房地產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)資料-wenkub
2023-04-21 03:18:41 本頁(yè)面
【正文】 積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確計(jì)算分?jǐn)?。三、成本核算的基本程序?）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和成本核算對(duì)象的確定原則，確定成本核算對(duì)象。市場(chǎng)推廣與營(yíng)銷 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的市場(chǎng)推廣、樓盤(pán)銷售策劃、商品房買賣活動(dòng)的評(píng)審、交付過(guò)程的控制以及顧客投訴實(shí)施有效的控制，確保市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷階段工作符合規(guī)定要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和前期工作實(shí)施有效控制，確保公司開(kāi)發(fā)的商品房符合法律、法規(guī)的要求，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工、營(yíng)銷提供依據(jù)。項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究 對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)及可行性研究工作流程實(shí)施有效的控制，提交各階段的可行性研究報(bào)告，為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的立項(xiàng)和深入開(kāi)展項(xiàng)目全程策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 ③受國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)濟(jì)政策、產(chǎn)業(yè)政策和金融部門(mén)的信貸政策的影響極大； ④投資周期較長(zhǎng)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較大。 房地產(chǎn)行業(yè)是龍頭行業(yè)，就象汽車行業(yè)發(fā)展，會(huì)帶動(dòng)鋼鐵、橡膠、電氣、機(jī)械、石油等行業(yè)的發(fā)展一樣，它的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)眾多的相關(guān)行業(yè)一起發(fā)展，建筑材料、建筑施工、電子、信息、機(jī)械和化工等，同時(shí)這些行業(yè)的發(fā)展水平已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要影響因素。 所涉及的主要的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)領(lǐng)域包括：土地開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)金融和信貸、保險(xiǎn)等；以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)如融資、評(píng)估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的行業(yè)。 ⑤售后服務(wù)工作要求高。 主要工作內(nèi)容：開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金計(jì)劃、各階段可研報(bào)告、竣工后評(píng)估等。 主要工作內(nèi)容：地質(zhì)勘察、方案競(jìng)選、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、規(guī)劃驗(yàn)收等。 主要工作內(nèi)容：營(yíng)銷策劃推廣、銷售許可、開(kāi)盤(pán)銷售、竣工交付等。（2）設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用。（6）編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開(kāi)發(fā)總成本。四、成本核算的對(duì)象的確定（1）確定原則 滿足成本計(jì)算的需要； 便于成本費(fèi)用的歸集； 利于成本的及時(shí)結(jié)算； 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求?！?對(duì)于開(kāi)發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工標(biāo)段/產(chǎn)品類型劃分成本核算對(duì)象。） 五、成本費(fèi)用的歸集與分配成本費(fèi)用的歸集與分配的基本原則和要求 會(huì)計(jì)核算的一般原則有真實(shí)性、實(shí)質(zhì)重于形式、一致性、可比性、明晰性、權(quán)責(zé)發(fā)生制、配比、謹(jǐn)慎性、重要性、劃分資本支出和收益支出等。 征地補(bǔ)償費(fèi) 土地費(fèi)用的分配 ◆能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入 商品房的成本核算對(duì)象中； ◆如果分不清成本核算對(duì)象，可先進(jìn)行歸集，然后 再在有關(guān)成本核算對(duì)象間按占地面積分配； ◆通過(guò)設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。 建設(shè)規(guī)費(fèi) 成本科目代碼成本科目名稱 備 注 施工準(zhǔn)備費(fèi) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)中包括臨時(shí)辦公室、臨時(shí)圍墻、圍板、售樓處及臨時(shí)樣板房、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)等。注：工程樁甲供材中包括鋼筋、水泥、商品砼、預(yù)制樁、型材、型鋼、其他材料等。 工程施工費(fèi)一般均為扣凈甲供材、費(fèi)后的價(jià)格 甲/直供設(shè)備與主材 工程合同及預(yù)算內(nèi)外的甲供設(shè)備主材 一般建安工程材差 專項(xiàng)安裝工程 如坡道雨棚、屋頂構(gòu)架，非小區(qū)共有的屋頂花園、屋面球場(chǎng)等；二是包含在土建單位合同中，而實(shí)際操作時(shí)又單獨(dú)發(fā)包的項(xiàng)目。 室外雨污水系統(tǒng)工程 其他工程 小區(qū)道路費(fèi) 含小區(qū)正式的大門(mén)、圍欄；室外擋土墻等 室外零星工程 包括背景音樂(lè)、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等 室外配套設(shè)施與器材 包括室外的體育器材、游樂(lè)設(shè)施、園藝小品的成品雕塑、信報(bào)箱及雨棚等 公共配套設(shè)施費(fèi)成本科目代碼成本科目名稱 備 注 社區(qū)中心包括文化、體育、衛(wèi)生、商業(yè)、金融、行政管理、社區(qū)服務(wù)等 幼兒園 環(huán)衛(wèi)作息和工具房 施工水電費(fèi) 資本化借款費(fèi)用（1）借款費(fèi)用資本化的期限：自開(kāi)發(fā)投入日起至完工交付日止的借款費(fèi)用可資本化，其間開(kāi)發(fā)商主動(dòng)實(shí)施的停工期間不包括在內(nèi)；（2）可資本化的借款費(fèi)用包括：與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的借款利息支出、匯兌損失等借款費(fèi)用，但不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金；（3）可確定借款用途并?？顚Ｓ糜谀程囟ㄩ_(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間分?jǐn)偂? 在此，也要注意兩個(gè)應(yīng)付賬款的區(qū)別，一個(gè)是有關(guān)開(kāi)發(fā)成本的，一個(gè)是有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的。六、成本費(fèi)用的歸集與分配存在的問(wèn)題同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系、同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題 同一成本項(xiàng)目與核算對(duì)象的對(duì)應(yīng)關(guān)系問(wèn)題主要是指一項(xiàng)工程包括不同的核算對(duì)象、不同的物業(yè)，如住宅樓或辦公樓底屋是商業(yè)，同時(shí)又有裝璜；公共配套設(shè)施和商品房由一個(gè)單位施工等；同一施工建設(shè)單位發(fā)生不同的成本項(xiàng)目的分類核算問(wèn)題主要是指一個(gè)施工單位同時(shí)做了多項(xiàng)工程，如小區(qū)內(nèi)道路和排水排污工程，主體建筑工程和周邊（屋前后）室外工程。個(gè)人的看法是對(duì)差異大的且能夠區(qū)分的部分，如高級(jí)公寓建筑范圍（組團(tuán)、期）的園林環(huán)境，要求有單獨(dú)合同、單獨(dú)核算；可以按一定的配套的數(shù)量進(jìn)行分配的，也可要求進(jìn)行分析后合理分配，如電力工程設(shè)備費(fèi)等可以按各組團(tuán)的供電量大小進(jìn)行分配。如樁基工程、土方工程、預(yù)應(yīng)力工程、結(jié)構(gòu)工程等等。（6）由于結(jié)構(gòu)原因，地下室梁柱多，較多的地下面積不可利用。 地下（人防）車庫(kù)成本的歸集和分?jǐn)?，始終是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的難點(diǎn)問(wèn)題，稅務(wù)機(jī)關(guān)以要求必須核算其成本。 （1120+4400306*53070/10000）小區(qū)外成本的處理問(wèn)題 主要可能有市政配套設(shè)施，如供水、供電、供氣、學(xué)校等配套設(shè)施，還有可能存在的是附屬征地開(kāi)發(fā)條件。（3）材料差價(jià)的結(jié)算：施工單位領(lǐng)用的材料往往和工程項(xiàng)目中標(biāo)標(biāo)書(shū)的定額數(shù)量不一致，就是所謂的材料“超供”和“欠供”，這就要進(jìn)行材料“超供”和“欠供”數(shù)量和金額（材料差價(jià)）的結(jié)算，多退少補(bǔ)。 但征收甲供材料營(yíng)業(yè)稅實(shí)際上是納稅義務(wù)人發(fā)生改變，對(duì)應(yīng)稅金額的影響主要是增加了甲供材料差價(jià)，實(shí)際上金額不大，如前例，因?yàn)槭┕挝槐緛?lái)就要出具1000萬(wàn)元正式票據(jù)并繳納營(yíng)業(yè)稅。 ，改變工程承包方式。 房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的具體條件：工程已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收合格；簽訂了銷售合同，并履行了合同規(guī)定的義務(wù),房屋已交付或已發(fā)出交房通知書(shū)；取得了銷售價(jià)款或確信可以取得；成本能夠可靠地計(jì)量。
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