房地產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)資料-wenkub
2023-04-21 03:18:41 本頁面
【正文】 積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計算分?jǐn)偂Ｈ?、成本核算的基本程序?）根據(jù)項目特點和成本核算對象的確定原則，確定成本核算對象。市場推廣與營銷 對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的市場推廣、樓盤銷售策劃、商品房買賣活動的評審、交付過程的控制以及顧客投訴實施有效的控制，確保市場推廣和營銷階段工作符合規(guī)定要求。規(guī)劃設(shè)計和前期工作 對項目規(guī)劃設(shè)計和前期工作實施有效控制，確保公司開發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開發(fā)項目的施工、營銷提供依據(jù)。項目立項及可行性研究 對項目立項及可行性研究工作流程實施有效的控制，提交各階段的可行性研究報告，為項目開發(fā)的立項和深入開展項目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)。 ③受國家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門的信貸政策的影響極大； ④投資周期較長，市場風(fēng)險較大。 房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會帶動鋼鐵、橡膠、電氣、機(jī)械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會帶動眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機(jī)械和化工等，同時這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。 所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動領(lǐng)域包括：土地開發(fā)和再開發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營、房地產(chǎn)金融和信貸、保險等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)。 ⑤售后服務(wù)工作要求高。 主要工作內(nèi)容：開發(fā)計劃、資金計劃、各階段可研報告、竣工后評估等。 主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競選、方案設(shè)計、擴(kuò)初設(shè)計、施工圖設(shè)計、規(guī)劃驗收等。 主要工作內(nèi)容：營銷策劃推廣、銷售許可、開盤銷售、竣工交付等。（2）設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本費用。（6）編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。四、成本核算的對象的確定（1）確定原則 滿足成本計算的需要； 便于成本費用的歸集； 利于成本的及時結(jié)算； 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求?！?對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的施工標(biāo)段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對象。） 五、成本費用的歸集與分配成本費用的歸集與分配的基本原則和要求 會計核算的一般原則有真實性、實質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。 征地補(bǔ)償費 土地費用的分配 ◆能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入 商品房的成本核算對象中； ◆如果分不清成本核算對象，可先進(jìn)行歸集，然后 再在有關(guān)成本核算對象間按占地面積分配； ◆通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆嬋胗嘘P(guān)成本核算對象。 建設(shè)規(guī)費 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 施工準(zhǔn)備費 臨時設(shè)施費中包括臨時辦公室、臨時圍墻、圍板、售樓處及臨時樣板房、臨時場地占用費等。注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。 工程施工費一般均為扣凈甲供材、費后的價格 甲/直供設(shè)備與主材 工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材 一般建安工程材差 專項安裝工程 如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場等；二是包含在土建單位合同中，而實際操作時又單獨發(fā)包的項目。 室外雨污水系統(tǒng)工程 其他工程 小區(qū)道路費 含小區(qū)正式的大門、圍欄；室外擋土墻等 室外零星工程 包括背景音樂、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等 室外配套設(shè)施與器材 包括室外的體育器材、游樂設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報箱及雨棚等 公共配套設(shè)施費成本科目代碼成本科目名稱 備 注 社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等 幼兒園 環(huán)衛(wèi)作息和工具房 施工水電費 資本化借款費用（1）借款費用資本化的期限：自開發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費用可資本化，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內(nèi)；（2）可資本化的借款費用包括：與開發(fā)項目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費用，但不包括借款手續(xù)費及傭金；（3）可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_發(fā)項目的，可將借款費用直接計入受益的開發(fā)項目；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開發(fā)項目間分?jǐn)偂? 在此，也要注意兩個應(yīng)付賬款的區(qū)別，一個是有關(guān)開發(fā)成本的，一個是有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的。六、成本費用的歸集與分配存在的問題同一成本項目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題 同一成本項目與核算對象的對應(yīng)關(guān)系問題主要是指一項工程包括不同的核算對象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項目的分類核算問題主要是指一個施工單位同時做了多項工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。個人的看法是對差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級公寓建筑范圍（組團(tuán)、期）的園林環(huán)境，要求有單獨合同、單獨核算；可以按一定的配套的數(shù)量進(jìn)行分配的，也可要求進(jìn)行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費等可以按各組團(tuán)的供電量大小進(jìn)行分配。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。（6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。 地下（人防）車庫成本的歸集和分?jǐn)?，始終是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算的難點問題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其成本。 （1120+4400306*53070/10000）小區(qū)外成本的處理問題 主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開發(fā)條件。（3）材料差價的結(jié)算：施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程項目中標(biāo)標(biāo)書的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供”和“欠供”，這就要進(jìn)行材料“超供”和“欠供”數(shù)量和金額（材料差價）的結(jié)算，多退少補(bǔ)。 但征收甲供材料營業(yè)稅實際上是納稅義務(wù)人發(fā)生改變，對應(yīng)稅金額的影響主要是增加了甲供材料差價，實際上金額不大，如前例，因為施工單位本來就要出具1000萬元正式票據(jù)并繳納營業(yè)稅。 ，改變工程承包方式。 房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的具體條件：工程已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；簽訂了銷售合同，并履行了合同規(guī)定的義務(wù),房屋已交付或已發(fā)出交房通知書；取得了銷售價款或確信可以取得；成本能夠可靠地計量。
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