【正文】 %%%%11 / 11。91,682110,525130,855176,723項目毛利率%%%%三、利潤總額33,37369,264107,989195,355增值率% %%%%土地增值稅132,255168,146206,871294,237項 目比例模擬計算價格變動價格變動價格變動扣除項目金額合計1,000,0001,038,0001,079,0001,171,500減：房地產(chǎn)開發(fā)成本% 706,300706,300706,300706,300 其中：可加計扣除20%的金額% 670,985670,985670,985670,985 不可加計扣除20%的金額% 35,31535,31535,31535,315 加計扣除金額% 134,197134,197134,197134,197營業(yè)稅金及附加% 55,50057,60959,88565,018房地產(chǎn)開發(fā)費用這樣既會穩(wěn)定增加財稅收入，也防止管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)開發(fā)公司的偷逃土地增值稅行為，更簡化了征收管理，降低了稅收征收成本，有利于房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，更好的促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（3）按照會計準(zhǔn)則，開發(fā)產(chǎn)品竣工交付后其利息應(yīng)計入當(dāng)期費用而非開發(fā)成本，而若銷售不好的話，開發(fā)項目還會占用大量資金，即還會發(fā)生大量利息費用，在會計處理上計入當(dāng)期費用，而按土地增值稅的規(guī)定，個人認(rèn)為可記入開發(fā)成本科目。但實際上項目應(yīng)承擔(dān)的利息往往要大大超過按5%計算的扣除利息。而利息的記入是以資金占用為基礎(chǔ)的，把一筆項目貸款的利息全部記入該項目反而是不合理的。對于多項目公司在實際工作中會碰到很多問題：（1）開發(fā)項目有建設(shè)周期，資金的使用也有周期，取得的銀行貸款若貸款項目專用，會造成資金的極大浪費。關(guān)于多項目公司的財務(wù)費用的扣除問題。目前房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控影響極大，且土地成本和建筑成本和二三年前相比有較大幅度上升。公司認(rèn)為政策的執(zhí)行存在矛盾。根據(jù)（蘇地稅發(fā)［2007］75號）文，南京市（蘇地稅發(fā)［2007］154號）文也明確土地增值稅的核定征收辦法，但南京市沒有執(zhí)行。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。按照（國辦發(fā)［2005］26號）文的精神，對普通商品房享有增值率20％以下稅收優(yōu)惠政策，普通商品房標(biāo)準(zhǔn)為：、單套建筑面積在120平方米以下、。目前南京市土地增值稅匯算試點辦法，對規(guī)范管理、有實力和品牌的優(yōu)秀開發(fā)商不利，同時又從另一方面助長了管理不規(guī)范、成本收入核算不規(guī)范的房地產(chǎn)公司采用多種手段偷逃土地增值稅，會造成稅收上的 “不公平”。銷售凈利潤僅和銀行的貸款利息相當(dāng)；顯然和高風(fēng)險的房地產(chǎn)行業(yè)收益率不相符的。例如：一開發(fā)項目總投資10億元，當(dāng)投資總額達(dá)到9億元時，項目已全部完工，銷售已達(dá)到80%，由于計稅成本和會計成本的差異，需調(diào)增應(yīng)納所得稅金額8000萬元，調(diào)增所得稅2000萬元，剩余房源銷售所產(chǎn)生的應(yīng)稅金額往往不足8000萬元，且還須預(yù)繳所得稅，同時，也給企業(yè)增加了沉重負(fù)擔(dān)。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 （4）計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 （3）開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。 （1）開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計入當(dāng)期成本對象。為此，在實際工作中，往往在開發(fā)成本二級科目中設(shè)置專門用于結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的科目，已發(fā)生完的成本項目按實際成本分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)，未發(fā)生完的成本項目按預(yù)算成本分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。例如：2008年6月30日，規(guī)劃設(shè)計費結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本前的余額為1000萬元，本期需結(jié)轉(zhuǎn)300萬元記入開發(fā)產(chǎn)品，若直接減記規(guī)劃設(shè)計費，則余額為700萬元，經(jīng)過一段時間后，若想查詢規(guī)劃設(shè)計費支付的金額，則從余額中已經(jīng)得不到，經(jīng)過多次結(jié)轉(zhuǎn)長時間后更是如此。八、開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)理論上非常簡單，會計上表現(xiàn)為“開發(fā)成本” 科目轉(zhuǎn)為“開發(fā)產(chǎn)品”科目。例如：項目按預(yù)收賬款計算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的10%（20%扣除稅費），按項目決算的應(yīng)稅金額為預(yù)收賬款的15%，當(dāng)期有2億元預(yù)收賬款提前確認(rèn)收入，則提前多繳所得稅250萬元（20000*（15%10%）*25%）。建議稅務(wù)機關(guān)在實際工作中能統(tǒng)一收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，以公平納稅，并防止違規(guī)行為的發(fā)生。 收入確認(rèn)提前，當(dāng)項目結(jié)算利潤率高于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤率時，實際上是提前多繳納了所得稅；當(dāng)項目結(jié)算利潤率低于按預(yù)收賬款預(yù)繳的利潤率時，實際上是提前少繳納了所得稅。每階段相隔約六個月時間左右。 房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)的具體條件：工程已經(jīng)竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗收合格；簽訂了銷售合同，并履行了合同規(guī)定的義務(wù),房屋已交付或已發(fā)出交房通知書；取得了銷售價款或確信可以取得；成本能夠可靠地計量。 工程財務(wù)決算示例： 應(yīng)付款： 土建工程決算 10,000,000 水電工程決算 950,000 材料采保費和下力費 50,000 小 計 11,000,000應(yīng)收（扣）款： 預(yù)工程款 4,500,000 甲供材料 4,000,000 超（欠）供材料 100,000 施工、生活水電費 150,000 預(yù)留維修費 328,500 小 計 9,078,500