【正文】 項(xiàng)目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。項(xiàng)目全程策劃 對(duì)項(xiàng)目全程策劃過程實(shí)施有效控制，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、營銷等工作提出合理的依據(jù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作實(shí)施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項(xiàng)目的施工、營銷提供依據(jù)。工程施工項(xiàng)目管理程序 對(duì)工程項(xiàng)目的造價(jià)、進(jìn)度、質(zhì)量與安全實(shí)施有效的管理和控制，確保商品房施工過程的項(xiàng)目管理符合規(guī)定的要求。市場(chǎng)推廣與營銷 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場(chǎng)推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動(dòng)的評(píng)審、交付過程的控制以及顧客投訴實(shí)施有效的控制，確保市場(chǎng)推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。物業(yè)管理控制程序 對(duì)公司委托的物業(yè)管理進(jìn)行有效控制，確保公司商品房售后服務(wù)的水平和質(zhì)量，提高業(yè)主滿意度。三、成本核算的基本程序（1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定原則，確定成本核算對(duì)象。（3）按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。（5）職能部門提供正確劃分的可售面積、不可售面積，再根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)偂＃?）正確劃分已完工開發(fā)產(chǎn)品和在建開發(fā)標(biāo)段之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。 （8）編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。（2）確定具體成本核算對(duì)象 根據(jù)上述原則，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。 ◆ 在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工單位承包的項(xiàng)目，為一個(gè)成本核算對(duì)象。 同一施工標(biāo)段項(xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。 （對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋的成本科目。在房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中要特強(qiáng)調(diào)的是真實(shí)性、一致性、可比性、配比、謹(jǐn)慎性、劃分資本支出和收益支出等。 土地出讓契稅 出讓地價(jià)或評(píng)估地價(jià)的4% 其他土地費(fèi)用 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 注：、土地登記費(fèi)40元/500平方米土地面積、土地評(píng)估費(fèi)、用途變更費(fèi)；宗地測(cè)繪費(fèi)等。 具體分配方法為： 1）先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各組 團(tuán)；2）再將分配到各組團(tuán)內(nèi)的土地成本，按組團(tuán)內(nèi)房 屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地 面積進(jìn)行直接分配； 3）然后將分配到組團(tuán)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占 地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地 面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的開 發(fā)成本； 4）房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配 數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成 本。 勘察 包括普勘、詳勘 測(cè)量 包括地形圖、管線；工程放線定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 領(lǐng)照規(guī)費(fèi) 領(lǐng)照規(guī)費(fèi)中包括市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新建房屋白蟻防治費(fèi)、人防建設(shè)費(fèi)、城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)、規(guī)劃服務(wù)費(fèi)、教育增容費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項(xiàng)用費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。 三通一平費(fèi) 注：三通一平費(fèi)中包括臨時(shí)道路、臨時(shí)用水、臨時(shí)用電、市政管線遷移費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)等。 建安工程費(fèi)（主體建筑工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱 備 注 樁基工程 支護(hù)工程設(shè)計(jì)施工費(fèi)含支護(hù)設(shè)計(jì)費(fèi)、施工費(fèi)、監(jiān)測(cè)費(fèi)等 支護(hù)工程甲供材 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 土石方工程 包括排水費(fèi)、輕型井點(diǎn)、沉井等降水費(fèi) 主體工程及粗裝修 包括非集中建設(shè)的小區(qū)配套人防、車庫地下室 一般土建工程 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 一般安裝工程 注：工程施工費(fèi)中包括室內(nèi)給排水施工費(fèi)室內(nèi)強(qiáng)、弱電施工費(fèi)通風(fēng)和采暖工程費(fèi)等。 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 專項(xiàng)土建工程 工程施工費(fèi) 注：專項(xiàng)土建工程指建筑物以內(nèi)，且由甲方獨(dú)立發(fā)包的專項(xiàng)工程：一是不在土建單位合同中，又不屬裝飾工程的由特殊項(xiàng)目。如：防水、保溫、防腐、防酸工程、特殊地面、躍層樓梯等。 社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱 備 注 室外給水系統(tǒng)工程 室外燃?xì)庀到y(tǒng)工程按戶外800元/米收取 室外供、配電系統(tǒng)工程 室外智能化系統(tǒng)工程 小區(qū)停車系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、圍墻監(jiān)控系統(tǒng)等； 小區(qū)路燈系統(tǒng) 甲/直供設(shè)備主材 綠化工程費(fèi) 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出 園建工程費(fèi) 包括園林的道路、廣場(chǎng)、建筑小品、雕塑、噴泉土建等 圍墻建設(shè)費(fèi) 學(xué)校 垃圾收集站 其他設(shè)施 含游泳池、郵局、車站；室外的各類球場(chǎng)、車蓬等 開發(fā)間接費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱 備 注 工程監(jiān)理費(fèi) ％—％ 預(yù)算編審費(fèi) 技術(shù)服務(wù)費(fèi) 物業(yè)管理費(fèi) 其他 利息資本化計(jì)算分?jǐn)偙恚?*季度/月份）項(xiàng)目 預(yù)付賬款平均余額 開發(fā)成本平均余額 減：應(yīng)付賬款平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入開發(fā)成本利息數(shù) 開發(fā)產(chǎn)品平均余額 減：應(yīng)付賬款平均余額 減：預(yù)提費(fèi)用平均余額 小計(jì) 分?jǐn)傆?jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用利息 另外，按季分?jǐn)偫⒁材軡M足公司財(cái)務(wù)核算的需要。在多項(xiàng)目的開發(fā)公司，分配到各項(xiàng)目的利息還涉及具體的會(huì)計(jì)處理問題，一般資本化利息只分配到整個(gè)項(xiàng)目，不分配到具體的成本核算對(duì)象，即不分配到組團(tuán)或標(biāo)區(qū)，這樣便于會(huì)計(jì)處理。第一種方法更合理些，但第二種方法更簡便些。會(huì)計(jì)處理上往往先將它們作為一作整體進(jìn)行歸集，然后借助工程預(yù)算和工程決算來進(jìn)行歸類和分配。但要正確鑒定其受益不同的程度幾乎是不可能的。但對(duì)于公共設(shè)施、公共園林環(huán)境等則只能按一定標(biāo)準(zhǔn)平均分配。（2）地下車庫往往和地上建筑相連，成本難以劃分。（3）不同類別物業(yè)地下車庫的配套標(biāo)準(zhǔn)也不一致。（5）地下車庫都有人防功能，其中又分6級(jí)和6B級(jí)人防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求。（7）6級(jí)人防地下車庫一般不可出售但可出租，當(dāng)配比低于1：1時(shí)，15%的地下車庫不可出售。（9）租金和成本相比很低。個(gè)人認(rèn)為地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)倯?yīng)掌握下列原