房地產(chǎn)投資經(jīng)典培訓資料(編輯修改稿)
2025-03-03 16:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 理費 財務費 開發(fā)間接費 營銷費 （一）誰是對房地產(chǎn)投資影響最大的階段？ —— 結論：項目立項決策是主要因素，設計方案優(yōu)化是關鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影響投資的程度（%） 項目進展時間 項目決策 初步設計 技術設計 施工圖設計準備 施工圖設計 施工階段設計變更、發(fā)包 設計 招標、發(fā)包 設計要求改變（設計標準、平面布置等） ? 項目立項決策階段需要注意的問題： 定位是關鍵。 ? 不要為立項而立項，應建立在認真、客觀的調研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項目； ? 重點對市場現(xiàn)行售價和預期走勢進行準確的調查判斷，確定目標售價。 技術可行性分析是前提。 ? 對產(chǎn)品定位要建立在技術方案可行的基礎之上。 土地獲取成本優(yōu)勢是項目成功之本。 ? 土地價格無論以何種方式取得，均應事先做到心中有數(shù)。 （二）關于設計階段的成本控制 科學合理的設計可以降低 10%的工程造價，以下是控制設計的五大策略： 實行設計方案的招投標，優(yōu)化設計。 實行限額設計，有效控制造價。 加強對設計圖紙的會審與審查。 深入應用價值工程原理。 采用合同措施，有效控制造價。 這個階段要特別注意以下幾點： ? 房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢為目的?？朔丶夹g、輕經(jīng)濟的思想。 ? 成本型城市（如武漢、長沙、南昌等）要永遠關注核算和控制，對設計成本優(yōu)化要放在第一位。 ? 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關注核算和控制的前提下，可以進行價值創(chuàng)新。 ? 在同一城市也應特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 正確運用限額設計 ? 所謂限額設計，就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計。按照批準的初步設計概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證總投資不突破。 （國際廣場案例） ? 限額設計的對象：它可將上階段的設計審定的投資額和工程量先分解到各專業(yè)，后分解到各單位工程和分部分項工程，通過層層分解，實現(xiàn)對投資限額的控制管理。同時也實現(xiàn)了對設計規(guī)模、設計標準、工程量與概算指標等各方面的控制。 正確認識設計階段成本優(yōu)化 ? 傳統(tǒng)建筑設計院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設計階段的成本！中國大陸設計管理條塊分割嚴重，房地產(chǎn)設計管理范圍遠遠大于傳統(tǒng)的建筑設計院。 ? 房地產(chǎn)設計管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設計管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設計管理的工作外，還要向二個方向延伸，一是土地規(guī)劃、設計性質的整合，二是甲方另行委托的二次設計和選材用料。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細的設計管理優(yōu)化。 設計階段的造價控制和知識積累 合理確定地下室面積比例 ：天津項目：原設計地下室建筑面積約 15萬平米。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價減少約 6250萬元，現(xiàn)正進行進一步優(yōu)化，通過抬高地下室標高等方法，減少支護和土方工程量進一步節(jié)約造價。 方案選擇和優(yōu)化 ：國際廣場鋼結構： SOM設計方案約 ，經(jīng)過優(yōu)化設計，總用鋼量減少為 7000噸。主要優(yōu)化工作為：對從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約 5000噸，在鋼支撐的設計中，通過復核 SOM提供的計算，在國家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約 2023噸，合計約 7000噸，按每噸約 1萬元計算，減少造價約七千萬元。 結合公司已有結算、材料設備選用的經(jīng)驗數(shù)據(jù)進行設計。 ? 中環(huán)廣場鋁合金門窗定位及材料選擇： 鋁合金門窗價格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中 鋁型材表面處理 有陽極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元 /噸，按門窗面積每平米 6kg計算，增加造價約 36元 /平米。 ? 使用經(jīng)驗數(shù)據(jù)復核設計及施工管理： 例如中環(huán)廣場的市政排水管 ， 圖紙標識為塑鋼纏繞管 ， 經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管 ， 價格相差約 4倍 ， 公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用 ， 項目部在圖紙審查時將設計變更修改為雙壁波紋管 。 ? 再如干掛石材和濕貼石材的費用差異： 因干掛對石材剛度的要求，濕貼對石材重量的 限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價不同以及干掛時鋼骨架與濕貼時砂漿的價格差異（可達 200300元 /平米）等。 ? 通過技術標準和指標對比進行一些設計選擇，通過材料設備價格比較進行精細化設計修正和完善是提高設計效率的基礎。 ? 人防工程：人防面積， 因人防區(qū)的工程費用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計算方法較為繁瑣，需要仔細核查。 設計時應盡量選用標準設備 ，非標準門因需要重新開模較標準門費用高出較多。 （三）工程投標階段的成本控制 項目建設階段控制的六大渠道： ? 通過招標方式選擇好施工隊伍。 ? 加強合同管理，完善合同條款。 ? 對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購。 ? 嚴格履行工程發(fā)包合同。 ? 按合同約定實際完成工作量支付工程進度款。 ? 加強對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。 如何在招標階段有效控制工程造價 ① 形成有效競爭。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽和社會聲譽，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 ? 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當比例。公司招投標管理規(guī)定中要求，單項目投標單位至少 3家以上。 ? 年度標因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。 對于價格受市場變化影響不大的項目，進行年度招標。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測和基坑監(jiān)測、沉降觀測、工程樁檢測等檢測項目。
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