【正文】 用39長期待攤費用80財務(wù)費用40遞延所得稅資產(chǎn)81資產(chǎn)減值損失41待處理財產(chǎn)損溢82營業(yè)外支出　二、負債類83所得稅費用42短期借款84以前年度損益調(diào)整43交易性金融負債　　　　注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不違反會計準則確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實際情況自行增設(shè)、分拆、合并會計科目。按照財政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度等原有規(guī)定，實現(xiàn)在全社會范圍內(nèi)統(tǒng)一會計標準和指標口徑。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務(wù)費用（如匯兌損失等）。%～2%；　?、燮渌N售費用?！　。?）銷售費用。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。依據(jù)項目的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述（1）～（6）項之和為基數(shù)，按3%～5%計算。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的各項費用，包括居委會、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設(shè)施的支出?！　。?）建安工程費，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費用，主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設(shè)備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝）以及室內(nèi)裝修工程費等。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用?！　、偻恋卣饔觅M。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是長期持有經(jīng)營性物業(yè)，而不是短期持有。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點?！　。?）產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現(xiàn)。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式?！　。ㄈ╀N售或自持階段　　對于銷售物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過出售房地產(chǎn)，回籠資金、實現(xiàn)利潤；而對于自持物業(yè)模式，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經(jīng)營收入。水、電、熱、燃氣、通信等配套設(shè)施必須達到使用條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控。　?。?）用地審批要對企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關(guān)鍵因素?！　。?）代建工程的開發(fā)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾蚱渌麊挝坏奈校鸀殚_發(fā)建設(shè)的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設(shè)工程，園林綠化工程、旅游風(fēng)景工程，以及其他市政公用設(shè)施等工程?！　。?）房屋開發(fā)和經(jīng)營?！　。?）按照房屋的使用功能可以分為6類：①居住用途的房屋；②工業(yè)用途的房屋；③商業(yè)用途的房屋；④文體娛樂設(shè)施；⑤政府和公用設(shè)施；⑥多功能建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計實務(wù)一、認識房地產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)　　房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)　　　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設(shè)綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營利為目的，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營活動的經(jīng)濟組織。已開發(fā)完工的房屋，按其用途不同可以分為商品房、投資房、周轉(zhuǎn)房和代建房等?！　〈送?，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動，并廣泛開展工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務(wù)業(yè)以及商品房售后服務(wù)等多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。前期準備階段的特點如下：　?。?）開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權(quán)證。　?。ǘ┙ㄔO(shè)施工階段　　在該階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)過程，并使其達到驗收標準。　?。?）開發(fā)產(chǎn)品只有通過政府的驗收才可交付購買者?！　。?）對產(chǎn)品的設(shè)計要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計機構(gòu)來完成。　　　?。?）銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段?！　。?）商品房預(yù)售實行許可證制度。另外，開發(fā)商還要落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下：　?。?）為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風(fēng)險，一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值?！　τ谝话惴康禺a(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設(shè)施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費等。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補償。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經(jīng)驗估算法等估算。其估算可參照建安工程費的估算方法。　?。?）開發(fā)期間稅費?！　　　￠_發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的管理費用、銷售費用和財務(wù)費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。%～1%?！　榱吮阌趯Ψ康禺a(chǎn)建設(shè)項目各項支出進行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出。因此，原執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》的非上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將逐步過渡到執(zhí)行新的企業(yè)會計準則。企業(yè)不存在的交易或者事項，可不設(shè)置相關(guān)會計科目。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的不同階段分別進行詳細介紹。注冊資本的最低限額為人民幣3萬元，公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的20%，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內(nèi)繳足；其中，投資公司可以在5年內(nèi)繳足。注冊資本的最低限額為人民幣500萬元。在繳足前，不得向他人募集股份?！　⊥馍掏顿Y設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合上述條件外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設(shè)施、主題公園等建設(shè)經(jīng)營，或以上述項目建設(shè)為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項目的外商投資企業(yè)。經(jīng)審批部門批準并辦理有關(guān)注冊登記后，在核準的經(jīng)營范圍內(nèi)從事相關(guān)建設(shè)經(jīng)營活動。　?。?）外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓，以及境外投資者并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批?！　《⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)核定　　根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質(zhì)等級。　　　?。?）注冊資本不低于2 000萬元；　?。?）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上；　　（3）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%；　?。?）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 　　（6）有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；　?。?）工程技術(shù)、財務(wù)、統(tǒng)計等業(yè)務(wù)負責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；　?。?）具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。《暫定資質(zhì)證書》有效期為1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)其開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應(yīng)的資質(zhì)等級?！　。ㄎ澹┎煌Y質(zhì)等級的業(yè)務(wù)范圍　　一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。如股東或發(fā)起人以其持有的在中國境內(nèi)設(shè)立的有限責(zé)任公司或者股份有限公司（以下統(tǒng)稱股權(quán)公司）的股權(quán)作為出資，應(yīng)當(dāng)符合《股權(quán)出資登記管理辦法》（國家工商行政管理總局令第39號）的規(guī)定?！　」境闪⒑螅蓶|或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請辦理公司實收資本的變更登記。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行。甲以貨幣資金800萬元出資，乙以A設(shè)備出資，該設(shè)備其賬面原價為270萬元，累計已提折舊為40萬元，投資合同約定的價值為220萬元，投資合同約定的價值與公允價值相符。該地塊所有權(quán)已變更為C公司。會計分錄為：　　借：實收資本　　　　　5 000 000　　　　貸：銀行存款　　　　5 000 000　　二、其他出資方式的核算　?。ㄒ唬┩顿Y者以股權(quán)出資　　投資者投入的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價值不公允的除外。會計分錄為：　　借：長期股權(quán)投資——A公司 　10 000 000　　　　貸：實收資本——丙公司 　　10 000 000　　（二）投資者以債權(quán)出資　　以債權(quán)轉(zhuǎn)為資本方式進行債務(wù)重組的，應(yīng)分以下情況處理：　　債務(wù)人為股份有限公司時，債務(wù)人應(yīng)將債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認為股本；股份的公允價值總額與股本之間的差額確認為資本公積?！　　　。?）籌建人員開支的費用?！　。?）企業(yè)登記、公證的費用：主要包括企業(yè)的工商登記費、驗資費、評估費、稅務(wù)登記費、公證費等?！　。?）其他費用：　?、倩I建期間發(fā)生的辦公費、廣告費、業(yè)務(wù)招待費等；　　②印花稅、車船稅等；　?、劢?jīng)投資人確認由企業(yè)負擔(dān)的進行可行性研究所發(fā)生的費用；　　④其他與籌建有關(guān)的費用，例如資訊調(diào)查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。如投資各方為籌建企業(yè)進行了調(diào)查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。　?。ǘ╅_辦費的賬務(wù)處理　　新企業(yè)準則對開辦費的會計處理相對于行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度而言，發(fā)生了一定的變化?！　嵤┬聹蕜t后，新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該嚴格按照新準則的規(guī)定進行開辦費的賬務(wù)處理?！　　纠?9】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內(nèi)共發(fā)生各種開辦費用300 000元，其中：以銀行存款支付人員工資91 200元、辦公費60 000元、職工培訓(xùn)費90 000元、差旅費30 000元、注冊登記費5 000元、其他費用23 800元，會計分錄為：　　借：管理費用——開辦費　　　　300 000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　300 000第二章獲取土地階段會計實務(wù)第一節(jié)　我國現(xiàn)行土地制度 　　一、土地所有權(quán)和使用權(quán)制度　?。ㄒ唬┩恋厮袡?quán)制度　　根據(jù)憲法，我國土地所有制形式為社會主義公有制，其法律表現(xiàn)形式為國家土地所有權(quán)和農(nóng)民集體土地所有權(quán)。任何買賣土地或變相買賣土地所有權(quán)的行為都是非法的，都必須依法禁止。所謂國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)提供給單位和個人使用，而土地使用者一次性地向國家支付土地使用權(quán)出讓金和其他費用的行為。這種形式多應(yīng)用于農(nóng)用地。目前，土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)的形式主要有：轉(zhuǎn)讓（包括買賣、交換、贈與、繼承）、租賃、入股等。具體地講是指國家為了保證土地資源的合理利用，促進經(jīng)濟、社會和環(huán)境的協(xié)調(diào)發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途使用土