【正文】 款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報。扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納扣繳的稅款。經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。6納稅地點(diǎn)1基本規(guī)定屬于固定業(yè)戶的納稅人銷售租賃建筑服務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。組成計稅價格的公式為：組成計稅價格=成本(1+成本利潤率)納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當(dāng)分別核算免稅、減稅項目的銷售額。(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。(三)財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。4視同提供建筑服務(wù)的處理下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：(一)單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。否則，不得扣除。2具體規(guī)定試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。價外費(fèi)用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費(fèi)，但不包括以下項目：(一)代為收取并符合本辦法第九條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)。(1+征收率)5銷售額的確定1基本規(guī)定納稅人的營業(yè)額為納稅人提供建筑服務(wù)收取的全部價款和價外費(fèi)用。3簡易計稅方法的應(yīng)納稅額(一)簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項稅額。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。4計稅方法1基本規(guī)定增值稅計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計稅方法計稅。小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的建筑服務(wù)，征收率為3%。納稅人提供建筑服務(wù)的年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。其他建筑服務(wù)，是指上列工程作業(yè)之外的各種工程作業(yè)服務(wù)，如鉆井(打井)、拆除建筑物或者構(gòu)筑物、平整土地、園林綠化、疏浚(不包括航道疏浚)、建筑物平移、搭腳手架、爆破、礦山穿孔、表面附著物(包括巖層、土層、沙層等)剝離和清理等工程作業(yè)。裝飾服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修飾裝修，使之美觀或者具有特定用途的工程作業(yè)。修繕服務(wù)，是指對建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行修補(bǔ)、加固、養(yǎng)護(hù)、改善，使之恢復(fù)原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。固定電話、有線電視、寬帶、水、電、燃?xì)?、暖氣等?jīng)營者向用戶收取的安裝費(fèi)、初裝費(fèi)、開戶費(fèi)、擴(kuò)容費(fèi)以及類似收費(fèi)，按照安裝服務(wù)繳納增值稅。(二)安裝服務(wù)。(一)工程服務(wù)。二、建筑服務(wù)稅目注釋建筑服務(wù)，是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。在境內(nèi)銷售提供建筑服務(wù)是指建筑服務(wù)的銷售方或者購買方在境內(nèi)。單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。組成計稅價格的公式為： 組成計稅價格=成本(1+成本利潤率)成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。(四）納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：。（二）簡易計稅方法小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用未銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，下同）、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司時，項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，屬于上述“項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款以及向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照上述規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規(guī)定計算扣除。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，房地產(chǎn)可供銷售建筑面積，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）*支付的土地價款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價款的單位直接支付的土地價款。(1+征收率)四、銷售額（一）一般計稅方法（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。（1+稅率）當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計稅方法計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法的，36個月內(nèi)不得變更為一般計算方法。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用一般計稅方法計稅。二、稅率及征收率房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目適用稅率為11%，征收率為5%。（三）兩類納稅人納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）已開發(fā)項目所分?jǐn)偟耐恋貎r款（30000／40000）*22500=16875萬元計算銷項稅額銷項稅額=（4660016875）／（1+11%）*11%=第三篇：房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策1.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）4.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）5.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號）一、納稅人（一）基本規(guī)定在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅納稅人。其中二期項目已辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)〃銷售的建筑面積為30000平方米〃金額46600萬元〃該企業(yè)采用一般計稅〃計算當(dāng)期允許扣除的土地價款和銷項稅額。（五）案例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得20000平方米土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)〃支付土地價款45000萬元〃取得省財政廳監(jiān)制的財政票據(jù)?！ㄈ绮皇墙档偷貎r的返還款〃則房地產(chǎn)企業(yè)還可以原來的土地價款扣減房地產(chǎn)銷售額。（2）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下〃簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時〃土地價款總額不變；（3）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后〃設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)〃同時符合下列條件的〃可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款?！☉?yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實性的材料。（3）在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。：（1）指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積〃不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。關(guān)于申報表的填寫〃推薦閱讀：《房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅申報及案例解析》五、會計核算（一）預(yù)繳稅款收到預(yù)售款時：借：銀行存款貸：預(yù)收帳款預(yù)繳稅款時：（1）一般計稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅貸：銀行存款（2）簡易計稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計稅貸：銀行存款（二）出包給外單位施工時借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)貸：銀行存款等（三）開發(fā)產(chǎn)品完工借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本（四）納稅義務(wù)發(fā)生時借：銀行帳款/應(yīng)收帳款預(yù)收帳款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）或應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計稅 一般計稅扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）貸：主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)—預(yù)交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅貸：銀行存款六、土地價款的扣除（一）一般計稅可扣除當(dāng)期允許扣除的土地價款〃簡易計稅不得扣除。（二）申報計算當(dāng)期應(yīng)納稅額〃抵減已預(yù)繳稅款后〃向主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。(1+11%）11%；簡易計稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額247。（三）預(yù)繳地點(diǎn)房地產(chǎn)老項目適用一般計稅的預(yù)征地點(diǎn)是不動產(chǎn)所在地。（1+11%）3%簡易計稅應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款247。注意：同一房地產(chǎn)項目只能選擇適用一種計稅方法〃開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn)〃如開發(fā)項目中既有普通住房〃又有別墅〃不能分別選擇簡易征收和一般計稅方法。依據(jù)：財稅＊2016＋36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實施辦法》第四十五條第一項 二、一般納稅人可選擇簡易計稅的情形房地產(chǎn)開發(fā)企