房地產(chǎn)企業(yè)培訓(xùn)資料-資料下載頁(yè)
2025-04-06 03:18本頁(yè)面
【正文】 很多困難：（1）工程施工進(jìn)度快于工程款支付進(jìn)度；（2）主體工程進(jìn)度一般快于室外及配套工程進(jìn)度；（3）工程決算在工程竣工后較長(zhǎng)時(shí)間才能完成；（4）質(zhì)保金、維修金的支付一般為二至五年；（4）涉及的金額較大，給企業(yè)造成重大負(fù)擔(dān)；（5）對(duì)于項(xiàng)目公司而言，往往造成下一年度的所得稅抵扣不完而存在退稅問(wèn)題。例如：一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資10億元，當(dāng)投資總額達(dá)到9億元時(shí)，項(xiàng)目已全部完工，銷售已達(dá)到80%，由于計(jì)稅成本和會(huì)計(jì)成本的差異，需調(diào)增應(yīng)納所得稅金額8000萬(wàn)元，調(diào)增所得稅2000萬(wàn)元，剩余房源銷售所產(chǎn)生的應(yīng)稅金額往往不足8000萬(wàn)元，且還須預(yù)繳所得稅，同時(shí)，也給企業(yè)增加了沉重負(fù)擔(dān)。建議允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃和預(yù)算進(jìn)行預(yù)提，并經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核計(jì)入計(jì)稅成本十、關(guān)于預(yù)繳土地增值稅和土地增值稅匯算按目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法執(zhí)行的政策標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)我們測(cè)算，一個(gè)項(xiàng)目預(yù)繳了１％的土地增值稅后，要不補(bǔ)繳土地增值的銷售凈利潤(rùn)也只有約9％左右，毛利率只有約22%。銷售凈利潤(rùn)僅和銀行的貸款利息相當(dāng)；顯然和高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。從全國(guó)范圍看，南京市目前執(zhí)行的土地增值稅匯算清繳試點(diǎn)辦法，也是和全國(guó)各大中城市的匯算清繳辦法不相協(xié)調(diào)的。目前南京市土地增值稅匯算試點(diǎn)辦法，對(duì)規(guī)范管理、有實(shí)力和品牌的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)商不利，同時(shí)又從另一方面助長(zhǎng)了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會(huì)造成稅收上的 “不公平”。同時(shí)，由于普通商品房不享有增值率２０％以下稅收優(yōu)惠政策，也會(huì)助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投入，進(jìn)一步提高售價(jià)，以彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商的過(guò)重土地增值稅負(fù)擔(dān)，這和國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控政策相違背的。按照（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）文的精神，對(duì)普通商品房享有增值率20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為：、單套建筑面積在120平方米以下、。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。而目前試點(diǎn)執(zhí)行的普通商品房只是經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房的解釋不符合相關(guān)的文件精神。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［2007］75號(hào)）文，南京市（蘇地稅發(fā)［2007］154號(hào)）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒(méi)有執(zhí)行。對(duì)于代收費(fèi)用問(wèn)題，在計(jì)繳企業(yè)流轉(zhuǎn)稅收明確不得在營(yíng)業(yè)收入中扣除，而在土地增值稅匯算中不準(zhǔn)加扣20％的金額。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。且上述支出在國(guó)家1993年出臺(tái)的土地增值稅條例時(shí)并不存在，實(shí)際上，在土地增值稅的成本費(fèi)用計(jì)算口徑上和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的存在不一致，似乎這些成本費(fèi)用不該發(fā)生，這實(shí)際上有違原則。目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度上升。近兩年取得的項(xiàng)目有相當(dāng)部分還存在退還已預(yù)繳的土地增值稅問(wèn)題。關(guān)于多項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用的扣除問(wèn)題。按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙痤~機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利息計(jì)算的金額，否則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（利息和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用）按土地成本和開(kāi)發(fā)成本之和10%計(jì)算。對(duì)于多項(xiàng)目公司在實(shí)際工作中會(huì)碰到很多問(wèn)題：（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有建設(shè)周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項(xiàng)目專用，會(huì)造成資金的極大浪費(fèi)。因此，項(xiàng)目貸款取得的資金是統(tǒng)籌使用的，而非貸款項(xiàng)目專用。而利息的記入是以資金占用為基礎(chǔ)的，把一筆項(xiàng)目貸款的利息全部記入該項(xiàng)目反而是不合理的。（2）上述會(huì)計(jì)處理在土地增值稅匯算時(shí)是“項(xiàng)目利息不能分清”，只能按5%計(jì)算可扣除利息。但實(shí)際上項(xiàng)目應(yīng)承擔(dān)的利息往往要大大超過(guò)按5%計(jì)算的扣除利息。例如：一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地價(jià)5億元，開(kāi)發(fā)建設(shè)投資5億元，建設(shè)周期三年，銀行貸款5億元，期限3年，利率8%，按5%計(jì)算扣除利息僅為5000萬(wàn)元，兩者相差7000萬(wàn)元。（3）按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用而非開(kāi)發(fā)成本，而若銷售不好的話，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目還會(huì)占用大量資金，即還會(huì)發(fā)生大量利息費(fèi)用，在會(huì)計(jì)處理上計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用，而按土地增值稅的規(guī)定，個(gè)人認(rèn)為可記入開(kāi)發(fā)成本科目。根據(jù)公司20多年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，采用核定征收是切實(shí)可行的辦法。這樣既會(huì)穩(wěn)定增加財(cái)稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡(jiǎn)化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。土地增值稅模擬測(cè)算 項(xiàng) 目比例模擬計(jì)算價(jià)格變動(dòng)價(jià)格變動(dòng)價(jià)格變動(dòng)一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入1,000,0001,038,0001,079,0001,171,500減：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本% 706,300706,300706,300706,300 其中：可加計(jì)扣除20%的金額% 670,985670,985670,985670,985 不可加計(jì)扣除20%的金額% 35,31535,31535,31535,315 加計(jì)扣除金額% 134,197134,197134,197134,197營(yíng)業(yè)稅金及附加% 55,50057,60959,88565,018房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用105,945105,945105,945105,945 其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用% 70,63070,63070,63070,630 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用% 35,31535,31535,31535,315二、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（含預(yù)繳土地增值稅）132,255168,146206,871294,237項(xiàng) 目比例模擬計(jì)算價(jià)格變動(dòng)價(jià)格變動(dòng)價(jià)格變動(dòng)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)966,627968,736971,012976,145增值額33,37369,264107,989195,355增值率% %%%%土地增值稅10,01220,77932,39758,606實(shí)際土地增值稅稅賦率%%%%三、利潤(rùn)總額122,243147,367174,474235,630減：所得稅費(fèi)用% 30,56136,84243,61858,908四、凈利潤(rùn)91,682110,525130,855176,723項(xiàng)目毛利率%%%%銷售凈利潤(rùn)率%%%%11 / 11
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