 *稅率 稅率 一般較低（ 3％、 5％等） 高（ 17%、 13%、 11%、 6%） 進項稅 丌涉及 “以票控稅” ， 取得增值稅專用發(fā)票，并在規(guī)定時間內(nèi)（ 180天）訃證后，可以抵扣。房地產(chǎn)業(yè) 營改增實務(wù)操作與應(yīng)對 增 值稅 相 關(guān) 知 識 營 改增 房地 產(chǎn) 政策精髓速 讀 房地 產(chǎn)業(yè) 影 響應(yīng)對 增值稅相關(guān)知識 基礎(chǔ)知識 發(fā)票管理 賬務(wù)處理 增值稅 增值稅基礎(chǔ)知識 營改增 項目 營業(yè)稅 增值稅 計稅原理 及特點 每增加一次流轉(zhuǎn)，全額繳納一次營業(yè)稅，存在重復(fù)納稅?；鞠貜?fù)納稅，有利亍服務(wù)業(yè)內(nèi)部專業(yè)化管理。 虛開增值稅專用發(fā)票、非法出售增值稅專用發(fā)票、非法販買增值稅專用發(fā)票、販買偽造的增值稅專用發(fā)票等行為需承擔(dān)刑事責(zé)仸。 0 簡易計稅方法 征收率 一 小規(guī)模納稅人， 財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外 3% 二 一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇簡易方法 (財稅〔 2023〕 9號第二條第（三）項，財稅〔 2023〕 57號修正 ) 。 。 100萬元不含稅 100247。 資料不全的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣 ） 取得增值稅丏用發(fā)票 ≠可以抵扣。 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（稅總公告 2023年第 18號） ? 第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目 ， 兼有一般計稅方法計稅 、 簡易計稅方法計稅 、 免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的 ，應(yīng)以 《 建筑工程施工許可證 》 注明的 “ 建設(shè)規(guī)模 ” 為依據(jù)進行劃分 。 納稅人的交際應(yīng)酬消費屬于個人消費。