房地產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)資料(編輯修改稿)
2025-05-03 03:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準在受益的各開發(fā)項目間分攤。 利息資本化計算分攤表（**季度/月份）項目 預(yù)付賬款平均余額 開發(fā)成本平均余額 減：應(yīng)付賬款平均余額 小計 分攤計入開發(fā)成本利息數(shù) 開發(fā)產(chǎn)品平均余額 減：應(yīng)付賬款平均余額 減：預(yù)提費用平均余額 小計 分攤計入財務(wù)費用利息 1234=1+23 5=利息分攤系數(shù)*4 6789=678 10=利息分攤系數(shù)*9 A項目 500021000100025000250100000010000100B項目 100090000100001006000500500500050C項目2000800001000010000000D項目 300012000015000150500000500050合計11000200001000600006002100050050020000200n 全部項目資金占用平均余額總數(shù) = 合計4欄 + 合計9欄 = 80000 n 利息分攤系數(shù) = 本期應(yīng)分攤利息金額 / 全部項目本期資金占用平均余額總數(shù) = 800 / 80000 = 注： 利息分攤一般每季度一次，一是有的銀行按季結(jié)息，二是即使按月結(jié)息，其結(jié)息日也是每月21日，每月都要預(yù)提結(jié)息日至月未的銀行利息，對于公司較大、貸款較多的公司，財務(wù)部門的工作量較大。另外，按季分攤利息也能滿足公司財務(wù)核算的需要。 在此，也要注意兩個應(yīng)付賬款的區(qū)別，一個是有關(guān)開發(fā)成本的，一個是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的。在多項目的開發(fā)公司，分配到各項目的利息還涉及具體的會計處理問題，一般資本化利息只分配到整個項目，不分配到具體的成本核算對象，即不分配到組團或標(biāo)區(qū)，這樣便于會計處理。資本化借款費用分配 這里是指分配到開發(fā)項目的利息如何分配計入開發(fā)產(chǎn)品成本中，其方法有二：一是按當(dāng)期完工開發(fā)產(chǎn)品平均占用資金占整個開發(fā)小區(qū)占用資金的比例進行分配；二是按期完工開發(fā)產(chǎn)品可售面積所占整個開發(fā)小區(qū)可售面積的比例進行分配。第一種方法更合理些，但第二種方法更簡便些。六、成本費用的歸集與分配存在的問題同一成本項目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題 同一成本項目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系問題主要是指一項工程包括不同的核算對象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題主要是指一個施工單位同時做了多項工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。會計處理上往往先將它們作為一作整體進行歸集，然后借助工程預(yù)算和工程決算來進行歸類和分配。同一開發(fā)小區(qū)不同類別物業(yè)公共成本分攤標(biāo)準問題主要是指一個開發(fā)項目同時存在多種不同類別的物業(yè)，如多層、（?。└邔?、高級公寓、別墅、商業(yè)、辦公等物業(yè)時，由于其建設(shè)標(biāo)準、配套標(biāo)準、銷售價格等不一致，其對公共成本、公共設(shè)施的投資、受益程度也不一樣，如園林環(huán)境、供電、配套設(shè)施等，都是按小區(qū)規(guī)劃實施。但要正確鑒定其受益不同的程度幾乎是不可能的。個人的看法是對差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級公寓建筑范圍（組團、期）的園林環(huán)境，要求有單獨合同、單獨核算；可以按一定的配套的數(shù)量進行分配的，也可要求進行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費等可以按各組團的供電量大小進行分配。但對于公共設(shè)施、公共園林環(huán)境等則只能按一定標(biāo)準平均分配。地下（人防）車庫成本的歸集和分攤問題（1）為解決停車難問題和人防標(biāo)準提高，規(guī)劃方案對地下車庫的配套標(biāo)準很高，面積大，投資巨大，也是有些開發(fā)商寧愿犧牲小區(qū)部分品質(zhì)也要有力求少建地下車庫的原因。（2）地下車庫往往和地上建筑相連，成本難以劃分。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。（3）不同類別物業(yè)地下車庫的配套標(biāo)準也不一致。（4）地下室往往集中建設(shè)，多屋住宅下面不一定建地下室。（5）地下車庫都有人防功能，其中又分6級和6B級人防建設(shè)標(biāo)準要求。（6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。（7）6級人防地下車庫一般不可出售但可出租，當(dāng)配比低于1：1時，15%的地下車庫不可出售。（8）銷售數(shù)量難以確定，銷售困難，大多數(shù)情況大量成本不能彌補。（9）租金和成本相比很低。 地下（人防）車庫成本的歸集和分攤，始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點問題，稅務(wù)機關(guān)以要求必須核算其成本。個人認為地下（人防）車庫成本的歸集和分攤應(yīng)掌握下列原則： （人防）車庫面積的成本； 。例如： 一小區(qū)按規(guī)劃要求建設(shè)二個地下車庫，其中：標(biāo)準人防6級地下車庫4,000平方米,總投資預(yù)算為1,120萬元，6B級人防地下車庫20,000平方米，總投資4,400萬元，可利用停車面積14,000平方米，可劃分停車位360個，每個車位售價80,000元，該小區(qū)車庫配比為1：（）。據(jù)此，從會計核算角度分析： （360*85%）； ,760 ；（80000*（1營業(yè)稅 %土地增值稅1%經(jīng)營管理費5%） 。 （1120+4400306*53070/10000）小區(qū)外成本的處理問題 主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。甲供材料及其材料差價的核算 在此主要講的是房地產(chǎn)開發(fā)項目材料核算的特點，而不是材料的一般核算。（1）材料計價：由于房地產(chǎn)開發(fā)公司主要材料一般沒有庫存，其材料核算一般采用實際成本法；（2）出庫入庫核算：材料管理部門根據(jù)材料采購計劃、采購申請單、材料驗收單、入庫單及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)授權(quán)辦理材料入庫手續(xù)、付款申請手續(xù)等，會計上借記“庫存材料”；會計部門根據(jù)有效的材料領(lǐng)用單據(jù)貸記“庫存材料”，并借記相關(guān)的成本費用科目。很多情況往往是一邊入庫一邊出庫，入庫出庫手續(xù)同時辦理。（3）材料差價的結(jié)算：施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程項目中標(biāo)標(biāo)書的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供”和“欠供”，這就要進行材料“超供”和“欠供”數(shù)量和金額（材料差價）的結(jié)算，多退少補。計算其方法有二種。例如： 工程合同造價決算1000萬元，其中甲供鋼材280萬元，預(yù)算數(shù)量1000噸，預(yù)算價格2800元/噸，實際供應(yīng)數(shù)量1010噸，實際采購價格3800元/噸，則材差為超（+）（（10101000）*3800），（）。另一種計算方法是從合同造價決算中扣除實際供應(yīng)數(shù)量的預(yù)算價格，（1010*2800），然后計算超欠供
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