【正文】 負(fù)，勞務(wù)費(fèi)跟機(jī)械費(fèi)清晰明了地分開，分別享受11%或3%和 17%的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。建議：集團(tuán)集中招投標(biāo)，統(tǒng)談價(jià)格，由供應(yīng)商分別開票給各項(xiàng)目部。l 如果與業(yè)主協(xié)商后，無法將“甲供”改為“甲控”，則建議甲供物資采用臺(tái)賬的 方式進(jìn)行登記，不在驗(yàn)工計(jì)價(jià)中反映，不作為銷項(xiàng)稅額計(jì)稅基數(shù)，降低稅負(fù)，但產(chǎn)值同時(shí)降低。十一、物資設(shè)備的影響甲供材模式，需要按含材料款的計(jì)價(jià)額繳納銷項(xiàng)稅，而不能取得材料進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣 銷項(xiàng)稅，增大了企業(yè)稅負(fù)。計(jì)價(jià)款支付滯后，可能會(huì)影響材料款等的支付，進(jìn)而影響增值稅專用發(fā)票的取得。超驗(yàn)金額需提前交納11%的增值稅額，提前占用的資金，影響企業(yè)的資金流；超驗(yàn)開票存在虛開發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)；建議：積極與業(yè)主溝通，盡量避免提前確認(rèn)工程量、超計(jì)價(jià)的情形。另一方面，要求從現(xiàn)在開始到正式營改增前的投標(biāo)過程中，應(yīng)與甲方努力講解營改增的問題，盡量取得甲方的理解，盡可能在投標(biāo)文件以及正式合同中，明確約定營改增后工程造價(jià)結(jié)算辦法，以期能彌補(bǔ)稅負(fù)增加的因素。（稅前造價(jià)不包含進(jìn)項(xiàng)稅額）稅金指按照國家稅法規(guī)定應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)的增值稅銷項(xiàng)稅額。掛靠模式基本情況：施工企業(yè)（或個(gè)人）利用有資質(zhì)的單位中標(biāo)，中標(biāo)方與施工方不是同一方，由中標(biāo)方與甲方簽訂合同、開具發(fā)票，報(bào)表的主體為施工方。聯(lián)合體中標(biāo)模式基本情況：合同的乙方為多方，甲方付款只對(duì)一個(gè)乙方，收到資金的乙方開具發(fā)甲方。l 母公司存在逃避繳納企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)。影響：l 合同主體與施工主體不一致，合同簽訂方和合同收款方不一致；l 如果建筑業(yè)“營改增”后采取“項(xiàng)目部就地預(yù)繳、法人單價(jià)位匯總繳納”的 納稅模式，合同主體、施工主體均為增值稅納稅人。影響：合同主體、經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)主體一致；資金流、發(fā)票流、合同主體一致；符合增值稅鏈條抵扣，納稅主體不會(huì)發(fā)生變化，該模式受政策影響不大。毛利率下降、挑戰(zhàn)盈利能力收入下降（分離11%銷項(xiàng)稅額），成本下降（分離可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，范圍受限稅率），影響經(jīng)營成果下降。總價(jià)款不變的情況下，%。如小規(guī)模納稅人、不提供發(fā)票的供應(yīng)商在價(jià)格上與一般納稅人的比較，%、%；交易重構(gòu)，如：清包和分包，選擇清包；先借后買和融資租賃，選擇融資租賃；購買和租賃，試點(diǎn)前選擇租賃，度點(diǎn)后可購買等。增值稅的稅負(fù)增加的原因發(fā)生的成本中，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不充分，如下情況：人工費(fèi)的支出；征地拆遷、青苗補(bǔ)償；地材等二三類材料；融資利息支出；工程保險(xiǎn)支出；甲供材料、設(shè)備和甲方指定分包工程；抵扣率較低的物資；集采物資；內(nèi)部調(diào)撥物資；代開發(fā)票；1水電氣等能源消耗（工地臨時(shí)水電）；1延遲付款使得進(jìn)項(xiàng)發(fā)票取得時(shí)間延后；1試點(diǎn)前的存量資產(chǎn)等。四、增值稅的納稅時(shí)間應(yīng)稅勞務(wù)完成、開票和收款三者孰先確定納稅義務(wù)產(chǎn)生的時(shí)間，申報(bào)納稅。三、建筑業(yè)“營改增”繳稅方式項(xiàng)目所在地就地預(yù)征（%），總分機(jī)構(gòu)（總公司、分公司）匯總繳納的繳稅方式。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為： 組成計(jì)稅價(jià)格=成本(1+成本利潤率)成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。(四）納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或者發(fā)生視同銷售行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照下列順序確定銷售額：。（二）簡易計(jì)稅方法小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以及一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體，下同）、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司時(shí)，項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有，屬于上述“項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有”。（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照上述規(guī)定，允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的，從2016年12月（稅款所屬期）起按照規(guī)定計(jì)算扣除。當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，房地產(chǎn)可供銷售建筑面積，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）*支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或者受政府委托收取的土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。(1+征收率)四、銷售額（一）一般計(jì)稅方法（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。（1+稅率）當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)算方法。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。二、稅率及征收率房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目適用稅率為11%，征收率為5%。（三）兩類納稅人納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。第二篇：房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策房地產(chǎn)業(yè)營改增主要政策1.《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）4.《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)再保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕68號(hào)）5.《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2017年第11號(hào)）一、納稅人（一）基本規(guī)定在中華人民共和國境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為增值稅納稅人。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。當(dāng)期應(yīng)納稅額按規(guī)定抵減當(dāng)期已預(yù)繳稅款及前期未抵減完的預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅。應(yīng)納稅款包括簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法形成的應(yīng)納稅款。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅留抵稅額不能抵減預(yù)繳稅款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，其所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款：第一步，要將一次性支付的土地價(jià)款，按照土地面積在不同項(xiàng)目中進(jìn)行劃分并且固化；第二步，對(duì)單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，要按照該項(xiàng)目中當(dāng)期銷售建筑面積跟與可供銷售建筑面積的占比，進(jìn)行計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人選擇按簡易征收方式的老項(xiàng)目，可以自行開具5%征收率的專用發(fā)票。屬于4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，如其中一部分用于出租，一部分用于出售，出租和出售行為可以分別選擇適用不同的計(jì)稅方法，分別適用的是不同的政策依據(jù)。購房者索取增值稅專用發(fā)票的，暫按“銷售不動(dòng)產(chǎn)差額開票”方式開具。房地產(chǎn)企業(yè)4月30日之前收取30%預(yù)收款，開具營業(yè)稅發(fā)票，5月1日以后客戶要求開具增值稅發(fā)票，已開具的營業(yè)稅發(fā)票收回作廢的，按照總局2016年第23號(hào)公告第三條第七款“納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開具發(fā)票”的情形處理。定金屬于預(yù)收款；誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款。二、房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。1建筑企業(yè)收到的備料款等預(yù)收款，應(yīng)當(dāng)在收到當(dāng)月申報(bào)繳納增值稅。1部分建筑項(xiàng)目，由于特殊原因未簽訂工程承包合同，或者工程承包合同中約定的合同開工日期不明確，但是確已在2016年4月30日前開始施工的，只要納稅人能夠提供2016年4月30日前實(shí)際已開工的確鑿證明，可以按照老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法。1小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，預(yù)繳后，回機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)，當(dāng)月僅開具普通發(fā)票且合計(jì)不滿3萬（享受小微減免稅政策）。1在建筑工程中，甲方自行采購主要建筑材料，稱為甲供材?？鄢Ц兜姆职詈蟮挠囝~為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳該項(xiàng)目時(shí)繼續(xù)扣除。1在2016年4月30日之前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票，如果在營改增前未作為營業(yè)稅扣稅憑證扣除總包繳納的營業(yè)稅，在2016年6月30日前可以作為提供建筑服務(wù)預(yù)繳增值稅的扣除憑證。建筑工程老項(xiàng)目與完工后的養(yǎng)護(hù)、維修分屬兩項(xiàng)獨(dú)立的業(yè)務(wù)，屬于“工程服務(wù)”和“修繕服務(wù)”兩個(gè)稅目。對(duì)4月30日之前的老項(xiàng)目，在5月1日之后的取得質(zhì)量保證金，屬于工程款的一部分，如選擇適用簡易計(jì)稅方法的，可以開具增值稅發(fā)票，征收率是3%。其中,需要就補(bǔ)開發(fā)票收入代開增值稅普通發(fā)票的納稅人，可憑4月30日前已經(jīng)在地稅繳納營業(yè)稅的完稅憑證，到主管國稅機(jī)關(guān)辦理代開手續(xù)。如果一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供土地復(fù)墾業(yè)務(wù)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。但納稅人從分包方取得的5月1日至6月30日過渡期內(nèi)開具的營業(yè)稅發(fā)票，不符合規(guī)定的扣稅憑證要求，不得據(jù)此差額扣除。試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。配套設(shè)施按《建筑工程施工許可證》對(duì)應(yīng)的建設(shè)合同上約定的工程施工范圍，進(jìn)行劃分判斷。未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期的，如合同廢止重新簽訂合同，應(yīng)按新合同項(xiàng)目按規(guī)定選擇適用計(jì)稅方法。對(duì)于選擇簡易計(jì)稅方法的建筑服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)在36個(gè)月內(nèi)不得變更計(jì)稅方法。納稅人可以按《建筑工程施工許可證》項(xiàng)目分別選擇適用計(jì)稅方法，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期的，按合同項(xiàng)目分別選擇適用計(jì)稅方法。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營改增有關(guān)問題明確一、建筑業(yè)一般納稅人銷售建筑服務(wù)按規(guī)定選擇適用簡易方法計(jì)稅的，可就選擇簡易計(jì)稅方法的該部分銷售額開具增值稅專用發(fā)票。，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。試點(diǎn)后可以全額開具增值稅普通發(fā)票。，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。試點(diǎn)后可以全額開具增值稅普通發(fā)票。，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)票開具（一）一般納稅人，自行開具增值稅發(fā)票。（二）小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅申報(bào)（一）一般納稅人，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款247。：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款247。預(yù)收款是指房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際取得的售房款。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。由于現(xiàn)行政策規(guī)定，土地價(jià)款并非一次性從銷售額中全扣，而是要隨著銷售額的確認(rèn)，逐步扣除。，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款 =（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積247。允許扣除的土地價(jià)款包括新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額，銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）247。為甲供工程提供的建筑服務(wù)可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，且甲供材不納入建筑服務(wù)計(jì)稅依據(jù)。對(duì)于納稅人于2016年4月30日前取得的老不動(dòng)產(chǎn)，因取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)未能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，根據(jù)過渡政策規(guī)定，只要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬保持不變可一直選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，在較長時(shí)期內(nèi)保持稅負(fù)水平只減不增。第五、出租老不動(dòng)產(chǎn)過渡政策。值得說明的是，一旦選定計(jì)稅方式，之后的36個(gè)月期間不得更改。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照不同項(xiàng)目選擇適用不同計(jì)稅方法計(jì)稅?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目一般時(shí)間跨度較長，營改增試點(diǎn)前發(fā)生的成本已無法作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，營改增試點(diǎn)過渡政策允許老項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法按照5%征收率計(jì)稅，考慮換算不含稅銷售的因素，%，相比原營業(yè)稅稅率5%還略有下降。營改增試點(diǎn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)階段需繳納稅款減少約40%，將節(jié)省大量的資金成本。根據(jù)營改增試點(diǎn)政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，在房地