【正文】 用39長期待攤費用80財務費用40遞延所得稅資產81資產減值損失41待處理財產損溢82營業(yè)外支出　二、負債類83所得稅費用42短期借款84以前年度損益調整43交易性金融負債　　　　注：房地產開發(fā)企業(yè)在不違反會計準則確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據本企業(yè)的實際情況自行增設、分拆、合并會計科目。按照財政部的部署，2011年底全面廢止行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度等原有規(guī)定，實現在全社會范圍內統(tǒng)一會計標準和指標口徑。它指為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用（如匯兌損失等）。%～2%；　　③其他銷售費用。　?。?）銷售費用。應根據當地有關法規(guī)標準估算。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的準確程度，以上述（1）～（6）項之和為基數，按3%～5%計算。它主要包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的各項費用，包括居委會、派出所、幼兒園、鍋爐房、水塔、自行車棚、消防、公共廁所等設施的支出?！　。?）建安工程費，是指直接用于建筑安裝工程的總成本費用，主要包括建筑工程費（建筑、特殊裝修工程費）、設備及安裝工程費（給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝）以及室內裝修工程費等。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產開發(fā)項目或其他建設項目使用?！　、偻恋卣饔觅M。房地產開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理費用、銷售費用、財務費用及開發(fā)期間的稅費等全部投資。房地產開發(fā)企業(yè)一般是長期持有經營性物業(yè)，而不是短期持有。相對于作為最終消費品的住宅而言，經營性物業(yè)具有長期收益的特點?！　。?）產品交付應以開發(fā)產品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實現。由于預售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用此種銷售方式?！　。ㄈ╀N售或自持階段　　對于銷售物業(yè)模式，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過出售房地產，回籠資金、實現利潤；而對于自持物業(yè)模式，是指房地產開發(fā)企業(yè)通過招商、招租、開辦企業(yè)等方式，取得租金或經營收入。水、電、熱、燃氣、通信等配套設施必須達到使用條件，房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品才能交付使用。在建設過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城管、建委、土地管理等行政部門的監(jiān)控?！　。?）用地審批要對企業(yè)產品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證及施工許可證。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關鍵因素。　?。?）代建工程的開發(fā)，是指房地產開發(fā)企業(yè)接受當地人民政府或其他單位的委托，代為開發(fā)建設的各類工程，包括土地開發(fā)工程、房屋建筑工程、道路修筑工程，供水、供電、供氣、供熱管道敷設工程，園林綠化工程、旅游風景工程，以及其他市政公用設施等工程?！　。?）房屋開發(fā)和經營。　?。?）按照房屋的使用功能可以分為6類：①居住用途的房屋；②工業(yè)用途的房屋；③商業(yè)用途的房屋；④文體娛樂設施；⑤政府和公用設施；⑥多功能建筑（綜合樓宇，又叫城市綜合體）。房地產開發(fā)企業(yè)會計實務一、認識房地產及房地產開發(fā)企業(yè)　?。ㄒ唬┓康禺a　　房地產又稱不動產，是房產與地產的總稱。　?。ǘ┓康禺a開發(fā)企業(yè)　　　　房地產開發(fā)企業(yè)的前身稱為城市建設綜合開發(fā)企業(yè)，是指具有法人資格，以營利為目的，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧，主要從事房地產開發(fā)和經營活動的經濟組織。已開發(fā)完工的房屋，按其用途不同可以分為商品房、投資房、周轉房和代建房等。　　此外，許多房地產開發(fā)企業(yè)具備自行施工的能力，從事建筑安裝施工活動，并廣泛開展工業(yè)、商業(yè)、旅游、飲食服務業(yè)以及商品房售后服務等多種經營業(yè)務。前期準備階段的特點如下：　?。?）開發(fā)的前提是取得土地，目前主要實行招、拍、掛方式，向政府繳納土地出讓金并取得國有土地使用權證?！　。ǘ┙ㄔO施工階段　　在該階段，房地產開發(fā)企業(yè)要根據已經確定的規(guī)劃和設計方案，通過自建、委托代建、發(fā)包等方式完成開發(fā)產品的建設過程，并使其達到驗收標準?！　。?）開發(fā)產品只有通過政府的驗收才可交付購買者?！　。?）對產品的設計要委托專業(yè)的規(guī)劃設計和建筑設計機構來完成?！　　　。?）銷售分為預售和現房銷售兩個階段?！　。?）商品房預售實行許可證制度。另外，開發(fā)商還要落實物業(yè)管理公司及物業(yè)管理方案。房地產開發(fā)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下：　?。?）為了規(guī)避經營性物業(yè)分割銷售帶來的經營風險，一般情況下，房地產開發(fā)企業(yè)持有的經營性物業(yè)規(guī)模較大。持有物業(yè)在開發(fā)建設完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經過較長的培育期后，持有物業(yè)將產生很大幅度的增值。　　對于一般房地產開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成本和開發(fā)費用兩大部分組成。國家建設征用農村土地發(fā)生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地占用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規(guī)定給予補償。在可行性研究階段，建安工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、概算指標估算法以及類似工程經驗估算法等估算。其估算可參照建安工程費的估算方法?！　。?）開發(fā)期間稅費。　　　　開發(fā)費用是指與房地產開發(fā)項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用。它指開發(fā)建設項目在銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。%～1%?！　榱吮阌趯Ψ康禺a建設項目各項支出進行分析和比較，常把估算結果以匯總表的形式列出。因此，原執(zhí)行《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度》和《企業(yè)會計制度》的非上市房地產開發(fā)企業(yè)，將逐步過渡到執(zhí)行新的企業(yè)會計準則。企業(yè)不存在的交易或者事項，可不設置相關會計科目。鑒于房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經營各階段所納稅種及稅率等有所變化，本書將在第十章按照房地產開發(fā)經營的不同階段分別進行詳細介紹。注冊資本的最低限額為人民幣3萬元，公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的20%，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起2年內繳足；其中，投資公司可以在5年內繳足。注冊資本的最低限額為人民幣500萬元。在繳足前，不得向他人募集股份。　　外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)的，除應當符合上述條件外，還應當依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關審批手續(xù)。外商投資房地產企業(yè)，是指從事普通住宅、公寓、別墅等各類住宅、賓館（飯店）、度假村、寫字樓、會展中心、商業(yè)設施、主題公園等建設經營，或以上述項目建設為目的的土地開發(fā)或成片開發(fā)項目的外商投資企業(yè)。經審批部門批準并辦理有關注冊登記后，在核準的經營范圍內從事相關建設經營活動。　?。?）外商投資房地產企業(yè)的股權和項目轉讓，以及境外投資者并購境內房地產企業(yè)，由商務主管等部門嚴格按照有關法律法規(guī)和政策規(guī)定進行審批?！　《?、房地產開發(fā)企業(yè)的資質核定　　根據《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當按照本規(guī)定申請核定企業(yè)資質等級?！　　　。?）注冊資本不低于2 000萬元；　　（2）從事房地產開發(fā)經營3年以上；　?。?）近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額；　?。?）連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%；　　（5）上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額； 　　（6）有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人；　　（7）工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；　?。?）具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度；　?。?）未發(fā)生過重大工程質量事故?！稌憾ㄙY質證書》有效期為1年。房地產開發(fā)主管部門應當根據其開發(fā)經營業(yè)績核定相應的資質等級?！　。ㄎ澹┎煌Y質等級的業(yè)務范圍　　一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產除外。如股東或發(fā)起人以其持有的在中國境內設立的有限責任公司或者股份有限公司（以下統(tǒng)稱股權公司）的股權作為出資，應當符合《股權出資登記管理辦法》（國家工商行政管理總局令第39號）的規(guī)定。　　公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公司章程規(guī)定的出資時間繳納出資，屬于非貨幣財產的，應當在依法辦理財產權轉移手續(xù)后，申請辦理公司實收資本的變更登記。企業(yè)如期收到各投資者投入的資本，并存入開戶銀行。甲以貨幣資金800萬元出資，乙以A設備出資，該設備其賬面原價為270萬元，累計已提折舊為40萬元，投資合同約定的價值為220萬元，投資合同約定的價值與公允價值相符。該地塊所有權已變更為C公司。會計分錄為：　　借：實收資本　　　　　5 000 000　　　　貸：銀行存款　　　　5 000 000　　二、其他出資方式的核算　　（一）投資者以股權出資　　投資者投入的長期股權投資，應當按照投資合同或協(xié)議約定的價值作為初始投資成本，但合同或協(xié)議約定的價值不公允的除外。會計分錄為：　　借：長期股權投資——A公司 　10 000 000　　　　貸：實收資本——丙公司 　　10 000 000　?。ǘ┩顿Y者以債權出資　　以債權轉為資本方式進行債務重組的，應分以下情況處理：　　債務人為股份有限公司時，債務人應將債權人因放棄債權而享有股份的面值總額確認為股本；股份的公允價值總額與股本之間的差額確認為資本公積?！　　　。?）籌建人員開支的費用。　?。?）企業(yè)登記、公證的費用：主要包括企業(yè)的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等?！　。?）其他費用：　?、倩I建期間發(fā)生的辦公費、廣告費、業(yè)務招待費等；　　②印花稅、車船稅等；　?、劢浲顿Y人確認由企業(yè)負擔的進行可行性研究所發(fā)生的費用；　?、芷渌c籌建有關的費用，例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。如投資各方為籌建企業(yè)進行了調查、洽談發(fā)生的差旅費、咨詢費、招待費等支出?！　。ǘ╅_辦費的賬務處理　　新企業(yè)準則對開辦費的會計處理相對于行業(yè)會計制度、企業(yè)會計制度而言，發(fā)生了一定的變化?！　嵤┬聹蕜t后，新設立的房地產開發(fā)企業(yè)應該嚴格按照新準則的規(guī)定進行開辦費的賬務處理?！　　纠?9】某房地產開發(fā)企業(yè)在籌建期間內共發(fā)生各種開辦費用300 000元，其中：以銀行存款支付人員工資91 200元、辦公費60 000元、職工培訓費90 000元、差旅費30 000元、注冊登記費5 000元、其他費用23 800元，會計分錄為：　　借：管理費用——開辦費　　　　300 000　　　　貸：銀行存款　　　　　　　　　300 000第二章獲取土地階段會計實務第一節(jié)　我國現行土地制度 　　一、土地所有權和使用權制度　　（一）土地所有權制度　　根據憲法，我國土地所有制形式為社會主義公有制，其法律表現形式為國家土地所有權和農民集體土地所有權。任何買賣土地或變相買賣土地所有權的行為都是非法的，都必須依法禁止。所謂國有土地使用權出讓，是指國家將一定期限內的土地使用權提供給單位和個人使用，而土地使用者一次性地向國家支付土地使用權出讓金和其他費用的行為。這種形式多應用于農用地。目前，土地使用權合理流轉的形式主要有：轉讓（包括買賣、交換、贈與、繼承）、租賃、入股等。具體地講是指國家為了保證土地資源的合理利用，促進經濟、社會和環(huán)境的協(xié)調發(fā)展，通過編制土地利用總體規(guī)劃，劃定土地用途區(qū)，確定土地利用限制條件，土地的所有者、使用者都必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途使用土