【正文】 解讀： 此次限購的力度不僅加強(qiáng)，范圍也比 2023年出臺“限購令”的城市范圍充分?jǐn)U大，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及福州、?？?、廈門等二線城市已經(jīng)相繼表態(tài)將繼續(xù)推行“限購令”，而對于 2023年絕大多數(shù)沒有出臺限購令的二線城市，特別是中西部的直轄市、各大省會城市，此次也包含在限購令的范圍之內(nèi)。 十、房地產(chǎn)新政解讀 “新國八條”解讀 解讀一：已有兩套本地家庭及一套的外地家庭禁止購房 政策原文： 各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。 2023年 1月 28日，重慶開始征收個人住房房產(chǎn)稅。 （ 1）國有土地使用權(quán)出讓； （ 2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換； （ 3）房屋買賣； （ 4）房屋贈予。 征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。 入伙： 是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。房產(chǎn)廣告中常表現(xiàn)“ 元／平方米起售”，以較低的起價來引起消費者的注意。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以 2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 項目定價的一般原則是什么？ 定價原則 分區(qū)定價：區(qū)位好的價格貴，反之價低； 朝向差價：南北向比東西向的差率在 2%左右； 景觀差價；差率通常在 2%左右； 樓層差價：多層：把一樓和樓頂躍層留出；高層：把一頭一尾留出，從 2樓往上加； 面積差價：對小戶型來講，一般是越小越貴；對豪宅，一般是越大越貴。 五通費 —— 是指水、電、氣、閉路、電話等 5個基本生活設(shè)施的立戶安裝費用的簡稱。是開發(fā)商和業(yè)主的法律依據(jù)，是業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證、結(jié)算物業(yè)費及相關(guān)費用的最終依據(jù)。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 預(yù)測面積 —— 是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實地考察和國家測量規(guī)范對尚未施工的 房屋面積進(jìn)行一個預(yù)先測量計算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。 等額還款法：每月還款本息 =P*I（ 1+I） N/（ 1+I） 12N1 I=貸款月利率 n=貸款年限 p=貸款額 遞減還款法：本金每月相同，利息逐月遞減。 供款的方式：①等額還款法（每次的本金和利息相等）。轉(zhuǎn)手手續(xù)復(fù)雜。需額外承擔(dān)費用（如手續(xù)費，保險金）。 銀行按揭優(yōu)點 ： 有利于購房者在購買力不足時采用； 銀行作為中間橋梁，會督促買賣雙方的行為，使發(fā)展商保證工程進(jìn)度，保證購買者權(quán)益消除樓價上漲的壓力； 供樓比較輕松。 缺點 ： 費時，費力； 拿到折扣較低，甚至沒有折扣。 缺點 ：資金占用量大，資金安全性差（如果開發(fā)商出問題，資金會出現(xiàn)風(fēng)險）。 ③ 銀行按揭。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)營銷付款方式及其優(yōu)劣分析 —— ① 一次性付款 ：房子的價款基本上一次性付清。 質(zhì)押貸款方式 —— 質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國庫券、國家重點建設(shè)債券、金融債券、 AAA級企業(yè)債券、銀行存單等有價證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財產(chǎn)保險、房地產(chǎn)責(zé)任保險、房地產(chǎn)人身保險。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)保險 —— 房地產(chǎn)雖然風(fēng)險較少，但并不是毫無風(fēng)險，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時都存在，為了盡量規(guī)避風(fēng)險、減少經(jīng)濟(jì)損失，購買房地產(chǎn)保險就很有必要。銀行按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因為它符合工薪階層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 一次性付款 — 這是在賣方市場時最為常見的銷售方式，在買方市場時一般多見于那些低價位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對發(fā)展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁 ， 具有懲罰性和補(bǔ)償性 ， 但主要體現(xiàn)懲罰性 。 如果購房者交了定金之后改變主意決定不買 ， 開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人 ， 應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金 。 根據(jù)我國發(fā)法通則和 《 擔(dān)保法 》 八十九條規(guī)定 ， 定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定 ， 當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限 。 這里的單位包括國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體。單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務(wù)。 住房公積金 —— 住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。 維修基金用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新、改造。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。初始登記的主要作用在于確定土地權(quán)屬，完備地籍資料。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實施有效的管理。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占有范圍的土地使用權(quán)權(quán)利主題一致的原則。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額的大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享受同等的權(quán)利，并承擔(dān)相等的義務(wù)。 精裝房 ：就是指經(jīng)過精致裝修的房屋 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 —— 是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。此類房屋價格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。 微利房 —— 指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤極低的一類商品房，面向社會銷售。這類房屋不是通過市場獲得，是一種準(zhǔn)商品房。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。實施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。 貨幣分房 —— 所謂貨幣分房，就是把原來單位以實物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費因素，納入職工工資，成為居民的住房消費基金，變實物為工資分配，由職工自己買房或租房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時為 “ 一手 ” ，第二次交易則為 “ 二手 ” 。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。 單位產(chǎn)權(quán)房 —— 單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。 不可售公房 —— 不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 公房 —— 公房也稱公有住房，國有住宅。 安居房 —— 指實施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。經(jīng)濟(jì)性，是指住房的價格相對同期市場價格來說是適中的，適合中等及低收入家庭的負(fù)擔(dān)能力。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅。廉租房的分配形式以租金補(bǔ)貼為主，實物配租和租金減免為輔。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。 爛尾 的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的 ， 而是隨著項目的不斷推進(jìn) ， 一步步顯現(xiàn) 。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子 ， 這些房子或朝向不好 、 采光不足 ， 或是樓層不佳 、 位 處 兩 級 ， 其 中 一 層 大 多 不 帶 小 花 園 且 遮 擋 較 嚴(yán) 重 。 它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物 ， 是空置房中的一種 。部分產(chǎn)權(quán)與全部產(chǎn)權(quán)的不同之處在于，部分產(chǎn)權(quán)是強(qiáng)調(diào)永久使用權(quán)和繼承權(quán)，而對收益權(quán)和處分權(quán)的行使則限定在一定范圍之內(nèi)。職工購房后另外擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售要在購買五年以后才能進(jìn)行，原售房的產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除相關(guān)稅費后，按個人與單位或政府各自所占的產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。相對于“部分產(chǎn)權(quán)”而言，“全部產(chǎn)權(quán)”才有存在的意義。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權(quán)利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。 內(nèi)銷房 —— 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（不含港、澳、臺地區(qū)）出售的住宅。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 住宅按銷售對象分 ：外銷房和內(nèi)銷房 外銷房 —— 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租，建成后向境內(nèi)境外出售的住宅及商業(yè)用房。但是，國家為了保護(hù)承租人的合法權(quán)益，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，如果房屋拆遷，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)合理安置承租人，給予承租人安置同樣面積的房屋承租。 使用權(quán)房 —— 是指公房的承租人使用的房屋，使用權(quán)人就是承租人。在房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，業(yè)主是房屋的所有權(quán)人和土地使用人。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 住宅按權(quán)利狀態(tài)分 ：使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房 產(chǎn)權(quán)房 —— 是指依法擁有房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)的房屋。在有些地方通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。有些地方通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。期房在港澳地區(qū)稱做為買 “ 樓花 ” ，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。 現(xiàn)售的條件： A、開發(fā)商當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； B、取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件； C、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； D、已通過竣工驗收； E、拆遷安置已經(jīng)落實； F、供水、供電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施，具備交付使用條件，其它配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期； G、物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 預(yù)售時需具備的條件是： A、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得 《 國有土地使用權(quán)證 》 ； B、持有 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》《 建設(shè)工程施工許可證 》 ； C、按預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上（多層必須封頂，高層完成投資 30%以上），并辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》 。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說明書的，應(yīng)附于 《 住宅使用說明書 》 中。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 住宅使用說明書 應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位 (部件 )的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項。建筑工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。 （ 3）各部位、部件的保修內(nèi)容和保修時間；國家對部分內(nèi)容規(guī)最低保修內(nèi)容和期限，具體有：屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為 2年。 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 五證： 兩書： 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 九、房地產(chǎn)其它相關(guān)知識 住宅質(zhì)量保證書 ，是房地產(chǎn)開發(fā)商將新建成的房屋出售給購買人時，針對房屋質(zhì)量向 購買者做出承諾保證的書面文件，具有法律效力，開發(fā)商應(yīng)依據(jù) 《 住宅質(zhì)量保證書 》 上約定的房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)維修、補(bǔ)修的責(zé)任。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 房地產(chǎn)權(quán)證書 房地產(chǎn)權(quán)證書是指房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。因為只有享有所有權(quán)的人，才能合法行使處分權(quán)。 他物權(quán)則是指，權(quán)利人對于不屬于自己所有的物，而依據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。 物權(quán)可以分為自物權(quán)與他物權(quán)?；蛘哒f ,指自然人、法人直接支配不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。房屋所