【文章內(nèi)容簡介】 繳稅款后〃向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。關(guān)于申報表的填寫〃推薦閱讀：《房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅申報及案例解析》五、會計核算（一）預(yù)繳稅款收到預(yù)售款時：借：銀行存款貸：預(yù)收帳款預(yù)繳稅款時：（1）一般計稅借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅貸：銀行存款（2）簡易計稅借：應(yīng)交稅費——簡易計稅貸：銀行存款（二）出包給外單位施工時借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)貸：銀行存款等（三）開發(fā)產(chǎn)品完工借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本（四）納稅義務(wù)發(fā)生時借：銀行帳款/應(yīng)收帳款預(yù)收帳款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）或應(yīng)交稅費——簡易計稅 一般計稅扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）貸：主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅借：應(yīng)交稅費—未交增值稅貸：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅借：應(yīng)交稅費—未交增值稅貸：銀行存款六、土地價款的扣除（一）一般計稅可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價款〃簡易計稅不得扣除。（二）當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。是指計容積率地上建筑面積〃不包括地下車位建筑面積。是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積〃不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。是指計容積率地上建筑面積〃不包括地下車位建筑面積。：（1）指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。（2）土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。（3）在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。（三）扣除憑證〃應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。〃應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。（四）其他規(guī)定〃扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后〃設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)〃同時符合下列條件的〃可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同〃將土地受讓人變更為項目公司。（2）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下〃簽署變更協(xié)議或補充合同時〃土地價款總額不變；（3）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。（五）注意事項、契稅、拆遷補償款、土地配套費等其他費用?！ㄈ绮皇墙档偷貎r的返還款〃則房地產(chǎn)企業(yè)還可以原來的土地價款扣減房地產(chǎn)銷售額。依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅＊2016＋36號）第一條第（三）項第10目、11目〃《關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第四條、第六條、第七條〃《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）第七條、第八條〃《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第86號）第一條、第五條。（五）案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得20000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)〃支付土地價款45000萬元〃取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)。上述土地分兩期開發(fā)〃一期、二期開發(fā)土地面積均為10000平方米〃兩期可供出售的建筑面積均為40000平方米。其中二期項目已辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)〃銷售的建筑面積為30000平方米〃金額46600萬元〃該企業(yè)采用一般計稅〃計算當(dāng)期允許扣除的土地價款和銷項稅額。計算已開發(fā)項目所分攤的土地價款（10000／20000）*45000=22500萬元計算當(dāng)期允許扣除的土地價款當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積247。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）已開發(fā)項目所分攤的土地價款（30000／40000）*22500=16875萬元計算銷項稅額銷項稅額=（4660016875）／（1+11%）*11%=第三篇：房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策1.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）4.《關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）5.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）一、納稅人（一）基本規(guī)定在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅納稅人。自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。在境內(nèi)銷售不動產(chǎn)，是指所銷售的不動產(chǎn)在境內(nèi)。（三）兩類納稅人納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)納稅人應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過該標準的納稅人為小規(guī)模納稅人。二、稅率及征收率房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目適用稅率為11%，征收率為5%。三、應(yīng)納稅額的計算（一）計稅方法增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用一般計稅方法計稅。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法按照5%征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法的，36個月內(nèi)不得變更為一般計算方法。房地產(chǎn)老項目，是指：（1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；（2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。（二）一般計稅方法應(yīng)納稅額的計算計算公式：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額當(dāng)期進項稅額 銷項稅額=銷售額稅率銷售額=含稅銷售額247。（1+稅率）當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。（三）簡易計稅方法應(yīng)納稅額的計算 計算公式：應(yīng)納稅額=銷售額征收率 銷售額=含稅銷售額247。(1+征收率)四、銷售額（一）一般計稅方法（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下： 銷售額=（全部價款和價外費用當(dāng)期允許扣除的土地價款）/（1+11%）價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（1）代為收取并符合規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；（2）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價款的單位直接支付的土地價款。向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，房地產(chǎn)可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)；納稅人按照上述規(guī)定扣除在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償款時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照上述規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規(guī)定計算扣除。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款： ① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三房簽訂變更協(xié)議或者補充合同，將土地受讓人變更為項目公司； ② 受讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或者補充合同時，土地價款總額不變；③ 項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，屬于上述“項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款（包