房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的財稅必修課(編輯修改稿)
2025-03-18 17:28 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 實現(xiàn)? 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 傭金或手續(xù)費的扣除? 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的 ,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費用 (含傭金或手續(xù)費 )不超過委托銷售收入 10%的部分 ,準(zhǔn)予據(jù)實扣除。? 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的按照 《 關(guān)于企業(yè)手續(xù)費及傭金支出稅前扣除政策的通知 》 （財稅 [2023]29號）第一條第二款 “其他企業(yè)：按與具有合法經(jīng)營資格中介服務(wù)機(jī)構(gòu)或個人（不含交易雙方及其雇員、代理人和代表人等）所簽訂服務(wù)協(xié)議或合同確認(rèn)的收入金額的 5%計算限額。? 境外機(jī)構(gòu)幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售國內(nèi)房產(chǎn)的業(yè)務(wù)，屬于向國內(nèi)企業(yè)提供勞務(wù)，按照規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付境外銷售費用時，應(yīng)該代扣代繳 5%的營業(yè)稅、? 10%的企業(yè)所得稅。 ？以前的招待費如何處理？? 各省不同。? 福州市國稅局關(guān)于 《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) 〔 2023〕 31號）的補充意見? 四、 2023年 1月 1日前新辦的內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費未結(jié)轉(zhuǎn)完的可按原規(guī)定 (國稅發(fā) [2023]31號 )繼續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)扣除； 2023年 1月 1日后新辦的房地產(chǎn)企業(yè)廣告宣傳費和業(yè)務(wù)招待費按現(xiàn)行規(guī)定扣除。? 無收入的招待費處理與廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費不同 。25 廣告及業(yè)務(wù)宣傳費如何處理？ 1 稅法規(guī)定 （ 2） (條例 )第四十四條 企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，除國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售（營業(yè)）收入 15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除 （ 3） 《 關(guān)于企業(yè)所得稅執(zhí)行中若干稅務(wù)處理問題的通知 》 （國稅函 [2023]202號）第一條 企業(yè)在計算業(yè)務(wù)招待費、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費等費用扣除限額時，其銷售（營業(yè)）收入額應(yīng)包括 《 實施條例 》 第二十五條規(guī)定的視同銷售（營業(yè)）收入額。 （ 4） 《 關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務(wù)事項銜接問題的通知》 （國稅函 [2023]98號）第七條：企業(yè)在 2023年以前按照原政策規(guī)定已發(fā)生但尚未扣除的廣告費， 2023年實行新稅法后，其尚未扣除的余額，加上當(dāng)年度新發(fā)生的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費后，按照新稅法規(guī)定的比例計算扣除。 2 會計規(guī)定：廣告費及業(yè)務(wù)宣傳費可以據(jù)實列支。思考：預(yù)售收入如何作為招待費、廣告費的基數(shù)？? 如何填表？? 作為視同銷售，在附表三收入中再調(diào)減，這樣既可以將視同銷售作為三項費用的基數(shù)，同時將收入真實還原。? 思考：當(dāng)年的預(yù)收款轉(zhuǎn)收入與以前年度的預(yù)收款轉(zhuǎn)收入按預(yù)計利潤率交的所得稅在年度申報表上是如何處理的？思考：調(diào)增，調(diào)減到底調(diào)什么？ 未完工開發(fā)產(chǎn)品計稅毛利額計入應(yīng)納稅所得額的計算本期納稅調(diào)整增加額 =∑[ 本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入 預(yù)計計稅毛利率 （本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的營業(yè)稅金及附加 +本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅） ] 本期納稅調(diào)整減少額 =∑[ 本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入額 預(yù)計計稅毛利率 （本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的營業(yè)稅金及附加 +本期銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入結(jié)轉(zhuǎn)為完工開發(fā)產(chǎn)品收入繳納的土地增值稅） ] 其他財稅差異? 思考：預(yù)繳時的調(diào)節(jié)手法是不是構(gòu)成偷稅？? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)未按期預(yù)繳所得稅加收滯納金問題的批復(fù) 》 （國稅函發(fā) [1995]593號）：? 根據(jù) 《 稅收征收管理法 》 第二十條及 《 企業(yè)所得稅暫行條例 》 第十五條的規(guī)定，對納稅人未按規(guī)定的繳庫期限預(yù)繳所得稅的，應(yīng)視同滯納行為處理，除責(zé)令其限期繳納稅款外，同時按規(guī)定加收滯納金? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于在企業(yè)所得稅預(yù)繳中對偷稅行為如何認(rèn)定問題的復(fù)函 》 （國稅函發(fā) [1996]8號）：? 企業(yè)所得稅是采取 “按年計算，分期預(yù)繳，年終匯算清繳 ”的辦法征收的，預(yù)繳是為了保證稅款均衡入庫的一種手段。企業(yè)的收入和費用列支要到企業(yè)的一個會計年度結(jié)束后才能準(zhǔn)確計算出來，平時在預(yù)繳中無論是采用按納稅期限的實際數(shù)預(yù)繳，還是按上一年度應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，或者按其他方法預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。因此， 企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)作為偷稅處理。? 【 案例 52】 2023年底，隨著金融調(diào)控越來越緊，甲房地產(chǎn)公司決定加大購房優(yōu)惠力度，推出了購房送奔馳 SMART的活動，合同約定，對總價超過 200萬元的房屋業(yè)主，每戶送奔馳 SMART一輛，市價 20萬元。總計銷售回籠資金 10000萬，送出奔馳SMART汽車 50輛，市價 1000萬元。? 【 例 54】 甲房地產(chǎn)公司是一個專業(yè)從事高檔精裝住宅的房地產(chǎn)開發(fā)商，所開發(fā)住宅 A樓盤只完成硬裝部分，空調(diào)、整體廚柜采購成本 2023萬，不附送床、桌椅等可移動家具。但是有四間樣板房為了體現(xiàn)展示效果，采購床、桌椅、家電、軟裝等，采購成本 120萬。 2023年房屋全部銷售完畢，簽訂房屋銷售合同開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票。假設(shè)空調(diào)、整體廚柜、床、桌椅、家電、軟裝等現(xiàn)市價與采購成本相同。? 【 例 55】 T房地產(chǎn)公司與客戶簽訂購房保證書約定，客戶支付資金 50萬給 T房地產(chǎn)公司以約定價格鎖定某單元
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