房地產(chǎn)營(yíng)改增培訓(xùn)資料(編輯修改稿)
2025-03-18 17:27 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 因?yàn)槲绰男泻灱s約定而沒(méi)收的訂約 定金 ，按照現(xiàn)行流轉(zhuǎn)稅政策，屬于預(yù)收款性質(zhì)，已經(jīng)在收到時(shí)就已經(jīng)繳稅，所以在沒(méi)收時(shí)就不存在征稅的問(wèn)題，否則就是重復(fù)征稅。 ? 對(duì)于解除合同而收取的違約金，根據(jù)流轉(zhuǎn)稅征稅原理規(guī)定，貨物和勞務(wù)課稅以貨物和勞務(wù)交易的發(fā)生為前提，未發(fā)生貨物和勞務(wù)交易，則不征收流轉(zhuǎn)稅，所以解除合同而得到的違約金，不應(yīng)該繳納流轉(zhuǎn)稅。 ? 需要注意的是，如果貨物和勞務(wù)交易已經(jīng)實(shí)際發(fā)生，而房企向購(gòu)買(mǎi)方收取的違約金，屬于價(jià)外費(fèi)用，是征收流轉(zhuǎn)稅的。 沒(méi)收定金、解除合同收取的違約金是否征稅？ ? 小概率事件真的發(fā)生了，怎么辦？ ? 土豪全款買(mǎi)房，一次性付款，納稅義務(wù)已然發(fā)生 ? 增值稅月清月結(jié)，當(dāng)月如果沒(méi)有足夠進(jìn)項(xiàng)稅配比，稅負(fù)巨大！ ?規(guī)劃思路 ? 開(kāi)盤(pán)時(shí)間不要在月末； ? 合理預(yù)計(jì)銷售態(tài)勢(shì)； ? 不收全款，只收定金！ “日光盤(pán)”的解決之道設(shè)想 ? 第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)： ? （一）單位或者個(gè)體工商戶向其他單位或者個(gè)人無(wú)償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 ? （二）單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人 無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn) ，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外。 ? （三）財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。 房地產(chǎn)視同銷售行為的認(rèn)定 ? 根據(jù) 《 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 的通知（國(guó)稅發(fā) [2023]31號(hào)）第 7條和 27條規(guī)定： ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償 ，可分解為開(kāi)發(fā)企業(yè)向動(dòng)遷戶 支付拆遷補(bǔ)償款和對(duì)外銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)業(yè)務(wù)。 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)分給動(dòng)遷戶開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí) 應(yīng)視同銷售 處理，銷售收入金額應(yīng)按同期同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格或同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值確認(rèn)，同時(shí)計(jì)提增值稅銷項(xiàng)稅。 回遷安置房是否要視同銷售征收增值稅 ? 在實(shí)際工作中，同期同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)銷售價(jià)格或同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值可以按以下原則把握： ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)為動(dòng)遷戶開(kāi)具發(fā)票的，按 發(fā)票金額 確認(rèn)收入，不開(kāi)具發(fā)票的，按 拆遷補(bǔ)償協(xié)議 （或者回遷安置確認(rèn)材料）約定的補(bǔ)償面積和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)收入。 ? 同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按分給動(dòng)遷戶開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)的 銷售收入金額與計(jì)提的增值稅銷項(xiàng)稅 一并計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的 “土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ” 項(xiàng)目，并按拆遷協(xié)議約定的補(bǔ)償面積和可售面積單位工程成本計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)以其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)闹С?，?yīng)以應(yīng)付帳款方式計(jì)入計(jì)稅成本的 “ 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ”項(xiàng)目，于確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)沖減應(yīng)付款項(xiàng) 。 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)以其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償， 超面積部分 ，應(yīng)按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理，按實(shí)際銷售價(jià)格確認(rèn)銷售收入。 ? 例： A公司 2023年 5月開(kāi)發(fā)某項(xiàng)目，用地面積 21000平方米，住宅建筑面積為 31900平方米，可供銷售面積 29000平方米，其中用于 安置回遷戶村民的住宅面積為 7900平方米 ，其余 21100平方米的住宅由 A公司自由銷售或使用。 ? 該項(xiàng)目 2023年 9月已完工，開(kāi)始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)，回遷房面積共 7900平方米。 ? 該公司同期同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格為 7000元 /平方米（不含稅），該項(xiàng)目工程已竣工決算，開(kāi)發(fā)成本為 6400萬(wàn)元。 ? （ 1）安置動(dòng)遷戶開(kāi)發(fā)產(chǎn)品視同銷售 ? ①支付建筑施工等其他開(kāi)發(fā)成本 6400萬(wàn)元。 ? ②拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出＝ 7900 ＝ 5530（萬(wàn)元）。 ? 需要注意的是，這里的拆遷補(bǔ)償費(fèi)不能認(rèn)為只是拆遷戶7900平方米，而是整個(gè)樓盤(pán)的，需要在總可售面積 29000平方米中分?jǐn)偂? ? 視同銷售收入＝ 7900 ＝ 5530（萬(wàn)元）。 ? 視同銷售計(jì)提銷項(xiàng)稅 = 5530X11%= 。 ? ③單位可售面積計(jì)稅成本＝（ 6400＋ 5530+ ）247。 29000＝ （元 /平方米）。 ? 需要注意的是，這里的 29000平方米是作為總可售面積計(jì)算的，不能減去拆遷戶的 7900平方米，否則就會(huì)虛增成本。 還應(yīng)關(guān)注的是視同銷售計(jì)提的銷項(xiàng)稅要增加開(kāi)發(fā)成本 。 ? ④視同銷售成本＝ 7900＝ 334156058（元）； ? 視同銷售所得＝ 55300000－ 334156058＝ 21143942（元） ? ⑷開(kāi)發(fā)企業(yè)以其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償?shù)臅?huì)計(jì)處理 ? ①在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)，根據(jù)安置時(shí)的同期同類價(jià)格，視同銷售的會(huì)計(jì)處理： ? 借：開(kāi)發(fā)成本 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：應(yīng)付賬款 — 土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530萬(wàn)元 應(yīng)交稅費(fèi) — 應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅） ? 借：應(yīng)付賬款 ——— 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 5530萬(wàn)元 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5530萬(wàn)元 ? 注意：在營(yíng)業(yè)稅制度下，紅字部分是不計(jì)入成本的，應(yīng)計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加科目，因?yàn)樵鲋刀惖囊耄曂N售行為增加了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本。 ?車(chē)庫(kù)、車(chē)位的分類 ? 地上單獨(dú)建造有產(chǎn)權(quán)的停車(chē)場(chǎng)所，屬于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。 ? 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 ? 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下無(wú)產(chǎn)權(quán)的停車(chē)場(chǎng)所，無(wú)法銷售，只能出租。 ? 繳納人防易地建設(shè)費(fèi)后地下有產(chǎn)權(quán)的停車(chē)場(chǎng)所，應(yīng)比照地上單獨(dú)建造的停車(chē)場(chǎng)所，作為單獨(dú)的
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1