【正文】 原因：就是加入WTO后，我國的出口的確很快，04年順差有3百億。但我會?？磥砦覀兘▏?2年（含改革開放20年）的外匯儲備增長只相當于04年一年增長啊。我們外匯儲備的含金量被大大的稀釋了，這五年內(nèi)黃金價格漲了多少（我記得最低的時候是71多塊/克，現(xiàn)在要140/克了吧？），石油價格漲了多少你知道嗎？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，現(xiàn)在呢？50美元），如果我們的外匯儲備不用美元而用石油或黃金的話來儲備，我們的外匯儲備是增長了還是減少了呢？大家自己去算算吧。比如說：上海的一棟房子，人民幣100萬，用美元買呢？就是12萬。不說理論了，說了很多人也不明白，還是舉個例子吧。也就是匯率由于行政干預(yù)嚴重脫離購買力平價的基礎(chǔ)，這就成為危機爆發(fā)的原動力。大家如果有興趣可以到中國人民銀行的網(wǎng)站上看看，查《黃金和外匯儲備報表》，5年來中國外匯儲備的增長。不好意思說得遠了。而且老百姓也不愿意聽真話，他們寧愿活在睡夢中（還記得魯迅在吶喊自序中的那個鐵屋子的故事嗎？）。匯率用最簡單的話來描述就是這個貨幣對另一種貨幣的價格，當然也受供給關(guān)系影響了。那么非產(chǎn)權(quán)的房子是那些類呢，如何購買呢？這類房子可以出租嗎？　　　　本專欄有個朋友貼了篇《房產(chǎn)基礎(chǔ)概念要領(lǐng)》，樓上自己去看看吧?！　　　∨e例：100萬貸款，5%的貸款利率，期限20年，用購房者用得最多的等額還款法，每月還款6600元，如果貸款利率上升至6%，你的還款額將為7165元。這也就是廣大股民之死也不知道會輸錢的原因，說股市是大賭場其實也有很大的合理成分的。　　在此，我用索羅斯的一句話來結(jié)束此段：“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。中國的房市和股市是如此的相近，并不是虛構(gòu)的?！　‖F(xiàn)在政府學(xué)乖了，逐步逐步的把原來不能流通的房產(chǎn)（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子擴大供應(yīng)量，改變供給雙方的平衡?！　《f制度：什么是制度？誰制定了制度？說白了，制度就是一種權(quán)利，操控價格的一種權(quán)利。同時利用各種媒體發(fā)聲音唱多，就是維護需求方的信心。由于利率的上漲會直接導(dǎo)致購房成本的增加，減少需求（大家學(xué)過微觀經(jīng)濟學(xué)的人應(yīng)該知道剛性需求和彈性需求：比方說，我要結(jié)婚，女朋友說沒房子就不跟我結(jié)婚，而我特別愛她，不管房子多少錢，我都要買，這就是剛性需求，一般情況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價格下，需求的彈性也是不同的），利率的上漲也會提高開發(fā)商的成本，但由于市場價格也上漲，開發(fā)商的利潤率會并不會明顯減少（即便減少，也遠高于整個社會的平均行業(yè)利潤率），大量的資本會用如房產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)的數(shù)量會增加，于是供給的力量會此消彼長，一旦突破臨界點，房產(chǎn)價格就會下跌（類似于股市的階段性高點），重新尋求一種平衡。　　利率、匯率、通脹率等一系列所謂目前所謂經(jīng)濟學(xué)家研究的東西，同時通過改變供給雙方的力量來影響價格的。從美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史就可以看出（圖書館有美國經(jīng)濟發(fā)展史這本書）。　　要徹底寫清楚，涉及的面太廣。只要不轉(zhuǎn)讓，NPV（凈現(xiàn)值）是相同的。簡單的說，你能把自己的那部分地產(chǎn)（無形資產(chǎn)，土地使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓嗎？你能把自己家的墻拆掉賣錢嗎？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百萬買的該住房產(chǎn)權(quán)證的價值其實就是該住房70年使用權(quán)的價值。地產(chǎn)（即土地使用權(quán)），是無形資產(chǎn)，是實行攤銷的，談可以通過評估和交易重新恢復(fù)的。（說明一點，首付的是機會成本，因為基準利率上漲，存貸款利率會同時上調(diào)）。這二十年，你能確保貸款利率不發(fā)生變動嗎？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實行的高利率影響）?！　∠日f房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關(guān)系嗎？房價是一個時點數(shù)，是靜態(tài)值。這里高手多些，希望大家指正?！　〔恢来蠹矣袥]有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎么樣，純粹是一商業(yè)運作，但也的確包含了一些財務(wù)知識。而你購房付出的成本卻是動態(tài)的。而我們買房的同志，%。　 再說房價（實際價值）：看完上一段，有朋友說，房價會長啊，房產(chǎn)是不動產(chǎn)，是保值工具啊等等。所以說真正增值的是地產(chǎn)那部分。產(chǎn)權(quán)房和非產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)就其本質(zhì)是一樣的?！? 好，現(xiàn)在我們基本上對我們的房子有了些基本的概念了。微觀經(jīng)濟學(xué)、宏觀經(jīng)濟學(xué)、制度經(jīng)濟學(xué)、貨幣銀行學(xué)、投資銀行學(xué)、會計、國際貿(mào)易等事牽扯在一起的，主要的原因就是，房地產(chǎn)本身就是一個復(fù)雜的系統(tǒng)，再加上我國一向政治、經(jīng)濟不分家，就更為復(fù)雜?！　∠旅?，我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、制度等幾方面談房地產(chǎn)投資的影響因素。　　先說利率：利率、匯率、通脹率及政府的許多政策都是相互影響、相互關(guān)聯(lián)的，混在一起就沒法說清楚了?！　臍v史的經(jīng)驗來看，利率的上升對房價的上漲具有致命性的打擊，這就是謝國忠講的為什么房產(chǎn)會破滅的原因，中央也為什么直至不愿加息或繼續(xù)加息的原因了。如2001年股市崩潰時，政府是最大的唱多力量一樣。我國的制度由于歷史的變遷和改革，仍存在著許多重大缺陷，不比微軟的操作系統(tǒng)好多少，現(xiàn)在正在打補丁。這當然也充分利用了中國老百姓的消費心理（房子總是要自己的，而不愿去租房，這也形成了房價和租金倒掛的現(xiàn)象，這是西方人不能理解的）。　　當然，這只是制度影響房價的一個小小的方面，其它還有土地供給制度等等。”　　哦。房市也一樣，因為房子和股票都成了大家投機的工具。%；%；期限30年，還款額增加12%。　　要把這個問題回答完，等于要把我國建國后的歷史講一遍了?！　〔恢来蠹铱催^謝國忠的文章沒有，此人了不起啊，敢說實話，和郎咸平一樣，是個敢于說真話的人。記得我去銀廣夏考察回來的時候，告訴自己的同學(xué)，000557造假時，有誰相信?。刻貏e是我剛說完，該股就從25元漲到了歷史最高價37元，別人都說我神經(jīng)病?！　≡捳f回來，為什么要說謝國忠呢，他有篇文章說萬億游資炒作人民幣升值。幾千億美元?。。。槭裁磿l(fā)式增長呢？　　這就要從固定匯率制和浮動匯率制說起了。　　　　是不是有點難懂?。俊　　　∵@就是固定匯率制度性缺陷。大家都應(yīng)該知道什么是價格雙軌制吧？改革開放初期，我國就是價格雙軌制，分計劃內(nèi)的和計劃外的，倒爺就是那時候產(chǎn)生的。這是在現(xiàn)有的固定匯率制下，如果用購買力平價呢？假設(shè)購買力平價是4：1的話，如果用真實美元買的話，就應(yīng)該是25萬美元，中國實行外匯管制，針對合法的外匯，國家必須無條件兌換?！　　　〗?jīng)過一個晚上，有心的朋友可能去中國人民銀行網(wǎng)站上把那些數(shù)據(jù)看過了，心里應(yīng)該有底了吧。（01年底，2122億元，04年增長2067億元。老百姓都是窮人，為什么窮??？因為無知。（商務(wù)部數(shù)據(jù)）　　第二個原因：就是我們的商務(wù)部長，要擴大FDI，（只顧個人政績，不顧國家利益，痛心啊。這主要有兩大塊：第一塊就是大家知道的海外進入的游資（合法的與不合法的，具體因為敏感，在此就不說了），第二塊就是以前外商投資進入后項目產(chǎn)生的合法利潤（以前外商會把在中國賺的人民幣換成外匯，匯回國內(nèi)，現(xiàn)在不了。至今你還懷疑謝國忠的萬億游資嗎？　　好。因為股票是最好的投資入門方法，大家如果懂股票的話，下面的分析大家也就容易懂得多。所以說房地產(chǎn)是個很好的載體。國外人士可以名正言順的外幣換成人民幣在國內(nèi)購房了，多么好的渠道啊?！　×魍ü桑簩?yīng)的是商品房（實實在在的房子，現(xiàn)房或期房，由于現(xiàn)在期房限轉(zhuǎn)，等于新股上市加了個鎖定期）　　上市公司：對應(yīng)的是中國的各大城市（比如說上海，就是武鋼；溫州就是海虹控股，蘇州就是上海梅林等）。上海房地產(chǎn)市場作為全國房地產(chǎn)市場的一個組成部分，為什么上海會成為游資的首選呢？為什么謝國忠說上海的房產(chǎn)泡沫居全國之首呢（而根據(jù)公布的數(shù)據(jù)，上海并不是最高的，數(shù)據(jù)發(fā)布受政府控制）？因上海的購買力全國最高，推高的房價資金充沛，支撐比較強，承接力強。西部城市就更不行了（盤子太小，太容易推高，上去就下不來了，購買力小，承接力低，出不了貨），這種地方游資是不會去的?！　　　巧系呐笥?，學(xué)習(xí)要全面。如97東南亞金融危機。如企業(yè)持有的上市公司流通股權(quán)，即便超過一年，也是短期投資?！　　　≈v到匯率的因素了，怎么來用個生動點的案例來說明這東西呢？我吃飯的時候一直在想。（就是說，由于港元和人民幣都和美元掛鉤，是相對的固定匯率，按購買力平價的話，估計應(yīng)該是1塊人民幣換2塊港元，估算的基礎(chǔ)是用A股和H股的股價比，因為他們的收益權(quán)按同股同權(quán)且又都流通應(yīng)該是一樣的。在上海，那么多香港人投資房產(chǎn)為的是什么呢？那就是利用貨幣的價格雙軌制投機倒把，眼睛盯的是我們的外匯儲備。同理，臺資、澳資、外籍華人到國內(nèi)投資房產(chǎn)的意圖是一致的?！　　　√珡?fù)雜了。意思是我等于在用現(xiàn)在的收入買10年前的房子，當初房子多便宜啊。物價上漲的對老百姓最直接的結(jié)果就是手中貨幣變相貶值（如我國的外匯儲備不停的在貶值一樣，這里干脆說清楚外匯儲備為什么會貶值，外匯要來干什么？就是用來買國外的商品，用來進口。　　　　那下面就來說影響，說通貨膨脹就不得不說收入。舉例說明：由于原材料價格上漲，國內(nèi)物價上漲導(dǎo)致勞動力成本上升，中國的產(chǎn)品成本也將隨之而提高，成本的提高不利于出口，外匯收入減少，國家兌付外匯的眼里也就慢慢變小，人民幣升值的壓力也就降低，慢慢的會回歸到應(yīng)有水平，但這個周期實在太長，這就是固定匯率制的最大缺陷；浮動匯率制由于隨時有市場調(diào)節(jié)，其周期要短的多。由于老百姓投資渠道的缺乏（實際上缺乏的是安全的投資渠道），股市、期市風(fēng)險都太高（關(guān)鍵是太黑暗），老百姓不愿意，于是乎，房市就成了中國老百姓的一個投資渠道。有了這些經(jīng)濟學(xué)的基礎(chǔ)，那我們就有資格來討論當今房地產(chǎn)價格的合理性和如何進行投資了。其他　　　　這些因素都是長期存在了4年了，在未來還會產(chǎn)生一定的影響，至于影響還會有多大，第一要看政策走勢，第二要看經(jīng)濟走勢了?！　　　≡賮砹_列一下影響供給的因素：制度的缺陷（大量的房產(chǎn)不能上市流通交易，不能滿足交易，只能滿足租賃）；土地供應(yīng)（新的土地政策不要我再多說了吧？減少）；房地產(chǎn)開發(fā)難度（房地產(chǎn)開發(fā)商資本金比例的提高和貸款利率的提高，會增加房地產(chǎn)開發(fā)商的成本和風(fēng)險，一些房地產(chǎn)開發(fā)商會退出，如上海的陽光集團，老板的兒子是我初中同學(xué)，開始不做房地產(chǎn)，去造船了）。通貨膨脹對房地產(chǎn)的影響呢？翻開歷史，由于貨幣對內(nèi)變相貶值，且由于房地產(chǎn)具有使用價值和投資價值的雙重屬性，于是房地產(chǎn)就成為閑散貨幣避險的歸宿，但這歸宿是否有效呢？歷史證明，這是無效的?！　　　】刹豢梢哉f明為什么是無效的呢？　　　　其實如果拋開經(jīng)濟危機，就股價和通貨膨脹而言，股票在短期內(nèi)是具有一定避險功能的，看看04年許多上市公司的收益大家也許會明白這個問題，因為成本上升的同時，商品的價格上漲幅度更快，產(chǎn)能會迅速滿足，價格也迅速提高，利潤也會快速增長?！　　　》孔幽?？其實也是一回事，當然要比股票復(fù)雜許多。但為什么為崩盤呢？德隆為什么會破產(chǎn)的？當然原因很多，說白了就是價格與價值的長期背離，就像按著的彈簧，一旦外部作用力發(fā)生變化，他就會反彈。有些問題必須講清楚，心中有疑惑必然導(dǎo)致決策和判斷偏差。下跌幅度在90%以上。一套房子變現(xiàn)需要幾個月吧？　　　　現(xiàn)在再來說明，為什么通貨膨脹時，房地產(chǎn)不能成為避險的工具。你知道我們每個季度的CPI用的是同比還是環(huán)比嗎？所以你會發(fā)現(xiàn)利率和通貨膨脹率竟然是同步上漲的。到時候，由于房地產(chǎn)具有資產(chǎn)不可分割性，你能賣掉一平方米、拆下幾塊磚去換大米嗎？你唯一可做的就是賣房，為了能快速脫手，你必須折價。是否珍惜，那別人就沒法管了。但地方政府為了自身政績，好像并不領(lǐng)會?！　∫黄鸫簿湍芸吹脚笥褧脑u論深感欣慰?！　　　∏懊嫖覀冎v了這么多因素，但真正對房價上漲和決定房價最直接的東西是什么呢？是韓市長講話還是其它？其實和股市一樣，是資金決定了價格。等等因素，他們影響資金面的力量隨時隨地在發(fā)生變化，所以就增加了預(yù)測的難度?！　　　∠旅嫖覀儊眍A(yù)測房價走勢。就比如說，兩個人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判斷都告訴對手聽，對方還會照原來的思路下嗎？　　　　因此政府作出各種決策都也不是空穴來風(fēng)的，也要希望獲得某種效果。水電煤死活不漲，也是這個原因啊。住房貸款的盈利性多高啊？利差3%。還有一點，就是可以通過住房貸款的增加，來稀釋銀行以前的不良貸款，降低不良貸款率，這就是領(lǐng)導(dǎo)的政績。（昨天到一個朋友家里去玩，他在浦東剛裝修好一套別墅，正好說起房子的事，他告訴我，任志強向他報委屈，他的意思根媒體上登的完全是兩回事，是媒體斷章取義歪曲了他的意思，我想任志強的真實想法大概就是我剛才說的意思）。在匯率問題上，我是這樣判斷的，匯率問題已經(jīng)不僅僅是經(jīng)濟問題了，已經(jīng)是政治問題了，美國故意讓美元貶值，就是擠壓人民幣升值，升值后再打壓人民幣，迫使人民幣大幅貶值，摧垮中國經(jīng)濟，這一招他在東南亞、南美、拉美國家屢試不爽，這次根我國搞上了，所以我們一定要挺住，我也鼓勵大家儲備外匯，我們難受，美國放任美元貶值也難受著呢，看誰熬得過誰。）　　　　這一兩年的政策還有很多，大家慢慢去解讀吧?！　　　∠旅嬉f的是預(yù)測的價值和目標。其實要做到這一點完全是不可能的，因為你也是這個市場的一分子，你也會對這個市場產(chǎn)生作用，這就要講一個合力和趨勢的概念了?！　　　〕悄阌凶銐虻牧α縼砜刂剖袌?，但好像這樣做不到，所以德隆失敗了。因此從投資證券的角度來說，就是要等待一個好的買入機會。失去了就沒必要再去強求了。如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐點的到來將是指日可待的（如當初海南房地產(chǎn)的破滅）。至于拐點什么時候到來，是不確定的，選擇資助的朋友面對的是時間的損失（比如說準備買房結(jié)婚的朋友，為了獲取時間，在財務(wù)上損失一點也可能是在所不惜的），因此每個人要根據(jù)自己實際情況來選在買房的時機和方式。前面我引用了索洛斯的一句名言“繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命周期被人為地延長了。　　　　至于謝國忠，我只是說他能把自己真實的想法說出來，是個誠實和高水平能人。我這人就是事不關(guān)己高高掛起?！　　　〔恢来蠹业呢攧?wù)方面和投資方面的功底怎樣，如果不懂了話就有點難了。在前面我做過一個比方，就是把城市比做成個股，現(xiàn)在這個比方還適用。比如說，很多場合公布的都是中國整體的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，就是上證指數(shù)，他只代表整個市場的綜合情況，而且由于樣本不停的變，早已失真了