【正文】 的投資渠道并不多，外資能合法進(jìn)入的渠道也就那些。是對(duì)老百姓的一個(gè)保護(hù)，后來(lái)說(shuō)什么和國(guó)際接軌（每次一接軌，我們的老百姓福利就要降一截，比如說(shuō)醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保障、教育并軌，還有廁所收費(fèi)和停車費(fèi)與國(guó)際接軌等等，算是為地方政府業(yè)績(jī)作貢獻(xiàn)吧），取消了外銷房，這就給投機(jī)資本帶來(lái)了機(jī)會(huì)，也就苦了老百姓了。我們的地方政府短視啊。下面就用股市的例子來(lái)講一下利用房市投機(jī)操作套匯的原理?！　〈蟊P股，小盤股：上海就是大盤股，溫州、蘇州就是小盤股?！　〈蠹叶贾溃蓛r(jià)的上漲是資金推動(dòng)型的。同時(shí)，上海人投機(jī)的心態(tài)全國(guó)最重，國(guó)外資本在退出時(shí)比較容易找到下家，而且政府為政績(jī)做多意愿強(qiáng)烈，作為金融城市，資金流動(dòng)非常好，非常適合大資金的運(yùn)作，所以我把它比作武鋼。相比之下，北京、廣州、深圳的要比上海小多了，因?yàn)樗麄冋w運(yùn)作的環(huán)境不如上海?！　　　?wèn)題3：游資是規(guī)模龐大的追求短期利益的資金，至于長(zhǎng)期投資和投資收益不應(yīng)算入游資范疇。所以，如果游資對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，不會(huì)僅限于房地產(chǎn)業(yè)。以后此類問(wèn)題就不回答了。游資利用的是現(xiàn)有制度的錯(cuò)誤進(jìn)行投機(jī)賺錢，對(duì)錯(cuò)誤的制度有糾錯(cuò)功能。游資是個(gè)中性詞（無(wú)好壞之分）。　　第三：學(xué)習(xí)要學(xué)透徹，不要一知片解，會(huì)計(jì)科目上的長(zhǎng)期投資和投資收益與投資學(xué)上的概念是兩回事。投資和投機(jī)的區(qū)分在于目標(biāo)，而不在于持有時(shí)間?！　　　〕酝觑埩耍^續(xù)。我覺(jué)得還是用香港來(lái)說(shuō)明吧。）自此之后，港元由于沒(méi)有經(jīng)歷大幅貶值，就一直被高估，高估的比例大致是多少呢？我覺(jué)得大概是100%。那些爛人說(shuō)A股股價(jià)嚴(yán)重高估是別有用心的，當(dāng)然不排除我國(guó)的證券市場(chǎng)在制度安排上的確有問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)折價(jià)絕對(duì)沒(méi)有那么厲害。）由于港幣高估，所以港股大漲也就順理成章。看看東南亞和阿根廷吧。中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊。這也就是在上海，你看到為什么那么多華人在買那些高價(jià)房產(chǎn)了，因?yàn)樗麄儾慌?。他們都是依附在我們外匯儲(chǔ)備上的吸血蟲。就講這些吧，以后有空再講。　　　　四說(shuō)通貨膨脹率：有許多朋友會(huì)提出我的收入會(huì)增長(zhǎng)啊，并舉出10年前父母輩的收入變化來(lái)證明。有這種想法的人根本不了解中國(guó)的歷史，至少不了解中國(guó)改革開放的歷史，不知道計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的區(qū)別，也不知道價(jià)格雙軌制是怎么回事?！　　　∵€是舉個(gè)小例子吧：通貨膨脹大家都知道是怎么回事，最直觀的就是物價(jià)上漲。所以我們外匯儲(chǔ)備的價(jià)值可以用每年進(jìn)口貨物的加權(quán)平均價(jià)格來(lái)衡量，鐵礦石、石油、銅礦等等價(jià)格的上漲，我國(guó)04年外匯儲(chǔ)備增長(zhǎng)了50%多，但其價(jià)值上漲了多少呢？）。好，這應(yīng)該就把通貨膨脹的概念和原因講清楚了，還不清楚地自己去看書。大家可以問(wèn)一下自己的父母和回想一下過(guò)去，改革開放前20年收入的增長(zhǎng)速度快呢還是這三年速度增長(zhǎng)快啊？為什么呢？其原因就是通貨膨脹率和收入增長(zhǎng)率是非相關(guān)的或者說(shuō)是相關(guān)性非常低的，在某些條件下是負(fù)相關(guān)的（有興趣的同志可以去看產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)）。　　　　因?yàn)榻?jīng)濟(jì)有其自然規(guī)律，是不受人為的影響的，人民幣對(duì)內(nèi)的貶值，這就是對(duì)固定匯率制的自然修復(fù)，逐步縮小購(gòu)買力平價(jià)的差距?！　　　∧峭ㄘ浥蛎泴?duì)房地產(chǎn)的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對(duì)內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價(jià)值和投資價(jià)值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險(xiǎn)的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無(wú)效的。同時(shí)由于通貨膨脹率的上升（說(shuō)明一點(diǎn)，我國(guó)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是不可信的，數(shù)據(jù)的發(fā)布有政治目的），存款利率的下降，中國(guó)的名義利率實(shí)際為零或?yàn)樨?fù)，相當(dāng)于什么呢？這相當(dāng)于日本現(xiàn)在的貨幣政策。這叫“擠出效應(yīng)”，有人也許聽(tīng)說(shuō)過(guò)?！　　　『昧?。　　　　現(xiàn)在我們來(lái)羅列一下影響需求的因素：低利率（我們目前購(gòu)買房產(chǎn)感覺(jué)上價(jià)格是比較低的，主要是由于每月的還款額并不算高，具有一定的欺騙性）；高匯率（人民幣的高估促使了海外游子的流入，進(jìn)入房市進(jìn)行套匯）；消費(fèi)心理（中國(guó)人寧愿拋棄低廉的租金不去租房，而去買房，投資學(xué)上是講不同的，只能用文化和消費(fèi)性理學(xué)加以解釋）；通貨膨脹率的上升，致使名義利率下降，擠出存款投入房市進(jìn)行投機(jī)。投機(jī)的存在（只要任何商品上漲，都能產(chǎn)生投機(jī)分子，謀取利差）。從政策走勢(shì)來(lái)看，銀行信貸政策、利率都已經(jīng)發(fā)生了變化。只有心理的因素會(huì)長(zhǎng)期存在?！　　　∵@些因素將在未來(lái)幾年發(fā)揮重大作用?！　　　】赐赀@些，大家是不是會(huì)問(wèn)我，你說(shuō)了這么多，到底是看漲還是看跌??？　　　　問(wèn)題:4精彩，學(xué)到很多東西?！　】刹豢梢哉f(shuō)明為什么是無(wú)效的呢？　　　　說(shuō)不回答問(wèn)題，一方面原本想全部說(shuō)完了在回答問(wèn)題的，另一方面由于朋友們的水平參差不同，很難用教科書上的東西來(lái)說(shuō)明，怕一下子回答不清楚，反而誤導(dǎo)了各位，誤人子弟?！　　　∧峭ㄘ浥蛎泴?duì)房地產(chǎn)的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對(duì)內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價(jià)值和投資價(jià)值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險(xiǎn)的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無(wú)效的。但這種增長(zhǎng)會(huì)持久嗎？答案顯然是否定的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展是周期性的，消費(fèi)是有價(jià)格彈性（價(jià)格彈性請(qǐng)看微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)）的，但價(jià)格上漲到一定程度，會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，需求（實(shí)際消費(fèi)量）會(huì)大幅下跌，商品的價(jià)值就無(wú)法實(shí)現(xiàn)（看資本論，生產(chǎn)過(guò)程是創(chuàng)造價(jià)值，消費(fèi)過(guò)程是價(jià)值實(shí)現(xiàn)），由于生產(chǎn)具有計(jì)劃性很難迅速減少，就會(huì)出現(xiàn)供過(guò)于求，價(jià)格就會(huì)迅速下挫，生產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)也會(huì)迅速減少。（看看中國(guó)轎車市場(chǎng)和上海汽車的走勢(shì)）?！　　　∥蚁脒€是用一個(gè)相似的實(shí)際案例來(lái)說(shuō)明吧。翻開湘火炬的股價(jià)走勢(shì)，堅(jiān)挺啊，湘火炬的基本面也好啊。當(dāng)大量的資金進(jìn)入房產(chǎn)尋求庇護(hù)的同時(shí)，也在慢慢失去庇護(hù)，環(huán)境在變，而且變得很快，等你發(fā)覺(jué)的時(shí)候，按在彈簧上的那只手已經(jīng)沒(méi)了。現(xiàn)在繼續(xù)回答這個(gè)問(wèn)題?！　　　偛排e了德隆三駕馬車的例子。德隆手上的股票在崩盤前，以新疆屯河為例，還權(quán)價(jià)格最高是187元左右，目前還權(quán)價(jià)格為15元。為什么會(huì)崩盤呢？由于其高度持倉(cāng)，其實(shí)也就是其資產(chǎn)失去了流動(dòng)性，為了重新獲得流動(dòng)性，它必須因此付出成本，進(jìn)行降價(jià)，因?yàn)樗种械墓善辈豢赡苋堪串?dāng)時(shí)的市價(jià)變現(xiàn)?！　　　∧俏覀兪种械姆孔幽?？變現(xiàn)能力有多強(qiáng)呢？政策環(huán)境發(fā)生突變，大家都想變現(xiàn)的時(shí)候，變現(xiàn)是極為困難的。大家經(jīng)過(guò)去年都應(yīng)該知道，現(xiàn)在政府考慮是否加息是討論得最多的是什么呢？是CPI（物價(jià)指數(shù)）。利率上漲一個(gè)百分點(diǎn)，我們每月的還款數(shù)要增加10%，物價(jià)指數(shù)增長(zhǎng)5%（去年經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府官員討論是否加息，就是CPI是否高于5%借判斷的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，注意：我們研究CPI的時(shí)候一定要清楚的知道構(gòu)成這個(gè)指標(biāo)的組成部分是那些），我們每個(gè)月因?yàn)椴衩子望}醬醋茶、水電煤（維持基本的正常生活）的費(fèi)用將增加5%。它不停的在擠縮你的收入，你每個(gè)月的現(xiàn)金流出在不知不覺(jué)中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是還有存款，收入是否穩(wěn)定，但我知道，一旦每個(gè)月的現(xiàn)金流為負(fù)，大家賬面上可能有幾百萬(wàn)，但卻無(wú)法還款。德隆的破產(chǎn)就是例子。當(dāng)很多人開始拋售的時(shí)候，折價(jià)必須很高才能脫手了，房?jī)r(jià)也就開始下跌，下跌過(guò)程和原理與股票一樣，就不再多說(shuō)了。大家也應(yīng)該理解政府遲遲不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一個(gè)信號(hào)，是象征性的，告訴大家，要注意風(fēng)險(xiǎn)，不要執(zhí)迷不悟，也給了大家一段時(shí)間緩沖，一個(gè)機(jī)會(huì)?！　　　⊥瑫r(shí)，由于物價(jià)的上漲，居民收入必須花更多的錢來(lái)維持生活，同時(shí)也漸漸降低了有購(gòu)房需求居民的購(gòu)買力（經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱有效需求降低）。房?jī)r(jià)下跌太快，會(huì)產(chǎn)生社會(huì)動(dòng)蕩，這也是中央政府十分謹(jǐn)慎的原因?！　　　〗裉焱砩舷劝堰@個(gè)問(wèn)題回答掉?！　　　∶魈鞂⒕投喾N因素綜合在一起對(duì)房地產(chǎn)的影響作一分析，并作出最終判斷，和提出理財(cái)建議。　　　　其實(shí)短短幾幅帖子要把很多東西講清楚十分困難。沒(méi)辦法了，只能將就了。是資金的對(duì)比力量決定了價(jià)格，前面已開始我們就講了價(jià)格是一個(gè)時(shí)點(diǎn)數(shù)（是一個(gè)靜態(tài)值），而時(shí)間具有一維性（即不可逆轉(zhuǎn)），在股市場(chǎng)由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同質(zhì)性，因此，決定某一時(shí)點(diǎn)股票價(jià)格的根本原因就是當(dāng)時(shí)買入賣出資金力量對(duì)比的結(jié)果?！　　　”热缯f(shuō)，升息對(duì)用于購(gòu)房的資金免得影響是負(fù)的，物價(jià)上漲對(duì)購(gòu)房資金的影響也是負(fù)的，由于游資對(duì)政府升值人民幣的預(yù)期開始減弱，開始流出，對(duì)資金面的影響也是負(fù)的，新商品房的上市（類似于上市公司的增發(fā)和配股）對(duì)資金面的影響也是負(fù)的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，發(fā)新股都看作利空，大家可以想想為什么？想不通可以提問(wèn)），收入的增加對(duì)購(gòu)房資金面是正的，制度層面就有點(diǎn)復(fù)雜，要具體條款具體分析。但股票高手，他們就有這種能力，能在最短的時(shí)間內(nèi)感受的這些資金力量的變化?！　　　∵@種能力不僅需要理論指導(dǎo)，也需要實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，大家可以通過(guò)炒股獲得（我是通過(guò)這種方法鍛煉的），具體就不說(shuō)了?！　≡陬A(yù)測(cè)之錢，我們極有必要來(lái)解讀一下政策面。其實(shí)他對(duì)中國(guó)的情況的確也缺乏足夠的了解，但這不等于他做出了錯(cuò)誤的判斷?！　　　≌?：升息，說(shuō)白了就是從根本卡住資金面，外面說(shuō)得也太多了，我也就不說(shuō)了。　　政策3：控制物價(jià)，包括三農(nóng)問(wèn)題，其目標(biāo)是為了什么?。繑U(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)量，抑制農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。大家可不要辜負(fù)了中央的美意，我們黨了不起啊，我們的溫總理和胡主席也了不起啊,換了國(guó)民黨，才沒(méi)人管老百姓的死活呢。地方上銀行要的是什么？銀行領(lǐng)導(dǎo)要的是政績(jī)，要的是腐敗的溫床。暴利?。?！大家還記得銀行為什么要到處拉存款嗎？要發(fā)放貸款必須要有足夠的儲(chǔ)蓄存款。就憑兩張單據(jù)（儲(chǔ)戶存折、住房貸款合同），就能賺取兩者的利差，一百萬(wàn)貸款，一年就是3萬(wàn)，有十萬(wàn)戶，一年就是30億，這就是業(yè)績(jī)。至于問(wèn)題，那是國(guó)家的事和中央政府的事，與地方無(wú)關(guān)。大家認(rèn)為中央政府是看多還是看空呢？　　政策5：加強(qiáng)土地管理，控制土地投放量，為什么??？難道僅僅是因?yàn)楸Ｗo(hù)耕地、減少腐敗？還有一點(diǎn)，就是政府必須控制供應(yīng)量，使供應(yīng)量和“有效需求”匹配起來(lái)，說(shuō)白一點(diǎn)，就是政府認(rèn)為房?jī)r(jià)高了，高出老百姓承受范圍了，房子只有那些少數(shù)的既有需求又有錢人買得起了，房子是為那部分人造的。最優(yōu)有一點(diǎn)，就是政府也想通過(guò)控制度地供應(yīng)量來(lái)控制房?jī)r(jià)，防止房?jī)r(jià)快速下滑。高院難道不知道房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么回事？　　政策7：外匯政策，放松外匯管制，其目標(biāo)就是要減少國(guó)家外匯儲(chǔ)備，鼓勵(lì)老百姓購(gòu)匯就是希望老百姓能幫助國(guó)家分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共同來(lái)打擊游資。國(guó)家出臺(tái)這些政策，就是為了避免升值，打擊游資。（政府睿智啊，商務(wù)部白癡啊。去解讀這些政策對(duì)資金面的影響包括制定這些政策的決策者的正式想法。　　　　那該怎么預(yù)測(cè)呢？　　　　炒股的朋友知道，預(yù)測(cè)的時(shí)間太長(zhǎng)或太短都沒(méi)有實(shí)際操作意義。（為投資決策作基礎(chǔ)）　　　　舉個(gè)例子：一個(gè)股票或一個(gè)房子，從1塊錢漲到了100塊，在這上升的過(guò)程中，任何時(shí)間以任何價(jià)位買進(jìn)都是正確的，因?yàn)樗加谢盍Φ目臻g；當(dāng)這個(gè)股票從100快跌倒1塊錢的時(shí)候，你在任何時(shí)間以任何價(jià)位賣出也都是正確的，因?yàn)槟銣p少了虧損。導(dǎo)致這樣的關(guān)鍵是什么呢？因?yàn)樗肋h(yuǎn)沒(méi)法準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)到拐點(diǎn)，就是拐點(diǎn)在什么時(shí)候什么價(jià)位發(fā)生。所以我們沒(méi)必要去準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)未來(lái)，我們只要知道趨勢(shì)就可以了。是不是有點(diǎn)抽象?。繉W(xué)過(guò)高等數(shù)學(xué)或哲學(xué)的朋友應(yīng)該很容易理解這個(gè)問(wèn)題，不理解的朋友沒(méi)事就多看看太極圖吧。　　　　從政策的走勢(shì)來(lái)看，顯然力量在逐步從多方向空方轉(zhuǎn)變，雙方力量正在此消彼長(zhǎng)的過(guò)程中，現(xiàn)在在什么程度呢？如果以剛才那個(gè)例子作為范圍的話，現(xiàn)在就應(yīng)該是在八、九十元了。股市上很多散戶就是這樣，耐不住寂寞，一年四季都是滿倉(cāng)，沒(méi)有股票就難受，不怕套牢怕踏空，這種人不虧才怪?！　　　偛庞米C券來(lái)形容房地產(chǎn)，基本原理是一樣的，但也有很大的不同點(diǎn)，就是房子有使用價(jià)值，證券沒(méi)有。而房子的漲跌周期就很長(zhǎng)，人活一輩子也經(jīng)歷不了幾次，主要要跟本國(guó)的經(jīng)濟(jì)周期匹配起來(lái)，先對(duì)而言機(jī)會(huì)就比較少。率性而為吧。在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策基礎(chǔ)條件下，如果今后再也沒(méi)有任何新的政策出臺(tái)或經(jīng)濟(jì)部崩潰，自我修復(fù)將是緩慢的，拐點(diǎn)的到來(lái)可能是緩慢的，需要3年左右時(shí)間。因此，我們預(yù)測(cè)房市，就必須關(guān)注政策的導(dǎo)向。　　　　說(shuō)到現(xiàn)在，有一點(diǎn)是肯定的，別的不說(shuō)，上海的房地產(chǎn)肯定的泡沫大大的，肯定是在歷史高位，會(huì)不會(huì)再創(chuàng)新高，我想這只對(duì)那些座超短線的人有用，對(duì)于廣大要長(zhǎng)期投資（也就是自住）的人來(lái)說(shuō)，沒(méi)什么價(jià)值?！　　　∠旅嫦蛐枰?gòu)房的朋友和剛畢業(yè)的大學(xué)生推薦幾種房產(chǎn)投資方式?！　　　≈杂腥甑呐袛?，是建立在經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境沒(méi)有變化的基礎(chǔ)上，通過(guò)經(jīng)濟(jì)規(guī)律自然發(fā)展，事實(shí)上是做不到的，政府的政策會(huì)源源不斷地出來(lái)、或多或少的影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！本褪窃谙胝f(shuō)明這種人為的因素和傾向。比如說(shuō)生產(chǎn)周期、產(chǎn)品周期等，還要受新技術(shù)運(yùn)用的影響，這是比較復(fù)雜的，很難一下子說(shuō)清楚，這里就不說(shuō)了，以后有空再作說(shuō)明。說(shuō)他不了解中國(guó)，主要說(shuō)他不了解我國(guó)政府政策出臺(tái)的機(jī)制和目標(biāo)，這是和西方國(guó)家不同的，我國(guó)政府考慮的首先是國(guó)家和社會(huì)的穩(wěn)定，老百姓根本的生活問(wèn)題，而不是首先考慮的是效率問(wèn)題，說(shuō)白了就是先講政治、后講經(jīng)濟(jì)。就像郎咸平一樣，看見(jiàn)馬路上別人行騙，他傻乎乎的上去戳穿，壞人錢財(cái)，能不挨揍嗎？說(shuō)白了又沒(méi)有騙你的，關(guān)你什么閑事??？　　　　在前一段時(shí)間中央打擊有償新聞，那可不是空穴來(lái)風(fēng)和無(wú)事生非。有時(shí)也順便幫騙子撬撬邊，搞點(diǎn)好處。　　　　現(xiàn)在來(lái)講投資。如果不知道成本（資金成本、機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本等概念）和風(fēng)險(xiǎn)（風(fēng)險(xiǎn)的衡量）的話，那很多問(wèn)題就很難說(shuō)清楚了?！　　　∏懊嬗袀€(gè)朋友問(wèn)我海南房產(chǎn)投資的一個(gè)個(gè)案，不好意思，我沒(méi)做過(guò)研究，沒(méi)法回答。比方說(shuō)，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么組成呢？是股市中所有股票的綜合體現(xiàn)，股市有泡沫不等于說(shuō)所有的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些。所以說(shuō)，中國(guó)的各個(gè)城市的情況都是不一樣的，大家一定要具體情況具體分析，千萬(wàn)不要以偏概全。因?yàn)橐话闳酥豢赡苜I一個(gè)股票，只關(guān)注你那個(gè)股票就行了（你不是溫州人吧？）。上海在全國(guó)還是比較有代表性的?！　　　≌w而言，上海這個(gè)個(gè)股的基本面是不錯(cuò)的，所以引來(lái)各路資本爭(zhēng)相追逐也不以為奇。為什么要這么做呢？大家學(xué)過(guò)財(cái)務(wù)管理的朋友們都知道，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)、資本結(jié)構(gòu)、債務(wù)結(jié)構(gòu)等等名詞吧？長(zhǎng)期投資、短期投資各需要什么樣的資金來(lái)匹配呢？長(zhǎng)短期資金的結(jié)構(gòu)應(yīng)該如何設(shè)立呢？如果設(shè)置不好會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？　　　　舉個(gè)例子，還是說(shuō)德?。ㄒ?yàn)樗麣獯?，知道的人多）。他的資金來(lái)源是什么呢？說(shuō)白了都是短