【正文】 》第二條 中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。（5） 征地目的的公益性。三、農(nóng)村居民住宅用地一戶只能擁有一處宅基地；宅基地的面積不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；村民出賣、出租住房后，不得再申請宅基地；不得出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地。第5節(jié) 建設(shè)用地制度 建設(shè)用地的概念建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地，旅游用地、軍事用地等。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 建設(shè)用地建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地，旅游用地、軍事用地等。實行基本農(nóng)田補充制度。 實行基本農(nóng)田保護區(qū)制度。”土地所有權(quán)：（2） 種類國家所有的土地：集體所有的土地：（3） 土地所有權(quán)的確認(rèn)與行使國家依法確認(rèn)：行使： 國務(wù)院代表國家行使國家所有土地的所有權(quán)； 由集體經(jīng)濟組織或村民委員會，村內(nèi)集體經(jīng)濟組織或者村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織。 國有土地有償使用制度。全民所有制：由國務(wù)院代表國家行使國家所有土地的所有權(quán)。其余10畝出讓給了另一開發(fā)商。例：2003年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某市國土資源局簽定土地出讓協(xié)議，約定開發(fā)商以8000萬受讓某幅地塊20畝。土地管理法：是國家為實現(xiàn)土地管理目的而制定的法律規(guī)范。（二）1978年12月到1998年國家住房制度改革（發(fā)展階段）82《憲法》《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》《城市規(guī)劃法》《建筑法》《招標(biāo)投標(biāo)法》《城市房屋拆遷管理條例》等等。 房地產(chǎn)法律關(guān)系（一）含義指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)、交易及其管理關(guān)系過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2005年房地產(chǎn)業(yè)為美國經(jīng)濟貢獻了2萬億美元，占經(jīng)濟規(guī)模的16%。”國家發(fā)展，社會和諧、人民幸福都離不開2006年上半年，全國房地產(chǎn)業(yè)稅收1209億元，%%。 法律意義上的房地產(chǎn)指房地產(chǎn)權(quán)：包括房屋的所有權(quán)和該房屋占用房屋內(nèi)的土地使用權(quán)。①按用途劃分；②按地理位置劃分；③按所有權(quán)性質(zhì)劃分。（2） 地產(chǎn)土地財產(chǎn)的簡稱。（2） 房地產(chǎn)的特征固定性特定性耐用性保值性（三）與相關(guān)概念的關(guān)系房地產(chǎn)與建筑物房地產(chǎn)與不動產(chǎn)房地產(chǎn)與物業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)（1） 含義：房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。%，從這個比例看，人均稅收貢獻肯定比平均數(shù)高。 可以為國民經(jīng)濟發(fā)展提供重要的物質(zhì)條件； 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，可以帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長； 可以改善人民的住房條件和生活環(huán)境； 可以加快舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改變落后的城市面貌； 有利于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善投資硬環(huán)境，吸引外資，加快改革開放的步伐； 可以擴大就業(yè)； 可以增加政府財政收入； 促進社會穩(wěn)定和諧。（2） 分類房地產(chǎn)開發(fā)法律關(guān)系房地產(chǎn)交易法律關(guān)系物業(yè)管理法律關(guān)系房地產(chǎn)管理法律關(guān)系（一）房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成主體（1）房地產(chǎn)管理主體（2）房地產(chǎn)開發(fā)主體（3）房地產(chǎn)交易主體（4）房地產(chǎn)服務(wù)主體內(nèi)容（1）管理主體的職權(quán)、職責(zé)（2）開發(fā)經(jīng)營主體的權(quán)利、義務(wù)（3）消費主體的權(quán)利和義務(wù)客體（1）行為（2）物（3）智力成果六、房地產(chǎn)立法（一）新中國成立到1978年12月（起步階段）農(nóng)村土地制度經(jīng)歷了兩次轉(zhuǎn)變 從封建半封建性的私有制到農(nóng)民私有制。（三）1998年國家住房制度改革至今（完善階段）《土地管理法》《城市規(guī)劃法》等若干重要法律的修改完善，《物權(quán)法》的頒布實施。它調(diào)整因確認(rèn)土地所有權(quán)、開發(fā)利用土地、取得和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，以及規(guī)劃管理土地而產(chǎn)生的各種經(jīng)濟關(guān)系。如違約須按標(biāo)的額20%承擔(dān)違約金。后開發(fā)商起訴該市國土資源局要求歸還多支付的10畝土地款并1600萬違約金。勞動群眾集體所制：由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會，村內(nèi)集體經(jīng)濟組織或者村民小組、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織所有。 國有土地劃撥使用制度。 土地使用權(quán)土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國有土地使用權(quán)有償使用；對集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的管理。 禁止閑置和荒蕪耕地。禁止破壞基本農(nóng)田。非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地：嚴(yán)禁直接占用農(nóng)村集體土地。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。 建設(shè)用地范圍（一）非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地：必須使用國有土地。第6節(jié) 土地登記制度 土地所有權(quán)登記國有土地所有權(quán)證集體土地所有權(quán)證二、土地使用權(quán)登記國有土地使用權(quán)集體土地使用權(quán)三、土地他項權(quán)利登記抵押權(quán)、租賃權(quán)登記第3章 土地征收法律制度 土地征收的概念及特征案例：2006年，某大學(xué)為擴建校區(qū)，強行無償將學(xué)校周圍10戶農(nóng)村村民的20畝土地征收為學(xué)校使用。思考：征收與征用異同： 共同點： 不同點：法規(guī)導(dǎo)航：《憲法》第十條 城市的土地屬于國家所有。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使?！段餀?quán)法》第四十二條 為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。經(jīng)查，廣東省清遠市石角政府在未辦理建設(shè)用地報批手續(xù)情況下，非法征收農(nóng)民集體山地；山西省太原市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會在富士康（太原）科技工業(yè)園三期項目工地手續(xù)尚未依法辦理的情況下，非法批準(zhǔn)該項目開工建設(shè)；太原市晉源區(qū)政府未采取有效措施制止山西太原萬水物資貿(mào)易城和富麗裝飾材料有限公司違法占用土地行為；河南省安陽市政府在安陽市蓮花公司“四季花香生態(tài)園”項目違反土地利用總體規(guī)劃確定的用途，非法批準(zhǔn)先行實施建設(shè)。會議聽取了國土資源部、監(jiān)察部對鄭州市違法批準(zhǔn)征收占用土地建設(shè)龍子湖高校園區(qū)案件調(diào)查情況的匯報。目前該項目已經(jīng)叫停，有關(guān)善后工作也已經(jīng)展開。當(dāng)?shù)卣{(diào)整相關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，將上述基本農(nóng)田的指標(biāo)轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)，由省級政府批準(zhǔn)征地。10”案件情況進行了通報?！睏畛钫f“我可以以一個局長的名義和自己的前程來擔(dān)保，趙登用就是此案的嫌疑人，是否有其他人員參與等情況，公安機關(guān)正在調(diào)查中。 征收土地的審批權(quán)（一）國務(wù)院審批基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的；其他土地超過70公頃的。安置人口＝征用面積247。（2） 土地征用補償費用的所有與使用土地補償費地上附著物和青苗補償費安置補助費1982年至1988年，貴州市委組織部等8家單位與東山村東新村民組、東山村民委員會、鄉(xiāng)政府簽定土地征用合同，征用東山村東新村民組土地54畝。法院審理后認(rèn)為，被征用土地屬農(nóng)民集體所有，因此產(chǎn)生的補償費和安置補助費歸農(nóng)民集體組織所有。最高人民法院審理后維持了原判。經(jīng)研究，答復(fù)如下：原則同意你院第二種意見。土地補償費和安置補助費應(yīng)歸村民小組農(nóng)民集體所有，由虞家河鄉(xiāng)人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)村民小組對上述費用的使用。并與某市土地管理局簽定土地出讓協(xié)議。其余10畝出讓給了另一開發(fā)商。出讓人的單一性和受讓人的廣泛性對象的特定性集體土地不經(jīng)征收不得出讓?！段餀?quán)法》第149條：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，自動續(xù)期。由于原定的1號、4號地塊流標(biāo)，拍賣直接進入專門用于修建經(jīng)濟適用房的2號地，該地塊最后僅以47萬元/畝的價格成交?！?號，130萬”“18號，180萬”......“8號，190萬”......190萬后只剩下68號、18號兩位買家了。昨天，成都共拍賣三宗地，一共吸引了30價投資開發(fā)商參加，除了新城南地標(biāo)以高價位成交外，其余兩宗地——位于金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)的1號地塊也拍出了好價錢，起拍價180萬/畝，成交價達423萬/畝，被成都扶華房地產(chǎn)公司拿下；2號地塊位于駟馬橋東片區(qū)，起拍價160萬元/畝，競爭相對顯得比較溫柔。隨后，不斷有“黑馬”殺出，競拍價達到510萬元/畝時，55號殺出并將應(yīng)拍價抬到600萬元/畝，全場一片掌聲。 土地使用權(quán)出讓合同（一）概念（二）法律特征是一種民事合同。符合城市規(guī)劃要求的原則。三、法律特征公益性補償性或無償性不可轉(zhuǎn)讓性無期限性四、建設(shè)用地使用權(quán)劃撥的管理（一）劃撥土地的轉(zhuǎn)讓（二）劃撥土地的出租（三）劃撥土地的抵押（四）國有企業(yè)改制中的劃撥土地（五）劃撥土地使用權(quán)的收回第5章 國有土地上房屋征收法律制度房屋拆遷緣何屢致“自焚事件”安徽農(nóng)民朱正亮因多次協(xié)商未果的房屋拆遷糾紛導(dǎo)致其在天安門金水橋前實施了自焚這一過激行為。 內(nèi)蒙古赤峰通報因強制拆遷引自焚事件 成都拆遷再現(xiàn)“自焚”2009年11月13日早晨，在成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華村發(fā)生一起惡性“拆遷”事件，女主人以死相爭未能阻止政府組織的破拆隊伍，最后“自焚”于樓頂天臺，燒得面目全非。樓下，機器轟鳴，正在破拆；樓前，消防、公安官兵嚴(yán)陣以待，不遠處停放著救護車，醫(yī)護人員也做好了準(zhǔn)備。十幾分鐘后，另外有人爬上了閣樓，似乎要制止她的行為，瞬間，慘烈的一幕出現(xiàn)了，那位婦女變成了一個通紅的火人，在高高的樓頂上跳動、掙扎。魏交是唐福珍的外甥媳婦，她說：“當(dāng)時我們一家人老少十幾口都退到三樓平臺上，我抱著一歲的娃娃不停游走，一群頭戴鋼盔、手持盾牌棍棒的人沖了上來，他們見人就打，從懷中奪走了我的孩子，又朝我踢了幾腳。1996年，村支書找到他，說金華村準(zhǔn)備招商引資，以促進地方經(jīng)濟發(fā)展，使用土地政策優(yōu)惠，村里可統(tǒng)一辦理房地產(chǎn)手續(xù)。2005年7月，街道辦相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)說胡的企業(yè)用房是違章建筑，因為修路需拆除，當(dāng)時只答應(yīng)補償90萬元，幾次調(diào)整后補償費提高至217萬元。律師說 官員不關(guān)心群眾利益事件發(fā)生時，胡昌明正在北京上訪，僥幸得以平安。本案的發(fā)生，究其原因，是地方政府的某些官員把政績放在首位，根本不把群眾的利益放在心上。2011年1月21日廢止。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益；征收個人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。被拆遷的房屋的主任交楊某。開發(fā)商給他們的條件是一套大房子外加200萬元。由于吳萍并未履行，他們只好向法院申請強拆。（2） 征收法律關(guān)系的客體國有土地上的房屋（3） 內(nèi)容征收人的權(quán)利與責(zé)任征收實施單位的權(quán)利與責(zé)任被征收人的權(quán)利與責(zé)任征收管理部門的權(quán)利與責(zé)任三、房屋征收拆遷的基本原則（一）公共利益原則（二）符合規(guī)劃原則第九條 依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動，應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。目擊郴州嘉禾拆遷事件“嘉禾的面子”“誰不顧嘉禾的面子，誰就被摘帽子”；“誰工作通不開面子，誰就要換位子”；“誰影響嘉禾一陣子，我就影響他一輩子”這是前不久湖南省郴州市嘉禾縣，在當(dāng)?shù)氐闹槿藤Q(mào)城開工儀式上打出的大標(biāo)語?！八陌?、兩?！闭疬w出奇招“四包”：包在規(guī)定期限內(nèi)完成拆遷補償評估工作、簽訂好補償協(xié)議、騰房并交付各種證件、包協(xié)助做好妥善安置工作，不無理取鬧、尋釁滋事，不參與集體上訪和聯(lián)名告狀。抵制拆遷被拘留此前的4月21日，嘉禾縣政府對李湘柱的父親李會明的房屋實施強制拆遷，縣人民法院出動200多人參與強拆行動。根據(jù)國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)的批示，湖南省政府、建設(shè)部聯(lián)合調(diào)查組通過深入細致的調(diào)查取證工作，基本查明主要違法違規(guī)事實。在缺乏拆遷計劃、拆遷方案的拆遷補償安置資金足額到位證明等要件的情況下，為拆遷人發(fā)放《房屋拆遷許可證》；在沒有按規(guī)定程序舉行聽證的情況下，對11戶被拆遷人下達強制拆遷執(zhí)行書。在媒體對拆遷事件曝光后，嘉禾縣委、縣政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)不能正確對待輿論監(jiān)督，依然一意孤行。（3） 范圍：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。第二十二條 因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向北征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。第6章 房地產(chǎn)開發(fā)法律制度案例一：張某是某市某區(qū)某村委會主任的小舅子，2007年6月，張某與該村委會簽訂協(xié)議，租賃該村土地20畝用于房地產(chǎn)開發(fā)?！捌咄ㄒ黄健保旱缆吠ā⑸舷滤?、雨污排水通、電力通、通訊通、熱力通和平整場地。 單項開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片開發(fā)； 新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造； 土地開發(fā)、房屋開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)； 經(jīng)營性開發(fā)和自用性開發(fā)； 合作開發(fā)、合資開發(fā)和獨資開發(fā)。 有足夠的專業(yè)技術(shù)人員（1）須有4名以上持資格證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員；（2）2名以上持資格證書的專職會計人員。自2006年8月14日起，停止審批黨政機關(guān)集資合作建房項目。凡已經(jīng)享受房改政策購房、購買了經(jīng)濟適用住房或參加了集資、合作建房的人員，不得再次參加集資、合作建房。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。后來約有600人參加他的計劃，凡參與的人，每人出500元錢，作為前期運作成本。開發(fā)商阻撓。稅收，利潤，......合作者缺少契約精神。擔(dān)心個人集資合作建房本意是讓中低收入者“居者有其屋”，但是怎么能避免那些要搞投機的人進來渾水摸魚呢？（社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室 曹建海主任）開發(fā)商是專業(yè)來做，是用全部時間來做；你是非專業(yè)來做，是業(yè)余